從上半年成都二手房交易情況，分析下半年市場(chǎng)如何

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    2月，宏觀調(diào)控政策抑制市場(chǎng)有效需求、銀行信貸政策緊縮增加購(gòu)房成本和新房"以價(jià)換量"分流致使成都二手房成交量長(zhǎng)期處于低位，而在春節(jié)過(guò)后，由于各種利好的釋放，積蓄已久的購(gòu)房需求亟待釋放，信貸政策開(kāi)始向首次購(gòu)房人群傾斜，購(gòu)房需求加速釋放，促使本月二手房市場(chǎng)正逐步恢復(fù)，出現(xiàn)幾周連漲局面，單周成交也創(chuàng)自去年來(lái)新高。

    "金三銀四"終于如約而至。3月，在婚房、拆遷等剛性需求入市的帶動(dòng)下，二手房市場(chǎng)成交量繼續(xù)上漲，成交總量回升至比去年還高的水平。一方面，春節(jié)過(guò)后，新建商品住宅的降價(jià)幅度和推盤(pán)數(shù)量都開(kāi)始增加，二手房業(yè)主的掛牌量持續(xù)上升，議價(jià)空間略有加大，售房意愿增強(qiáng)；另一方面，金融政策的利好，貸款利率回歸基準(zhǔn)及以下，點(diǎn)燃了購(gòu)房者的購(gòu)房意愿，前期積壓的剛性需求集中釋放；此外，成都即將實(shí)行二手房評(píng)估計(jì)稅新規(guī)，這一規(guī)定的實(shí)施可能會(huì)導(dǎo)致部分二手房交易稅費(fèi)的提高，這也在一定程度上刺激了一些持觀望態(tài)度的消費(fèi)者下手的決心。

    隨著樓市傳統(tǒng)旺季的來(lái)臨，4月份成都二手房掛牌量節(jié)節(jié)升高。在經(jīng)歷前段時(shí)間的嚴(yán)控后，在樓市出現(xiàn)暖意之時(shí)，不少壓抑已久的買(mǎi)家賣(mài)家都選擇積極入市。另一方面，成都二手房稅收新政將在7月前啟動(dòng)的政策也加速了二手房成交的步伐，成為帶熱樓市的重要因素之一。

    5月，隨著成都二手房按評(píng)估價(jià)計(jì)稅的步伐趨近，二手房市場(chǎng)成交節(jié)節(jié)高升，業(yè)主合理定價(jià)，購(gòu)房者積極入市，雙方出現(xiàn)難得的默契，一起努力促進(jìn)房屋交易趕在7月前完成。此外，各地樓市微調(diào)的動(dòng)作此起彼伏，維護(hù)首套房置業(yè)者利益的聲音不絕市場(chǎng)，房貸利率回落風(fēng)吹到成都樓市，多方因素一方面促進(jìn)剛需購(gòu)房者們積極下手，另一方面，由此帶來(lái)的市場(chǎng)回暖跡象也讓房?jī)r(jià)上漲擔(dān)憂擠壓了購(gòu)房者的觀望情緒。本月二手房成交5085套，相較上月上漲4成多，而對(duì)比調(diào)控正酣的去年5月更是環(huán)比上漲149.75%，月成交量達(dá)限購(gòu)后的最高值。今年1月以來(lái)，成都二手房成交量近乎以幾何數(shù)字上漲，在沒(méi)有其他政策出臺(tái)干預(yù)樓市的情況下，預(yù)計(jì)下個(gè)月還將穩(wěn)居高位。

    6月，成都二手房成交出現(xiàn)井噴。因?yàn)閷?duì)于想要趕在7月1日前搭乘末班車(chē)的購(gòu)房者而言，6月份是最后的機(jī)會(huì)，自然不能錯(cuò)過(guò)。近期一段時(shí)間內(nèi)的二手房交易需求在6月得以集中爆發(fā)，據(jù)房管局公布的數(shù)據(jù)顯示，從6月上旬開(kāi)始，二手房單日成交量呈直線上升，日均成交275套，單日成交量、單周成交量、月成交總量都在6月下旬創(chuàng)造歷史記錄。

    從2012上半年二手房成交的走勢(shì)圖來(lái)看，二手樓市成交節(jié)節(jié)攀升，其中，3月開(kāi)始提及的二手房稅收新政功不可沒(méi)，而另一方面，一手房?jī)?yōu)惠幅度變窄、二手房交易火爆、政策微調(diào)的壓力、下調(diào)存款準(zhǔn)備金率和降息等多方面因素都在不斷提醒購(gòu)房者，樓市的"價(jià)格底"和調(diào)控的"政策底"已經(jīng)浮現(xiàn)，購(gòu)房窗口期已經(jīng)到來(lái)。同時(shí)，成都購(gòu)房者"跟風(fēng)"的傳統(tǒng)也為樓市"火上添油"。

