淺談房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)多項(xiàng)目運(yùn)作

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國(guó)內(nèi)很多房地產(chǎn)企業(yè)一年只能運(yùn)作一、兩個(gè)項(xiàng)目，究其原因，主要是項(xiàng)目管理和資源分配方面能力不足。相對(duì)于單個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)作管理，多項(xiàng)目運(yùn)作管理要復(fù)雜得多，它必須解決多個(gè)項(xiàng)目間平衡資源、對(duì)不同項(xiàng)目采取不同管理方式等問(wèn)題。依靠單個(gè)或少數(shù)幾個(gè)項(xiàng)目，項(xiàng)目的運(yùn)作周期較長(zhǎng)，企業(yè)的盈利將直接受到銷售周期的影響，從而企業(yè)的業(yè)績(jī)浮動(dòng)比較明顯。多項(xiàng)目運(yùn)作對(duì)增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的品牌優(yōu)勢(shì)，提高企業(yè)的利潤(rùn)有著非常重要的意義。

多項(xiàng)目運(yùn)作的類型

我們一般將多項(xiàng)目運(yùn)作分為三種類型：一種是房地產(chǎn)企業(yè)在一個(gè)時(shí)期內(nèi)連續(xù)性地開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目。如某項(xiàng)目分期滾動(dòng)開發(fā)，或不同地塊的分期開發(fā)模式。這種運(yùn)作模式相對(duì)簡(jiǎn)單，對(duì)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)和控制協(xié)調(diào)能力要求不是特別的高。
另一種是房地產(chǎn)企業(yè)同時(shí)運(yùn)作開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目。這種開發(fā)模式對(duì)開發(fā)商的融資能力和人員協(xié)調(diào)能力要求較高，對(duì)市場(chǎng)的熟悉程度、把握能力和策略調(diào)整能力要求較高，發(fā)展商的品牌優(yōu)勢(shì)在此種開發(fā)模式中有著非常重要的促進(jìn)作用。
還有一種是房地產(chǎn)企業(yè)既在同時(shí)運(yùn)作開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目，又有連續(xù)性開發(fā)的計(jì)劃。此情況多出現(xiàn)于實(shí)力較強(qiáng)的大中型房地產(chǎn)企業(yè)，其業(yè)務(wù)流程順暢，各部門職能清晰，資源平衡，控制有力，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)亦有著較強(qiáng)的把握能力。
發(fā)展商通常在多項(xiàng)目運(yùn)作過(guò)程比較關(guān)注以下幾個(gè)問(wèn)題

開發(fā)策略的確定

土地和資金是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的兩大要素，土地是企業(yè)的根本，資金是企業(yè)的靈魂。多項(xiàng)目開發(fā)，第一個(gè)項(xiàng)目的成敗關(guān)系到多項(xiàng)目開發(fā)是否順暢，關(guān)系到企業(yè)資金的回收，在整個(gè)多項(xiàng)目運(yùn)作過(guò)程中是至關(guān)重要的。發(fā)展商在開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目時(shí)要根據(jù)自身土地儲(chǔ)備的情況和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的情況進(jìn)行分析，制定適合自己的開發(fā)策略，先開發(fā)哪一個(gè)區(qū)域，先開發(fā)哪一個(gè)地塊，開發(fā)成何種物業(yè)，如何制定營(yíng)銷策略，如何開發(fā)后續(xù)項(xiàng)目，做好各項(xiàng)目間工程與資金的銜接問(wèn)題，是開發(fā)商在開發(fā)之前即應(yīng)確定的決策。

企業(yè)資源的協(xié)調(diào)與分配

房地產(chǎn)項(xiàng)目要靠運(yùn)作和經(jīng)營(yíng)才能出效益，小項(xiàng)目有利于盤活資金，大項(xiàng)目有利于打造品牌。如何協(xié)調(diào)和分配現(xiàn)有的項(xiàng)目資源，獲取最佳的項(xiàng)目實(shí)施組合，解決人、財(cái)、時(shí)等資源問(wèn)題是解決多項(xiàng)目運(yùn)作管理的關(guān)鍵。
多項(xiàng)目運(yùn)作，對(duì)開發(fā)企業(yè)的融資能力和人員協(xié)調(diào)能力要求很高，企業(yè)的業(yè)務(wù)流程順暢，多項(xiàng)目協(xié)同運(yùn)作與監(jiān)管，使企業(yè)各部門職能明確，任務(wù)清晰，兼顧效率，平衡資源，是多項(xiàng)目運(yùn)作成敗的關(guān)鍵所在。

多項(xiàng)目運(yùn)作中發(fā)展商品牌的意義

品牌開發(fā)商是樓市發(fā)展的坐標(biāo)，品牌開發(fā)商總是被購(gòu)房者賦予了更多的贊譽(yù)。在購(gòu)房者眼中，品牌是參照物，是買房的標(biāo)準(zhǔn)。品牌發(fā)展商具有強(qiáng)大的品牌號(hào)召力，有著一群忠實(shí)的品牌擁護(hù)者和追隨者。做好品牌，能夠使企業(yè)的產(chǎn)品迅速被市場(chǎng)消化，從而保證資金的迅速回籠，對(duì)保證項(xiàng)目順暢運(yùn)行也有著非常重要的意義。
品牌的經(jīng)營(yíng)牽涉到兩方面的因素：產(chǎn)品與客戶。
好的產(chǎn)品是企業(yè)品牌的靈魂，只有做出好的產(chǎn)品，才能夠使企業(yè)形成更有力的核心競(jìng)爭(zhēng)力，企業(yè)的品牌才更有內(nèi)涵和生命力。產(chǎn)品一般包含兩方面的內(nèi)容：規(guī)劃與品質(zhì)。先進(jìn)的產(chǎn)品規(guī)劃，優(yōu)良的產(chǎn)品質(zhì)素是好產(chǎn)品的兩大核心要素。

客戶是企業(yè)品牌經(jīng)營(yíng)的另一個(gè)重點(diǎn)，一般包含溝通與服務(wù)兩方面的因素，而這些方面多數(shù)是從細(xì)節(jié)方面著手的。如進(jìn)行客戶滿意度調(diào)查，及時(shí)處理客戶的投訴，售樓書說(shuō)明準(zhǔn)確，樓盤模型制作精確等。將品牌經(jīng)營(yíng)做成一種體驗(yàn)，提高客戶的忠誠(chéng)度，使產(chǎn)品跟隨消費(fèi)者的家庭而成長(zhǎng)，雖然消費(fèi)者會(huì)逐漸老去，但是品牌的生命力將歷久常新。

品牌擴(kuò)張是市場(chǎng)的兩極分化帶來(lái)的必然結(jié)果，越有影響力的品牌，擴(kuò)張之路就越順暢。大的品牌房地產(chǎn)企業(yè)，啟動(dòng)一個(gè)新項(xiàng)目往往只需要半年時(shí)間左右；相比之下，一個(gè)沒有品牌的企業(yè)，可能要花費(fèi)更多的時(shí)間和成本來(lái)籌資、蓄勢(shì)以及吸集人