2008年房地產(chǎn)估價師考試輔導(dǎo)：《基本制度與政策》要點解析（三）

第三章 城市房屋拆遷管理制度與政策

　　1、城市房屋拆遷是指取得房屋拆遷許可證的拆遷人，拆除城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上的房屋及其附屬物，并對被拆遷房屋的所有人進(jìn)行補(bǔ)償安置的行為?！恫疬w條例》適用范圍是城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上實施房屋拆遷，集體土地上的拆遷行為按《土地管理法》執(zhí)行。自拆自建行為不需要取得房屋拆遷許可證。

　　拆遷人是指取得房屋拆遷許可證的拆遷單位，被拆遷人是指被拆遷房屋的所有人，不包括被拆遷房屋的使用人，但對使用人的利益還要予以依法保護(hù)。

　　2、申請領(lǐng)取房屋拆遷許可證的，應(yīng)當(dāng)向房屋所在地的市縣人民政府房屋拆遷管理部門提交下列資料：建設(shè)項目批準(zhǔn)文件、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、國有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件、拆遷計劃和拆遷方案、辦理存款業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)出具的拆遷補(bǔ)償安置資金證明。

　　房屋拆遷管理部門收到拆遷申請和規(guī)定文件后，應(yīng)對文件進(jìn)行審查并對拆遷范圍進(jìn)行現(xiàn)場調(diào)查。房屋拆遷管理部門在發(fā)放拆遷許可證同時，應(yīng)當(dāng)以房屋拆遷公告的形式予以公布。拆遷范圍確定后，拆遷范圍內(nèi)的單位和個人不得新建、擴(kuò)建、改建房屋。不得改變房屋和土地的用途，不得租賃房屋。

　　拆遷人和被拆遷人應(yīng)當(dāng)就拆遷和補(bǔ)償和安置簽訂書面協(xié)議。協(xié)議簽訂后是否公證由雙方當(dāng)事人自主選擇，但對于拆除代管房屋必須公證。

　　拆遷的實施方式有：自行拆遷和委托拆遷。拆遷人委托拆遷的，應(yīng)當(dāng)向被委托單位出具委托書，并訂立拆遷委托合同，接受拆遷委托的單位必須取得拆遷資格。房屋拆遷管理部門不得作為拆遷人也不得接受拆遷委托。

　　3、房屋拆遷補(bǔ)償方式有貨幣補(bǔ)償和房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換兩種。貨幣補(bǔ)償以房地產(chǎn)市場評估價格確定。但拆除非公益事業(yè)房屋的附屬物，不作產(chǎn)權(quán)調(diào)換，由拆遷人給予貨幣補(bǔ)償。

　　拆遷貨幣補(bǔ)償原則是等價有償。對于拆遷補(bǔ)償款免征個人所得稅。在確定被拆遷房屋市場價格時應(yīng)考慮區(qū)位、用途、建筑面積等因素，對于房屋用途的界定以是否依法征得規(guī)劃等部門的同意，是否取得合法手續(xù)為依據(jù)。對于房屋內(nèi)部裝修由于會加大評估成本延長評估時間不利于拆遷工作的進(jìn)行，對裝修進(jìn)行補(bǔ)償主要應(yīng)當(dāng)由拆遷人和被拆遷人在簽訂協(xié)議時協(xié)商確定。房地產(chǎn)是實物、權(quán)益和區(qū)位三者的結(jié)合物。評估時不但要考慮房屋本身及占用的土地還要考慮被拆遷人擁有的院落及附屬設(shè)施。

　　產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋差價的結(jié)算也是以等價為原則。差價結(jié)算要按差價多退少補(bǔ)處理。

　　4、對于拆除租賃房屋，由拆遷人對房屋所有人進(jìn)行補(bǔ)償，由所有人對承租人進(jìn)行安置。對于出租人與承租人達(dá)不成協(xié)議的，為了保障承租人的權(quán)益不受損害，在實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換時，被拆遷人與原房屋承租人就新調(diào)換房屋重新簽訂租賃協(xié)議。

　　5、產(chǎn)權(quán)不明確的房屋是指無權(quán)屬證明、產(chǎn)權(quán)人下落不明、暫時無法確定產(chǎn)權(quán)的合法所有人或因產(chǎn)權(quán)關(guān)系正在訴訟的房屋。產(chǎn)權(quán)不明確的房屋在被拆除前，拆遷人還應(yīng)當(dāng)就該房屋的有關(guān)事項向公證機(jī)關(guān)辦理證據(jù)保全。

