09年房地產(chǎn)估價師輔導(dǎo)：物權(quán)法解釋（七十一）

　　物權(quán)法解釋：第七十一條[業(yè)主對專有部分行使所有權(quán)]

　　第七十一條　業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。

　　[解釋]本條是關(guān)于業(yè)主對專有部分行使所有權(quán)的規(guī)定。

　　物權(quán)法第七十條規(guī)定，業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)。本條則對這一所有權(quán)的具體權(quán)能做出規(guī)定，即業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。按照這一規(guī)定，業(yè)主對建筑物內(nèi)屬于自己所有的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分可以直接占有、使用，實現(xiàn)居住或者營業(yè)的目的；也可以依法出租，獲取收益；還可以出借，解決親朋好友居住之難，加深親朋好友間的親情與友情；或者在自己的專有部分上依法設(shè)定負(fù)擔(dān)，例如，為保證債務(wù)的履行將屬于自己所有的住宅或者經(jīng)營性用房抵押給債權(quán)人，或者抵押給金融機構(gòu)以取得貸款等；還可以將住宅、經(jīng)營性用房等專有部分出售給他人，對專有部分予以處分。國外也有相關(guān)之規(guī)定，例如，瑞士民法典第七百一十二條a第一款第（一）項規(guī)定，建筑物區(qū)分所有人對建筑物的特定部分享有獨占使用和內(nèi)部改造的特別權(quán)利。法國1965年建筑物區(qū)分所有權(quán)法第九條規(guī)定，區(qū)分所有權(quán)人對于建筑物中的專有部分享有自由使用的權(quán)利。

　　業(yè)主的專有部分是建筑物的重要組成部分，但與共有部分又不可分離，例如沒有電梯、樓道、走廊，業(yè)主就不可能出入自己的居室、經(jīng)營性用房等專有部分；沒有水箱、水、電等管線，業(yè)主就無法使用自己的居室、經(jīng)營性用房等專有部分。因此，建筑物的專有部分與共有部分具有一體性、不可分離性，故業(yè)主對專有部分行使專有所有權(quán)應(yīng)受到一定限制，這與建筑物區(qū)分所有權(quán)的特殊性是分不開的。對此，本條規(guī)定，業(yè)主行使專有部分所有權(quán)時，不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。例如，業(yè)主在對專有部分裝修時，不得拆除房屋內(nèi)的承重墻，不得在專有部分內(nèi)儲藏、存放易燃易爆危險等物品，危及整個建筑物的安全，損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。國外立法例在這方面也有很多規(guī)定，例如，日本建筑物區(qū)分所有法第六條第（一）項規(guī)定，區(qū)分所有權(quán)人不得為對建筑物之保存有害的行為，或其他有關(guān)建筑物之管理或使用違反區(qū)分所有權(quán)人共同利益的行為。德國住宅所有權(quán)法第十三條第（一）項規(guī)定，各住宅所有權(quán)人于不違反法律或第三人權(quán)利的范圍內(nèi)，得自由處理特別所有權(quán)內(nèi)的建筑物部分，如予以居住、使用、租賃或以其他方式予以利用，并排除他人之干涉。專有所有權(quán)的行使須受以下限制；（1）保護建筑物的使用目的；（2）保護建筑物的基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)、牢固及安全；（3）保護建筑物美學(xué)上的外觀；（4）保護其他住宅所有權(quán)人的安全、安靜及住宅環(huán)境秩序；（5）維護善良風(fēng)俗、習(xí)慣及住宅居民的作息和名譽。瑞士民法典第七百一十二條a第二款第（二）項規(guī)定，區(qū)分所有權(quán)人有自由管理、利用并裝飾自己房間的權(quán)利，但不得妨礙其他區(qū)分所有人行使相同的權(quán)利，并不得以任何方式破壞建筑物的公用設(shè)施，或影響其使用及外觀。

　　除以法律的形式規(guī)定建筑物區(qū)分所有權(quán)人行使所有權(quán)要受到限制外，有些國家在實務(wù)中也規(guī)定建筑物區(qū)分所有權(quán)人不得為之的違反共同利益的行為，如日本公寓大廈管理規(guī)約一般都規(guī)定建筑物區(qū)分所有權(quán)人不得有下列行為：（1）將專有部分供作居住或所定用途以外之使用；（2）搬入重量物、骯臟惡臭物、危險物等妨害他人之物品；（3）帶有噪音、振動或其他令人厭惡之使用行為；（4）變更建筑物專有部分之基本結(jié)構(gòu)或外觀；（5）飼養(yǎng)有危害或困擾他人之虞的動物；（6）體育用品或較重物品之任意投擲；（7）共用部分之不法占有或任意堆放物品；（8）新設(shè)、附加或變更電氣、瓦斯、給水排水等設(shè)施，致影響其容許量；（9）私自設(shè)置專用庭院、陽臺或停車場等構(gòu)造物；（10）違反公序良俗之行為。

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