楊紅旭：房地產(chǎn)市場(chǎng)能否在金融動(dòng)蕩中獨(dú)善其身

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上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng) 楊紅旭

近段時(shí)間，國(guó)際金融環(huán)境出現(xiàn)動(dòng)蕩，股市、匯市以及商品市場(chǎng)三大市場(chǎng)均出現(xiàn)明顯下跌，但中國(guó)樓市則基本平穩(wěn)運(yùn)行。在此背景之下，分析一下主要地區(qū)經(jīng)濟(jì)、金融與樓市的相互作用及表現(xiàn)，頗有意義。

從全球金融危機(jī)或經(jīng)濟(jì)危機(jī)的歷史規(guī)律來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)多屬被動(dòng)性變化，滯后性發(fā)生危機(jī)。比如，1929年的國(guó)際經(jīng)濟(jì)危機(jī)，由股災(zāi)開始，最后波及樓市;2010年的歐債危機(jī)，最后也使“歐豬五國(guó)”房?jī)r(jià)大跌。

惟一禍起樓市的一次大型危機(jī)，是2008年國(guó)際金融危機(jī)。其根源是2001~2006年美國(guó)房?jī)r(jià)持續(xù)上漲過程中，次貸與次級(jí)債越發(fā)越多，門檻越來(lái)越低，最終失控。2006年下半年至2007年房?jī)r(jià)下跌后，波及大量與次貸和次級(jí)債的金融機(jī)構(gòu)，爆發(fā)次貸危機(jī)，最終于2008年升級(jí)為國(guó)際金融危機(jī)。

美國(guó)房?jī)r(jià)自2007至2011年連跌5年，總計(jì)下跌三成多。2012年初開始復(fù)蘇，持續(xù)上漲至今，但仍未超過2006年高點(diǎn)。近幾年美國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)強(qiáng)，房產(chǎn)成交與新房建設(shè)發(fā)揮了重要作用。

上輪歐盟房?jī)r(jià)于2008年上半年見頂，滯后于美國(guó)一年多。2010年歐債危機(jī)爆發(fā)后，房?jī)r(jià)加速下跌，直至2014年房?jī)r(jià)才開始上漲，但距2008年高點(diǎn)仍有差距。

不過，歐債危機(jī)后，英國(guó)受影響小，且英國(guó)一直沒加入歐元區(qū)，也沒受希臘等國(guó)拖累，房?jī)r(jià)只是小幅下跌，然后繼續(xù)上漲，2013年下半年后屢創(chuàng)歷史新高，在歐洲表現(xiàn)最強(qiáng)勢(shì)。2014年以來(lái)，歐盟經(jīng)濟(jì)趨于復(fù)蘇。

1990年股市泡沫破滅、1991年樓市崩盤后，日本經(jīng)濟(jì)和樓市同步下跌，持續(xù)低迷很多年，近幾年存在波動(dòng)，總體看仍較弱。安倍上臺(tái)后，實(shí)行超級(jí)寬松的貨幣政策，也未能使樓市和經(jīng)濟(jì)整體走強(qiáng)。

值得關(guān)注的是，日本房?jī)r(jià)長(zhǎng)期低迷，導(dǎo)致人們購(gòu)房需求小，而且租房需求大，部分都市圈住宅租金收益率居然高達(dá)6%~8%，而中國(guó)當(dāng)前只是2%~3%。另外，日元對(duì)人民幣持續(xù)貶值，去年來(lái)刺激了部分中國(guó)人去日本購(gòu)房需求。對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)厭惡型投資者，東京房產(chǎn)可以考慮。

近年來(lái)，全球最牛樓市當(dāng)屬澳大利亞。過去十年，澳大利亞房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，即便是2008年國(guó)際金融危機(jī)期間，也沒怎么跌，近3年則快速上漲，屢創(chuàng)歷史新高。尤其是華人購(gòu)房需求及中企購(gòu)地開發(fā)需求，持續(xù)釋放。其中，悉尼房?jī)r(jià)表現(xiàn)最為搶眼。于是，政府采取限制措施，想要抑制境外投資需求。

但近年大宗商品價(jià)格大跌，這對(duì)資源出口占比較大的澳大利亞經(jīng)濟(jì)造成影響。因此，面對(duì)樓市繁榮，政府在抑制樓市需求方面，頗為糾結(jié)。

新興經(jīng)濟(jì)體近年的表現(xiàn)有點(diǎn)老態(tài)龍鐘。國(guó)際資源價(jià)格下跌和資本回流美國(guó)，導(dǎo)致部分國(guó)家收入大減或匯率紊亂。巴西和俄羅斯經(jīng)濟(jì)已經(jīng)出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，南非、土耳其、哈薩克斯坦、部分東南亞國(guó)家以及多數(shù)拉美國(guó)家經(jīng)濟(jì)都處于降速或低迷狀態(tài)。這些國(guó)家中的大多數(shù)，房地產(chǎn)市場(chǎng)皆乏善可陳。

中國(guó)樓市處在告別“黃金十年”、進(jìn)入“白銀時(shí)代”的過渡期。今年上半年，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅持續(xù)下滑，雖然一、二線城市出現(xiàn)復(fù)蘇跡象，但大多數(shù)三、四線城市依然偏弱，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資增速仍未企穩(wěn)。

宏觀經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)走勢(shì)基本同步，房地產(chǎn)是經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，二者相互影響。在此背景下，一個(gè)最重要的變量——貨幣政策和流動(dòng)性，雖然對(duì)樓市的影響較大，但不至于直接導(dǎo)致樓市危機(jī)。

當(dāng)前，美歐經(jīng)濟(jì)開始復(fù)蘇，但仍處低息環(huán)境，未來(lái)一年樓市出現(xiàn)大跌的可能性很小。新興經(jīng)濟(jì)體的樓市恐難以大幅改善。

中國(guó)經(jīng)濟(jì)雖仍面臨一定下行壓力，但絕對(duì)增速仍位居全球前列。加之中國(guó)有能力穩(wěn)定人民幣匯率，因此不會(huì)引發(fā)大規(guī)模資本外流，這有利于穩(wěn)定樓市。另外，在當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)背景下，多數(shù)城市樓市也難以支撐房?jī)r(jià)的上漲。