　　設(shè)有抵押權(quán)的房屋被拆遷時，按以下程序進(jìn)行補(bǔ)償和安置：①認(rèn)定抵押的有效性，因為當(dāng)事人以房地產(chǎn)進(jìn)行抵押的應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記，未進(jìn)行抵押登記的視為無效抵押。②及時通知抵押權(quán)人，一般是接受抵押的銀行③能解除抵押合同的，補(bǔ)償款付給被拆遷人，付款前必須經(jīng)抵押權(quán)人認(rèn)可④不能解除抵押關(guān)系的，按法律規(guī)定的清償順序進(jìn)行清償，不足清償?shù)?，抵押?quán)人按照法規(guī)向抵押人進(jìn)行追償。

　　對于公益事業(yè)房屋的補(bǔ)償一般由政府主管部門進(jìn)行重新建設(shè)或進(jìn)行補(bǔ)償。評估時由于沒有足夠交易案例，通常無收益或收益較少，因此采用成本法評估。

　　對于超過使用期限的臨時建筑物不予補(bǔ)償，未超過使用期限的臨時建筑物按使用期限的殘存價值參考剩余期限給予適當(dāng)補(bǔ)償。違章建筑不予補(bǔ)償，不過違章建筑的認(rèn)定是規(guī)劃行政主管部門的職權(quán)范圍，由其出具證明，作為拆遷人和拆遷主管部門無權(quán)認(rèn)定。對經(jīng)規(guī)劃行政主管部門處罰并允許保留的，待補(bǔ)辦手續(xù)后按合法建筑給予補(bǔ)償。

　　6、拆遷估價的價值標(biāo)準(zhǔn)是被拆遷房屋的公開房地產(chǎn)市場價值，不考慮房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。房屋拆遷評估價格為被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場價格，不包含搬遷補(bǔ)助費、臨時安置補(bǔ)助費和拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補(bǔ)償費，以及被拆遷房屋內(nèi)自行裝修裝飾補(bǔ)償金額。前三項按省級政府規(guī)定執(zhí)行，后者由拆遷人和被拆遷人協(xié)調(diào)確定，協(xié)商不成可以通過委托評估確定。

　　評估機(jī)構(gòu)的確定可以由被拆遷投標(biāo)、拆遷當(dāng)事人抽簽以及采用拆遷當(dāng)事人協(xié)商一致共同接受的方式確定估價機(jī)構(gòu)，受托估價機(jī)構(gòu)不得轉(zhuǎn)讓、變相轉(zhuǎn)讓受托的估價業(yè)務(wù)。估價報告必須由2名以上專職注冊房地產(chǎn)估價師簽字。估價機(jī)構(gòu)或估價人員與拆遷當(dāng)事人有利害關(guān)系或者是拆遷當(dāng)事人的應(yīng)當(dāng)回避。

　　拆遷估價參照類似房地產(chǎn)的市場交易價格和市縣人民政府或其授權(quán)部門定期公布的房地產(chǎn)市場價格，結(jié)合拆遷房屋的房地產(chǎn)狀況進(jìn)行。

　　估價目的為“為確定被拆遷房屋貨幣補(bǔ)償金額而評估其房地產(chǎn)市場價格”。

　　估價時點一般為房屋拆遷許可證頒發(fā)之日，拆遷規(guī)模大分期分段實施的，以當(dāng)期（段）房屋拆遷實施之日。

　　估價方法一般采用市場比較法，采用其他的估價方法的，要在報告中充分說明原因。

　　實地查勘記錄由實地查勘的估價人員、拆遷人、被拆遷人簽字認(rèn)可，因被拆遷人的原因不能對被拆遷房屋進(jìn)行實地查勘、拍攝資料或者被拆遷人不同意在實地查勘記錄上簽字的，應(yīng)當(dāng)由除拆遷人和估價機(jī)構(gòu)以外的無利害關(guān)系的第三人見證，并在估價報告中做出相應(yīng)說明。原則上同一拆遷范圍的由一家估價機(jī)構(gòu)評估，若由兩家以上的估價機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行技術(shù)協(xié)調(diào)執(zhí)行共同的標(biāo)準(zhǔn)。

