2015房地產(chǎn)估價(jià)師理論與方法考點(diǎn)總結(jié)：使用管制

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　　世界上幾乎所有的國(guó)家和地區(qū)對(duì)房地產(chǎn)利用、特別是土地利用都有或多或少的限制。對(duì)于房地產(chǎn)估價(jià)來(lái)說(shuō)，有意義的使用管制主要是耕地轉(zhuǎn)為非耕地、農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地以及城市規(guī)劃對(duì)土地用途、建筑高度、建筑密度、容積率等的規(guī)定。

　　就規(guī)定用途來(lái)看，商業(yè)、辦公、居住、工業(yè)等不同用途對(duì)土地條件的要求不同；反過(guò)來(lái)，在土地條件一定的情況下，規(guī)定用途（例如是用于商業(yè)、辦公、居住還是工業(yè)或綠化）對(duì)地價(jià)有著很大的影響。規(guī)定用途對(duì)地價(jià)的影響在城市郊區(qū)表現(xiàn)得特別明顯：在城市發(fā)展已使郊區(qū)某些農(nóng)用地很適合于轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘薪ㄔO(shè)用地的情況下，如果政府規(guī)定只能維持現(xiàn)有的農(nóng)業(yè)用途，則地價(jià)必然較低，而如果一旦允許改變用途，則地價(jià)會(huì)大幅度上漲。

　　容積率的高低對(duì)地價(jià)也有很大的影響，在估價(jià)時(shí)一定要弄清容積率的確切內(nèi)涵。在城市規(guī)劃中，地下建筑面積通常不計(jì)容積率。在實(shí)際中，容積率分為包含地下建筑面積的和不包含地下建筑面積的。在補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金方面，有的地方政府規(guī)定地下建筑面積不用補(bǔ)交或者只按照地上建筑面積土地使用權(quán)出讓金水平的一定比例（如1/3）補(bǔ)交。這些規(guī)定對(duì)地價(jià)都有很大的影響。

　　3．現(xiàn)實(shí)中的使用、支配權(quán)要受到多方面的制約，其中政府的城市規(guī)劃屬于（ ）方面的制約。（2001年試題）
　　A．建筑技術(shù)
　　B．土地權(quán)利設(shè)置
　　C．相鄰關(guān)系
　　D．土地使用管制

　　答案：D

　　4．下列屬于土地使用管制的事項(xiàng)有（ ）。（2006年試題）
　　A．建筑物四周應(yīng)留有一定的空地作為建筑物的綠地和交通
　　B．取得的土地使用權(quán)不包括地下資源、埋藏物和市政公用設(shè)施
　　C．某宗土地使用權(quán)中，要求容積率為2.0
　　D．甲乙兩宗土地使用權(quán)中，甲土地必須為已土地留出通行道路
　　E．某宗土地只能用于商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

　　答案：ACE

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