2015房地產(chǎn)估價師考點分析：獲取估價業(yè)務

　　第二節(jié) 獲取估價業(yè)務

　　一、估價業(yè)務來源渠道

　　從事房地產(chǎn)估價，首先要有房地產(chǎn)估價業(yè)務。房地產(chǎn)估價業(yè)務來源渠道可歸納為“被動接受”和“主動爭取”兩大類。

　　（一）被動接受

　　被動接受通俗地說是坐等估價需求者找上門來要求提供估價服務。估價需求者可能是個人，也可能是企業(yè)，還可能是政府及其有關部門或者其他組織；可能是房屋所有權人、土地使用權人，也可能是房屋所有權人、土地使用權人以外的投資者、受讓人等。例如，估價需求者可能是房屋所有權人、土地使用權人的代理人；房地產(chǎn)的欲購買者也可能要求對其欲購買的房地產(chǎn)進行估價；一方以提供房地產(chǎn)的方式與另一方合作，例如作價人股，合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)或者從事其他經(jīng)營活動，該另一方也可能委托房地產(chǎn)估價機構對該房地產(chǎn)進行估價，以為其與對方討價還價提供價值參考依據(jù)；房屋所有權人、土地使用權人將其房地產(chǎn)抵押貸款，貸款人（如商業(yè)銀行）也可能委托其信任的房地產(chǎn)估價機構對該房地產(chǎn)進行估價；征收國有土地上單位和個人的房屋，征收人（不是房屋所有權人、土地使用權人）委托房地產(chǎn)估價機構對被征收房屋進行估價；人民法院要處理有關房地產(chǎn)案件，例如拍賣、變賣、抵債、定罪量刑、損害賠償?shù)?，也可能委托房地產(chǎn)估價機構對房地產(chǎn)進行估價；政府為征收房地產(chǎn)稅收，也可能委托房地產(chǎn)估價機構對應稅房地產(chǎn)進行估價，等等。

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　　主動爭取是走出門去力爭為估價需求者提供估價服務。在估價機構多、競爭激烈的情況下，這是估價業(yè)務的主要來源。但需要指出的是，爭取估價業(yè)務應當通過提高估價技術水平和服務質量，提升自己的知名度、品牌和公信力，進行恰當?shù)男麄鳌V告等方式進行，而不應采取不正當?shù)母偁幨侄危鐞阂鈮旱凸纼r服務收費，給予回扣或利誘（如國有土地上房屋征收估價中采取被征收人投票方式確定估價機構時，為獲得被征收人的投票，向被征收人發(fā)送禮品等），迎合委托人的高估或者低估要求（如向委托人暗示甚至承諾可以評估出其期望的價值等），詆毀其他房地產(chǎn)估價機構或房地產(chǎn)估價師，發(fā)放虛假、誤導性或夸大的宣傳、廣告等等。另外如前所述，估價需求者不一定是房屋所有權人、土地使用權人，因此在爭取估價業(yè)務時可拓寬思路。

　　此外，現(xiàn)實中還存在一種“自有自估”行為，即對自己擁有或欲取得的房地產(chǎn)，自己提出估價要求，并自己進行估價。例如，企業(yè)在清產(chǎn)核資時對自己擁有的房地產(chǎn)進行估價；房地產(chǎn)開發(fā)商對政府招標、拍賣、掛牌出讓的建設用地使用權進行估價，以確定自己的報價或出價。但這種估價行為不屬于專業(yè)估價行為，其估價結果或估價報告對外也不具有法律效力，僅供自己掌握以做到心中有數(shù)。

　　房地產(chǎn)估價業(yè)務來源渠道還可以按照委托人（客戶）的類型（如商業(yè)銀行、人民法院）、不同的估價目的或者估價對象來劃分。

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