孫國(guó)和：房地產(chǎn)是中國(guó)的一個(gè)貨幣之矛

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中美合資沈陽(yáng)九洲福爾房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司總經(jīng)理 孫國(guó)和

“樹(shù)立九洲品牌，我們要拼的地方很多。”這是中美合資沈陽(yáng)九洲福爾房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司總經(jīng)理孫國(guó)和特別強(qiáng)調(diào)的當(dāng)前工作態(tài)勢(shì)。他說(shuō)：“從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)，將會(huì)轉(zhuǎn)向拼專(zhuān)業(yè)、拼耐力、拼體力的‘三拼’時(shí)代，對(duì)目前只能算是區(qū)域品牌房企的九洲福爾來(lái)說(shuō)，愛(ài)拼才會(huì)贏。”

做好現(xiàn)有項(xiàng)目

Q：九洲福爾是一家中美合資的房地產(chǎn)企業(yè)，你們的優(yōu)勢(shì)表現(xiàn)在哪里?

孫國(guó)和：公司的中方投資人大連九洲建設(shè)，是遼寧省首批國(guó)家特級(jí)資質(zhì)建筑企業(yè);美方投資人美國(guó)福爾前沿基金管理有限公司，是由華爾街美籍華人創(chuàng)辦的對(duì)沖基金公司，位列全球基金公司100名，在華人對(duì)沖基金領(lǐng)域處于領(lǐng)先位置。

目前，沈陽(yáng)九洲福爾有400畝土地儲(chǔ)備，有15萬(wàn)平方米土地正在開(kāi)發(fā)。公司在沈陽(yáng)地區(qū)的短期發(fā)展思路是：深耕沈陽(yáng)，消化庫(kù)存，把現(xiàn)有的項(xiàng)目做好，在沈陽(yáng)站穩(wěn)腳跟后，再圖進(jìn)一步發(fā)展壯大。

作為一家中美合資的房地產(chǎn)企業(yè)，九洲福爾公司有三個(gè)方面的優(yōu)勢(shì)：首先，公司的經(jīng)濟(jì)實(shí)力比較雄厚;其次，中方投資人大連九洲建設(shè)在大連也同時(shí)做房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，沈陽(yáng)九洲的開(kāi)發(fā)理念仍比較前衛(wèi);第三，由于建筑施工是中方投資人大連九洲建設(shè)的強(qiáng)項(xiàng)，能夠保證沈陽(yáng)九洲福爾項(xiàng)目的工程質(zhì)量始終處于沈陽(yáng)房企項(xiàng)目工程質(zhì)量第一方陣。

Q：你如何理解房企品牌?怎樣評(píng)價(jià)九洲福爾地產(chǎn)?

孫國(guó)和：品牌可以創(chuàng)造價(jià)值，美譽(yù)度、知名度較好的房企品牌，其抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力也較強(qiáng)。有一定的開(kāi)發(fā)規(guī)模，且把項(xiàng)目做好，這是房企樹(shù)立品牌的基礎(chǔ)。沈陽(yáng)九洲福爾目前只能算是沈陽(yáng)區(qū)域的品牌房企。

沈陽(yáng)九洲福爾的開(kāi)發(fā)理念是：“建造對(duì)得起老百姓的房子”。盡管沈陽(yáng)九洲福爾目前的開(kāi)發(fā)規(guī)模還不算很大，但是為了樹(shù)立九洲福爾品牌，公司對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)的要求非常高。第一，我們以做別墅項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)做園林景觀;第二，公司的中方投資人大連九洲建設(shè)作為施工單位，保證了產(chǎn)品的工程質(zhì)量;第三，項(xiàng)目的戶(hù)型設(shè)計(jì)更加人性化;第四，我們的售后服務(wù)做得非常主動(dòng)，一旦業(yè)主反映問(wèn)題，我們會(huì)限定時(shí)間與標(biāo)準(zhǔn)解決問(wèn)題。今年是沈陽(yáng)九洲福爾項(xiàng)目的全民服務(wù)年，我們將加強(qiáng)售后服務(wù)，“滿(mǎn)足業(yè)主極致需求”。

Q：沈陽(yáng)本土目前尚無(wú)全國(guó)知名的房企品牌，你認(rèn)為是什么原因?

孫國(guó)和：的確如此。造成這種局面的原因主要有：一是與沈陽(yáng)本土開(kāi)發(fā)商的做事風(fēng)格有關(guān)。他們大多習(xí)慣在本區(qū)域開(kāi)發(fā)，長(zhǎng)期戰(zhàn)略考慮不足，認(rèn)為本區(qū)域的土地供應(yīng)已經(jīng)足以支撐他們的開(kāi)發(fā)規(guī)模;二是當(dāng)?shù)卣疀](méi)有刻意去扶植和培育本土房企品牌;三是沈陽(yáng)的融資環(huán)境、理念與南方經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)還有一定差距，房企之間聯(lián)合操作一個(gè)項(xiàng)目的極少;四是2007年、2008年全國(guó)品牌房企進(jìn)入沈陽(yáng)市場(chǎng)后，很快侵占了本土房企原有的市場(chǎng)份額，當(dāng)本土企業(yè)醒悟后，加之原始積累的不充足，創(chuàng)建全國(guó)品牌房企的最佳時(shí)機(jī)已經(jīng)失去。

隨時(shí)而變

Q：你怎樣看現(xiàn)階段的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)?你理解的房地產(chǎn)與金融之間的關(guān)系是怎樣的?

