吳忠泉：不會逃離房地產(chǎn)行業(yè)去轉(zhuǎn)型

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吳忠泉

在杭州，有這么一家開發(fā)商，規(guī)模并不算大，但它的每個項目幾乎都是板塊內(nèi)的經(jīng)典之作，都有它的獨特氣質(zhì)和韻味，這就是曾被稱為杭州樓市“三駕馬車”之一的金都房產(chǎn)。從金都·華庭到金都·華府，再到“把家輕輕放在大自然中”的金都·富春山居以及金都·城市芯宇。“金都的每一件產(chǎn)品，都是作品”、“原來房子還可以這么造”……與一般的房地產(chǎn)企業(yè)截然不同，金都的房子總是不斷推陳出新。

成立于1994年的金都房產(chǎn)，經(jīng)歷了中國房地產(chǎn)發(fā)展史上的許多大事件。在過去20多年變化多端的房地產(chǎn)市場中，金都房產(chǎn)不僅僅是一個見證者，更是一個積極參與者。不過，在外界看來，隨著越來越多外來大鱷的涌入，這兩年的金都似乎過于低調(diào)了，市場份額也明顯下降，甚至關(guān)于金都計劃賣項目、賣總部大樓等各類小道消息也不絕于耳。

在與金都集團總裁吳忠泉面對面采訪的一個多小時內(nèi)，就外界對金都的疑惑和解讀，吳忠泉顯得并沒有那么在意，“金都活得還不錯，而且我們也有信心繼續(xù)走下去。”

造值得住的房子 回想過去 “不后悔”

在杭州，以“產(chǎn)品控”來形容金都一點都不過分。品質(zhì)一直是金都房產(chǎn)視為企業(yè)安身立命之本。即使是在企業(yè)處于最為低谷期的時候，金都房產(chǎn)也沒有放棄過對產(chǎn)品的創(chuàng)新和努力。

“有人問我，當初高爾夫藝墅(即現(xiàn)在的之江壹號)以這么前衛(wèi)、大膽的風格來做三芒星造型的建筑，后悔嗎?也許以普通產(chǎn)品的定位去做這個項目，就不會有后來的‘忍痛割愛’了。”作為金都房產(chǎn)曾經(jīng)引以為豪的項目，總建面積約52萬平方米的金都·高爾夫藝墅(即現(xiàn)在的之江壹號)在2013年5月份被金都以12億元的價格賣給了融創(chuàng)和綠城。

“回想起來，當初選擇這樣做這個產(chǎn)品，完全不后悔，只能說對市場形勢的判斷不明確。”吳忠泉表示，“2013年上半年，就下狠心說項目必須要賣了。”

據(jù)悉，因項目單套面積大、總價高，高爾夫藝墅的資金回籠非常慢。“高爾夫藝墅的產(chǎn)品和理念都非常好，只是在時機把握和客戶定位上沒能做好。前期高昂的投入與后期并不算好的銷售相比，造成了金都嚴重的資金難題。”當時有業(yè)內(nèi)人士評價道。

“從2013年開始，我就在反思，這些年金都有哪些地方做錯了嗎?答案是沒有。只是對市場時機的把握以及一些決策確實有不足的地方。”吳忠泉解釋道，以高爾夫藝墅為例，當初的拿地、合作(與九龍倉合作)都沒有錯，如果非要深究，當初如果不做三芒星式的建筑，以普通的別墅、高層等組合的形式來定位，可能項目就賣完了。但是歷史沒有如果，而且從金都骨子里散發(fā)出的對產(chǎn)品的不斷追求、創(chuàng)新的個性，也不會允許他們以這么中規(guī)中矩的態(tài)度來對待這個項目。

“要做一個有特色的房產(chǎn)公司，一直是金都的理念。綠色科技、環(huán)保、節(jié)能，就是金都的特色。這可能是別的開發(fā)商不愿意做的，但對業(yè)主來說，卻是最實用的東西。”當面對一塊好地、一塊好的山景時，金都并不愿意去復制以前的作品，而是想做出好東西。

事實上從金都房產(chǎn)開發(fā)的第一個樓盤開始，金都就是以“打造符合城市氣質(zhì)的個性化產(chǎn)品為目標。”其中，綠色科技則是金都對品質(zhì)追求的動力和要求。

1994年10月，金都房產(chǎn)的首個作品——金都·花園破土動工。雖然這只是一個6.5萬平方米的小體量項目。彼時，杭州商品房事業(yè)剛剛起步，開發(fā)商對于綠化率等并不重視，綠化率不足30%的樓盤比比皆是，可是金都·花園的綠化率卻高達36%。金都的創(chuàng)舉讓人們開始相信，花園是可以“搬”進小區(qū)。更讓人意想不到的是，金都·花園還擁有配套游泳池、網(wǎng)球場等設(shè)施，即便是20多年之后的現(xiàn)在，也并不是所有樓盤都配上了游泳池。

從金都·花園至城市芯宇，再到高爾夫藝墅、金都·夏宮北山大院等，金都一直在追求“綠色科技”和產(chǎn)品創(chuàng)新。“我希望以后所有的金都業(yè)主，都有這么一個念頭，買這個房子，是值得的。”金都以實際行動告訴市場，房子不僅僅需要滿足居住功能，還需要滿足生活功能。

對產(chǎn)品創(chuàng)新的不斷追求、精耕細作必然會導致項目的開發(fā)周期較長，這與目前市場上，流行的“短、平、快”的高周轉(zhuǎn)節(jié)奏明顯是相悖的。

