我國(guó)房地產(chǎn)投資信托行業(yè)發(fā)展前景

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內(nèi)容提示：房地產(chǎn)投資信托在我國(guó)的發(fā)展具有明顯的后發(fā)優(yōu)勢(shì)，也具備了基本的市場(chǎng)條件，結(jié)合我國(guó)未來(lái)巨大的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展空間和金融業(yè)的大力創(chuàng)新和發(fā)展，形成了發(fā)展的良好環(huán)境。

房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，只有保持健康平穩(wěn)發(fā)展，才能推動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)步增長(zhǎng)和社會(huì)的安定團(tuán)結(jié)發(fā)展。因此， 2010 年國(guó)務(wù)院相繼出臺(tái)了“國(guó)十一條”、“新國(guó)十條”、“9•29 新政”等政策調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。

房地產(chǎn)投資具有價(jià)值量大、建設(shè)期長(zhǎng)、回報(bào)率高、周期性明顯和風(fēng)險(xiǎn)性大等特點(diǎn)，使得房地產(chǎn)融資成為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)起步比較晚，加上金融市場(chǎng)不夠發(fā)達(dá)和完善，所以，我國(guó)房地產(chǎn)金融有待突破和創(chuàng)新，以解決房地產(chǎn)融資問(wèn)題。房地產(chǎn)投資信托作為房地產(chǎn)的一種融資方式，將房地產(chǎn)市場(chǎng)與資本市場(chǎng)有機(jī)結(jié)合，在國(guó)外很好的推動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，對(duì)我國(guó)有明顯的借鑒意義。

 2012-2016年中國(guó)房地產(chǎn)信托市場(chǎng)全景評(píng)估及發(fā)展趨勢(shì)研究報(bào)告

        我國(guó)發(fā)展房地產(chǎn)投資信托可利用的機(jī)遇

①我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展空間巨大我國(guó)住房建設(shè)部政策研究中心主任陳淮先生在2010 年11 月8 日舉行的2010 藍(lán)籌地產(chǎn)峰會(huì)上指出: “未來(lái)5 ～ 10 年或者更長(zhǎng)一段時(shí)間，中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)仍然是全世界最大的市場(chǎng)，仍然是全世界需求增長(zhǎng)速度最快的市場(chǎng)，仍然是全世界需求方的購(gòu)買力增長(zhǎng)速度最高的市場(chǎng)。”另外，從我國(guó)提出的“要實(shí)現(xiàn)大多數(shù)城鎮(zhèn)居民從脫困期向改善期的轉(zhuǎn)變”的目標(biāo)也可以推斷出我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在巨大的發(fā)展空間。

房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展離不開融資方式的創(chuàng)新，房地產(chǎn)投資信托可抓住這一重大機(jī)遇，開拓市場(chǎng)份額，推動(dòng)我國(guó)信托產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

②政府正在極力推出各種金融產(chǎn)品，尤其是房地產(chǎn)金融產(chǎn)品房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，必須優(yōu)先發(fā)展，以帶動(dòng)其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。但是從國(guó)外房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展歷程來(lái)看，必須有金融業(yè)的支持。在國(guó)際金融危機(jī)之后，我國(guó)政府要求對(duì)房地產(chǎn)金融產(chǎn)品的運(yùn)用慎重選擇，房地產(chǎn)金融管理辦法更為嚴(yán)格，但是也在極力推出各種房地產(chǎn)金融產(chǎn)品，以支持房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展，成為房地產(chǎn)投資信托的發(fā)展機(jī)遇。

我國(guó)發(fā)展房地產(chǎn)投資信托面臨的挑戰(zhàn)：

①來(lái)自其它融資方式的挑戰(zhàn)房地產(chǎn)融資方式眾多，如發(fā)行房地產(chǎn)股票、債券、住房抵押貸款證券等，也可通過(guò)銀行借貸或商品房預(yù)售等方式來(lái)籌集資金，還可通過(guò)房地產(chǎn)投資信托來(lái)解決融資問(wèn)題。我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)在這些融資方式上也有著不同程度的使用或組合使用，如規(guī)模較大、實(shí)力較強(qiáng)的一些企業(yè)已經(jīng)通過(guò)上市發(fā)行股票進(jìn)行融資; 鑒于我國(guó)房地產(chǎn)債券發(fā)行規(guī)模小、管理嚴(yán)格等，國(guó)內(nèi)有極少部分房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)發(fā)行債券方式籌集資金; 大多數(shù)企業(yè)通過(guò)銀行借貸方式籌資，但是這種方式對(duì)銀行和企業(yè)都存在著極大的風(fēng)險(xiǎn)，以后要逐步改變這種融資模式。因此，其他的融資方式會(huì)對(duì)房地產(chǎn)投資信托形成競(jìng)爭(zhēng)和挑戰(zhàn)。

②來(lái)自我國(guó)社會(huì)文化背景的挑戰(zhàn)房地產(chǎn)投資信托的運(yùn)作實(shí)質(zhì)上是典型的委托、代理關(guān)系，由于我國(guó)還沒(méi)有形成完善的運(yùn)作模式，對(duì)受托人有效的約束和激勵(lì)機(jī)制尚未形成，不可避免的會(huì)產(chǎn)生道德風(fēng)險(xiǎn)。在這種情況下，我國(guó)的文化背景決定了多數(shù)投資者更傾向于將資產(chǎn)托管于可信任的親戚、朋友，而不愿意托管于信托機(jī)構(gòu)，所以，習(xí)慣上的個(gè)人間信托關(guān)系很難在短時(shí)間內(nèi)轉(zhuǎn)變?yōu)閭€(gè)人與信托機(jī)構(gòu)的托管關(guān)系，在一定程度上抑制了房地產(chǎn)投資信托在我國(guó)的發(fā)展。

房地產(chǎn)投資信托在我國(guó)的發(fā)展具有明顯的后發(fā)優(yōu)勢(shì)，也具備了基本的市場(chǎng)條件，結(jié)合我國(guó)未來(lái)巨大的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展空間和金融業(yè)的大力創(chuàng)新和發(fā)展，形成了發(fā)展的良好環(huán)境。

但是，在發(fā)展中也必須注意來(lái)自其他融資方式和我國(guó)社會(huì)文化背景的挑戰(zhàn)，以及我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)和金融市場(chǎng)不夠發(fā)達(dá)、房地產(chǎn)投資信托法律法規(guī)不健全、專業(yè)技術(shù)人才缺乏等劣勢(shì)，努力創(chuàng)造發(fā)展環(huán)境，推動(dòng)房地產(chǎn)投資信托業(yè)務(wù)，改善房地產(chǎn)金融現(xiàn)狀，實(shí)現(xiàn)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。
 

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