孫國(guó)和：我們首先要從政府角度來(lái)看。現(xiàn)階段中國(guó)是需要房地產(chǎn)的，因?yàn)樗挠绊懱罅恕Ｒ欢ǔ潭壬蟻?lái)說(shuō)，房地產(chǎn)是中國(guó)的一個(gè)貨幣之矛，中國(guó)的貨幣是以土地價(jià)值作為估值系統(tǒng)的，而且在未形成大宗稅收可以補(bǔ)充政府收入之前，房地產(chǎn)是保障地方政府正常運(yùn)作的一個(gè)支柱產(chǎn)業(yè)。所以從資金流向和政府需要來(lái)看，房地產(chǎn)未來(lái)還是一個(gè)波浪起伏的前進(jìn)態(tài)勢(shì)。經(jīng)濟(jì)下滑的時(shí)候政府支持房地產(chǎn)，經(jīng)濟(jì)上升的時(shí)候就會(huì)抑制房地產(chǎn)，這完全取決于政府對(duì)房地產(chǎn)的需要及國(guó)家大戰(zhàn)略的需要。不過(guò)遠(yuǎn)期來(lái)看政府不可能一直依靠房地產(chǎn)，它肯定是一個(gè)過(guò)渡性行業(yè)。

再?gòu)男袠I(yè)本身來(lái)看，房地產(chǎn)從以前的資源時(shí)代到產(chǎn)品時(shí)代，靠產(chǎn)品創(chuàng)新賺溢價(jià)，再到后面的走量時(shí)代，誰(shuí)能跑量誰(shuí)賺錢(qián)，未來(lái)肯定是一個(gè)經(jīng)營(yíng)的時(shí)代。房地產(chǎn)真正賺錢(qián)的到底是什么?其實(shí)現(xiàn)在事實(shí)已經(jīng)證明，客戶(hù)才是最大的資源。

從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)更加趨于規(guī)范和理性，而房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)，則會(huì)轉(zhuǎn)向拼專(zhuān)業(yè)、拼耐力、拼體力的時(shí)代。房地產(chǎn)行業(yè)雖然沒(méi)有更多的技術(shù)含量，但是，若沒(méi)有專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)，也很難做出精品。經(jīng)濟(jì)及市場(chǎng)處于下行通道時(shí)，除了要嘗試轉(zhuǎn)型之外，更重要的是堅(jiān)持。房地產(chǎn)是一個(gè)資金密集型產(chǎn)業(yè)，沒(méi)有雄厚的資金做支撐，堅(jiān)持又談何容易!所以，到最后剩下來(lái)的一定是專(zhuān)業(yè)能力強(qiáng)、堅(jiān)持不懈而又具備足夠經(jīng)濟(jì)實(shí)力的企業(yè)。

房地產(chǎn)與金融的關(guān)系有兩層。一個(gè)是開(kāi)發(fā)層面的關(guān)系，也就是資金來(lái)源的問(wèn)題。中國(guó)經(jīng)過(guò)30年的發(fā)展，已經(jīng)建立起一個(gè)以銀行為主的間接融資體系。未來(lái)肯定會(huì)有變化，開(kāi)發(fā)資金來(lái)源將是多方面的，比如險(xiǎn)資。另外越來(lái)越強(qiáng)大的電商也開(kāi)始進(jìn)入金融行業(yè)，他們聚沙成塔，通過(guò)打造自己從信息到服務(wù)的盈利閉環(huán)，讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金的來(lái)源多元化。此外還可以通過(guò)金融工具海外融資，也可以極大地降低融資成本，這將是決定未來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵一環(huán)。

第二層關(guān)系是在交易環(huán)節(jié)。未來(lái)購(gòu)買(mǎi)形式很有可能是多種多樣的，而不是簡(jiǎn)單的售賣(mài)關(guān)系，完全可能出現(xiàn)一種嶄新的金融方式解決一種占有方式，如開(kāi)發(fā)商可以利用持有物業(yè)，做全生命周期租售形式的盈利模式，這也將是有效解放購(gòu)買(mǎi)力的新型手段。

Q：你認(rèn)為目前沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)最大的優(yōu)勢(shì)是什么?存在的最大問(wèn)題又是什么?

孫國(guó)和：沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)要從整個(gè)城市的特點(diǎn)來(lái)分析，沈陽(yáng)市最大的優(yōu)勢(shì)就是它的地緣優(yōu)勢(shì)。它作為相對(duì)的腹地，是控制整個(gè)東北三省的樞紐點(diǎn)?？梢哉f(shuō)，中央政府是非常重視這個(gè)城市的。

但沈陽(yáng)的最大問(wèn)題是它沒(méi)有真正發(fā)揮中心城市的功能。我們知道目前政府在推新型城鎮(zhèn)化，想做中小城鎮(zhèn)集群。但是亞洲國(guó)家多為農(nóng)業(yè)立國(guó)，普遍有國(guó)家資本主義傾向，很容易就造成資源向大城市匯集，也就造成很多的大城市，再加上互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代的到來(lái)，未來(lái)中國(guó)必然會(huì)出現(xiàn)很多超級(jí)城市。以沈陽(yáng)來(lái)說(shuō)，因其缺乏一些對(duì)外有足夠輻射力、對(duì)內(nèi)有足夠聚集力的行業(yè)，如會(huì)展、文化行業(yè)等，就是說(shuō)沒(méi)有明確的區(qū)域發(fā)展中心，這就無(wú)法吸引大量的人才落戶(hù)，從而導(dǎo)致真正有消費(fèi)購(gòu)買(mǎi)能力的人群增長(zhǎng)速度較慢。

從表面來(lái)看，沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在兩大問(wèn)題：一是供需矛盾突出，即供應(yīng)嚴(yán)重大于需求;二是庫(kù)存量仍較大，約2800萬(wàn)平方米，位居全國(guó)前列。