　　7、拆遷當(dāng)事人對被拆遷房屋性質(zhì)、面積的認(rèn)定應(yīng)當(dāng)注意以下：被拆遷房屋的性質(zhì)和面積一般以房屋權(quán)屬證書及權(quán)屬檔案的記載為準(zhǔn)，各地對被拆遷房屋的性質(zhì)和面積認(rèn)定有特別規(guī)定的，從其規(guī)定。若雙方當(dāng)事人對性質(zhì)和面積協(xié)調(diào)一致的，可以按照協(xié)商結(jié)果進(jìn)行評估。若雙方對性質(zhì)不能協(xié)商一致的，應(yīng)當(dāng)向城市規(guī)劃行政主管部門申請確認(rèn)。對面積不能協(xié)商一致的，可以向房屋面積鑒定機(jī)構(gòu)申請鑒定，或者向具有房產(chǎn)測繪資格的房產(chǎn)測繪單位委托測算。

　　8、估價機(jī)構(gòu)應(yīng)將分戶的初步估價結(jié)果向被拆遷人公示7日，并進(jìn)行現(xiàn)場說明。公示期滿后，估價機(jī)構(gòu)應(yīng)向委托人提供被拆遷房屋的整體估價報告和分戶估價報告。委托人向被拆遷人轉(zhuǎn)交分戶估價報告。拆遷當(dāng)事人對估價結(jié)果有異議的，可以自收到估價報告之日起5日內(nèi)，向原估價機(jī)構(gòu)申請復(fù)核估價，也可另行委托估價機(jī)構(gòu)評估。原估價機(jī)構(gòu)收到估價課復(fù)核申請的應(yīng)當(dāng)在收到申請之日起5日內(nèi)給予答復(fù)。估價結(jié)果改變的，應(yīng)當(dāng)重新出具估價報告。沒有改變的應(yīng)出具書面通知。另行委托估價機(jī)構(gòu)的，受托估價機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在10日內(nèi)出具估價報告。

　　拆遷當(dāng)事人對復(fù)核結(jié)果仍有異議的或另行委托估價的結(jié)果與原估價結(jié)果有差異且協(xié)調(diào)不一致的，可以自收到復(fù)核結(jié)果或另行委托的估價報告之日起5日內(nèi)，可以向估價專家委員會申請技術(shù)鑒定。估價專家委員會應(yīng)當(dāng)自收到申請之日起10日內(nèi)，對申請鑒定的估價報告進(jìn)行技術(shù)鑒定。沒有問題的應(yīng)維持估價報告。有技術(shù)問題的，估價機(jī)構(gòu)應(yīng)改正錯誤重新出具估價報告。估價專家委員會應(yīng)當(dāng)指派3人以上單數(shù)成員組成鑒定組，處理估價鑒定事宜。

　　9、估價機(jī)構(gòu)和估價人員應(yīng)當(dāng)受到處罰的情形：①出具不實估價報告的②與拆遷當(dāng)事人一方串通，損害對方合法權(quán)益的③以回扣不正當(dāng)競爭手段獲取拆遷估價業(yè)務(wù)的④允許他人借用自己名義從事拆遷估價活動或者轉(zhuǎn)讓、變相轉(zhuǎn)讓受托的拆遷估價業(yè)務(wù)的⑤多次被申請鑒定，經(jīng)查確實實在問題的⑥違反房地產(chǎn)估價規(guī)范的⑦法律法規(guī)其他情形的。

　　10、房屋拆遷糾紛的類型有：拆遷人與被拆遷人、房屋承租人達(dá)不成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議形成糾紛；拆遷人與被拆遷人、房屋承租人達(dá)成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議后被拆遷人、房屋承租人在搬遷期限拒絕搬遷形成糾紛。