    上半年二手房市場(chǎng)"量跌價(jià)漲" 掛牌均價(jià)同比上漲18.05%

    在房地產(chǎn)調(diào)控不放松的前提下，調(diào)控效果基本顯現(xiàn)，據(jù)統(tǒng)計(jì)，2012年上半年成都二手房掛牌均價(jià)同比出現(xiàn)下滑，每個(gè)月同比跌幅均在6%以上。

    2012年之初，隨著調(diào)控政策的深入，二手房?jī)r(jià)格得到有效抑制，出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性下跌，二手房掛牌均價(jià)同比出現(xiàn)下滑。然而隨著二手房評(píng)估政策的推出，買(mǎi)賣(mài)雙方開(kāi)始合理議價(jià)。逐步轉(zhuǎn)暖的二手房市場(chǎng)形勢(shì)使得部分業(yè)主減緩了繼續(xù)下調(diào)房?jī)r(jià)的步伐，部分業(yè)主甚至上調(diào)了報(bào)價(jià)，這造成了今年來(lái)房?jī)r(jià)跌幅的減緩?？傮w上看，2012年上半年二手房?jī)r(jià)格基本維穩(wěn)，2012年6月二手房掛牌均價(jià)8850元/平，相比1月8830元/平基本持平。

    上半年成都二手房供應(yīng)量 整體維穩(wěn)后期有回升

    2012年上半年成都二手房房源掛牌量整體維穩(wěn)，呈現(xiàn)逐月遞增的趨勢(shì)。去年隨著限購(gòu)令的出臺(tái)，二手房掛牌量在經(jīng)歷一月份的新高后隨即在2月份出現(xiàn)急劇下滑，4月后才開(kāi)始出現(xiàn)回升。2012年上半年，隨著信貸政策的不斷利好，以及二手房政策的微調(diào)，促使剛需購(gòu)房者集體放量，二手房的掛牌量也開(kāi)始出現(xiàn)回升。據(jù)搜房網(wǎng)二手房數(shù)據(jù)中心數(shù)據(jù)顯示，今年上半年成都二手房的掛牌總量基本與去年持平，約為100萬(wàn)套。

    上半年成都租賃市場(chǎng)火爆 7、8月份將繼續(xù)升溫

    2012年上半年，成都租賃市場(chǎng)也十分火熱，租金價(jià)格呈現(xiàn)階梯狀上漲勢(shì)頭。隨著不斷上漲，成都租金價(jià)格也相應(yīng)有了變化。同時(shí)隨著政策的變動(dòng)，也在一定市場(chǎng)，帶動(dòng)了租金上漲。

    春節(jié)過(guò)后，隨著務(wù)工人員的返工，租賃市場(chǎng)進(jìn)入傳統(tǒng)旺季，加之新政影響，租賃市場(chǎng)火熱。此后幾個(gè)月仍然延續(xù)了這種火爆場(chǎng)面，6月隨著大學(xué)畢業(yè)生涌入租房市場(chǎng)，再次促使租賃市場(chǎng)升溫。2012年上半年成都租賃均價(jià)持續(xù)上漲，6月租金掛牌均價(jià)2042元/月o套。

    隨著物價(jià)的不斷上漲，成都租賃市場(chǎng)的租金也迎來(lái)了上漲契機(jī)，同時(shí)，隨著政策的微調(diào)也在一定程度上帶動(dòng)了租金的上漲。搜房網(wǎng)二手房數(shù)據(jù)監(jiān)控中心發(fā)布的年度數(shù)據(jù)顯示，2012年6月成都租賃掛牌均價(jià)上半年最高，均價(jià)高達(dá)2042元/月o套。租賃均價(jià)上半年一直保持著上升勢(shì)頭，有業(yè)內(nèi)預(yù)測(cè)，隨著二手房評(píng)估政策出臺(tái)，下半年的租金仍然有很大的上漲空間。

    下半年成都二手房市場(chǎng)將在震蕩中前行

    從各方面發(fā)布的信號(hào)來(lái)看，調(diào)控走向趨穩(wěn)，下半年不會(huì)再有更為嚴(yán)厲的調(diào)控手段出現(xiàn)，樓市政策仍存在進(jìn)一步寬松的空間。同時(shí)，在信貸方面，下半年再現(xiàn)數(shù)次降息、下調(diào)存準(zhǔn)率的可能性依然非常大，樓市資金面將明顯好轉(zhuǎn)，這為房?jī)r(jià)上漲提供一定的機(jī)會(huì)。但是，同時(shí)，近期各部門(mén)依舊重申要堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖，這也意味著年內(nèi)房?jī)r(jià)上漲的空間很窄。而對(duì)成都二手樓市而言，近期的購(gòu)房需求釋放殆盡，在較長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，二手房或出現(xiàn)"有價(jià)無(wú)市"的局面。