　　達(dá)不成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的，直接向法院起訴的，法院不受理。應(yīng)當(dāng)先向房屋拆遷管理部門申請裁決。若房屋拆遷管理部門是被拆遷人由同級人民政府裁決。裁決應(yīng)當(dāng)自收到申請之日起30日內(nèi)做出。若拆遷當(dāng)事人對裁決不服的，可以自收到裁決書之日起60日內(nèi)向上級主管部門或同級政府申請行政復(fù)議，也可以在收到裁決書之日起3個月內(nèi)向法院起訴。在訴訟期間，被拆遷人已接受貨幣補(bǔ)償或安置房的可以不停止拆遷的執(zhí)行。若被拆遷人或承租人拒絕執(zhí)行房屋拆遷管理部門做出的裁決，沒有在搬遷期限內(nèi)搬遷的可以依法實施強(qiáng)制拆遷。實施強(qiáng)制拆遷必須以裁決為前提。實施強(qiáng)制拆遷的，由房屋所在地市縣人民政府責(zé)成有關(guān)部門執(zhí)行或由房屋拆遷管理部門依法申請法院執(zhí)行。

　　達(dá)成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議后又發(fā)生糾紛的，應(yīng)當(dāng)通過司法、仲裁途徑來解決。如果雙方?jīng)]有達(dá)成仲裁協(xié)議的，可以直接向法院提起民事訴訟，訴訟期間拆遷人可以依法申請法院先予執(zhí)行。若要采取仲裁方式，雙方當(dāng)事人必須自愿達(dá)成仲裁協(xié)議（在協(xié)議中有仲裁條款或在糾紛前后達(dá)成請求仲裁的協(xié)議），仲裁采用一裁終局制（當(dāng)事人不得就同一糾紛再向仲裁委員會申請仲裁或向法院起訴）。若沒有達(dá)成仲裁協(xié)議的，不能向仲裁委員會申請仲裁，可以直接向法院起訴。若達(dá)成仲裁協(xié)議的，則不能向法院起訴。必須向仲裁委員會申請仲裁。

　　11、拆遷行政裁決的六項制度：行政調(diào)解制度、拆遷聽證制度、集體決策制度、責(zé)任追究制度、不服從行政裁決的救濟(jì)制度（申請行政復(fù)議和訴訟）、回避制度。

　　拆遷人和被拆遷人都可以提出申請行政裁決。申請行政裁決必須提供申請人與被申請人的協(xié)商記錄，未達(dá)成協(xié)議的被拆遷人比例及原因。雙方當(dāng)事人經(jīng)調(diào)解達(dá)成一致意見的，可以出具裁決終結(jié)書。達(dá)不成一致意見的，由房屋拆遷管理部門做出書面裁決。部分事項雙方達(dá)成一致的，裁決時應(yīng)當(dāng)予以確認(rèn)。行政裁決規(guī)定的搬遷期限不能少于15日。

　　若未達(dá)成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的戶數(shù)較多或比例較高的，房屋拆遷管理部門在受理申請前應(yīng)當(dāng)進(jìn)行聽證。房屋拆遷管理部門申請強(qiáng)制拆遷前，也要進(jìn)行聽證。

　　下達(dá)書面裁決書前，必須經(jīng)房屋拆遷管理部門領(lǐng)導(dǎo)班子集體討論決定，房屋拆遷管理部門申請強(qiáng)制拆遷的，必須經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)班子集體討論決定后，方可向政府提出強(qiáng)制拆遷申請。

　　若需要估價專家委員會進(jìn)行鑒定房屋價值的，鑒定時間（10日內(nèi)）不計入裁決時限（30日內(nèi)）。

　　12、中止裁決的事由有：①發(fā)現(xiàn)新的需要查證的事實②相關(guān)案件未結(jié)案的③申請人死亡，等待其近親屬表明是否參加裁決的④因不可抗拒力或其他特殊情況需要中止的情形。終結(jié)裁決的事由有：①受理裁決申請后雙方自行達(dá)成協(xié)議的②發(fā)現(xiàn)申請人或被申請人不是裁決當(dāng)事人的③申請人死亡，15天內(nèi)近親屬未表明或放棄裁決的④申請人撤回裁決申請的。

　　13、強(qiáng)制拆遷必須要由房屋拆遷管理部門提出申請，并且要經(jīng)行政裁決后才能申請，拆遷人必須按裁決意見向被拆遷人提供補(bǔ)償資金或安置用房后，才能申請。要申請強(qiáng)制拆遷，應(yīng)當(dāng)提前15日通知被拆遷人。強(qiáng)制拆遷時，街道辦事處或居委會、被拆遷人單位代表到現(xiàn)場作為強(qiáng)制拆遷證明人，并由公證部門對被拆遷房屋及其房屋內(nèi)物品進(jìn)行證據(jù)保全。

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