“金都房產(chǎn)不會放棄對產(chǎn)品的精耕細作，但會考慮借鑒一些同行的做法，推出不同的產(chǎn)品系列，以此實現(xiàn)產(chǎn)品個性化與開發(fā)速度之間的適當平衡。”

銷售目標30億 金都今年的目標是盤活庫存

雖然從市場份額看，這兩年金都的腳步似乎慢了，但其實金都手上的存貨并不少。

“2015年，金都手上在建有約100多萬平方米的可售房源，可售貨值有近120億，其中杭州市場為30個億，廈門市場為40個億。今年整個集團的銷售目標是30億。”吳忠泉介紹，為完成這個目標，金都今年最主要的是把手上的項目盤活，所有的工作圍繞銷售展開。

目前，金都集團手上在售項目主要有廈門的金都·海尚國際、嘉興的金都·南德大院、臨平的金都·夏宮、德清的金都·陽光樾府、蕪湖的金都·西湖大院等6個項目。

“今年年初二上班第一天，我就給所有的城市高管布置了任務(wù)，每個人10個問題，圍繞今年如何發(fā)展進行思考。”吳忠泉告訴記者，在年初三收到各個高管的回復后，他就在電腦上進行分門別類歸納和總結(jié)，年初六則開始去嘉興、上海、廈門等地進行市場考察。“年初八，給所有員工進行了一次考試。”吳忠泉解釋，這主要是出于統(tǒng)一方向、明確目標的要求。“按照大家的答案，進行統(tǒng)一、歸納，然后再開始逐條執(zhí)行。從目前來看，成果也逐漸開始體現(xiàn)了，大家都對今年有信心。”

在吳忠泉看來，要盤活手上的庫存，單純地靠降價來撬動市場是不可行的。“我們要保證保價、保量。”因此，2015年的基本工作思路還是要圍繞質(zhì)量提升、品牌提升、服務(wù)提升，發(fā)掘并建立金都的比較優(yōu)勢，并通過精細化管理，向市場提供叫得響的產(chǎn)品和服務(wù)，由低價競爭轉(zhuǎn)向價值競爭和品牌競爭。比如，推出今年在售項目可能會推出三類樣板：過程管理樣板、交付管理樣板、精裝樣板，向購房者全面展示金都的精細化管理。

“接下來，我們會對旗下所有產(chǎn)品邀請第三方做一個產(chǎn)品、品牌質(zhì)量評估。”吳忠泉介紹，評估內(nèi)容可涉及產(chǎn)品戶型、工程質(zhì)量、綠化、物業(yè)、綠色科技等方方面面，所有的城市公司一把手都需要對自己的項目進行一個評估，“甚至不排除暴露出我們項目的缺點和劣勢”。

在4月中旬，金都嘉興在售的南德大院項目，開盤當晚去化84套房源。“這在一定程度上得益于開盤之前的工地開放日。”據(jù)介紹，在開盤之前，南德大院對意向客戶舉行了一次工地開放日，有客戶在參觀了項目后表示，開放日現(xiàn)場開發(fā)商做做樣子的也很多，但是像金都這樣，連在工地上工作的所有員工也一致認為這個房子值得買的卻是第一次見到。“整個項目的建設(shè)材料包括設(shè)計等，施工人員是最清楚的，連他們都放心，那這個房子確實是值得買的。”吳忠泉介紹，這也是金都自去年以來實行責任營銷的成果之一。“只有讓自己的員工都覺得這個房子是最好的，讓他們明白，只有做好產(chǎn)品了，才能贏得市場。”

此外，金都還需要堅持產(chǎn)品的工程，抓緊工程建設(shè)，確保項目資金到位等方面的工作。同時，金都也在推進項目資源的優(yōu)化工作，突出重點，對不同項目制定針對性發(fā)展策略。部分項目將加快對合作資源的引進力度，一方面促進項目進展，另一方面加快前期投入的資金回流。

牽手資本大鱷引入18億 未來金都將實行三大戰(zhàn)略

4月22日，新浙控股與金都房產(chǎn)正式簽署全面金融合作協(xié)議，雙方的合作金額高達18億元人民幣。當天的簽約儀式上，渤海銀行與新浙控股簽署了《中小企業(yè)轉(zhuǎn)貸引導基金合作協(xié)議》和《渤金賬戶資金托管協(xié)議》，與金都房產(chǎn)集團簽署了《企業(yè)上市綜合顧問服務(wù)專項協(xié)議》、《渤金賬戶資金托管協(xié)議》。

在樓市普遍低迷的新常態(tài)下，過去一年來，金都房產(chǎn)鮮有發(fā)聲，而在22日那天，該集團卻以少有的姿態(tài)，向外發(fā)布公司發(fā)展戰(zhàn)略強音。金都內(nèi)部稱為三大戰(zhàn)略，即：房地產(chǎn)業(yè)提升戰(zhàn)略、幸福產(chǎn)業(yè)整合戰(zhàn)略、互聯(lián)網(wǎng)化多元戰(zhàn)略。

僅從字面含義就不難看出，金都房產(chǎn)的轉(zhuǎn)型升級之路，提升、融合、多元是其戰(zhàn)略的關(guān)鍵詞。“房產(chǎn)對金都而言，還是個特長，還是個最熟悉的行業(yè)。”吳忠泉表示，金都還是有在房地產(chǎn)繼續(xù)發(fā)展的決心和信心，金都不會逃離房地產(chǎn)去轉(zhuǎn)型，而是會按照自己的路堅定走下去，去建更好的房子、提供更好的服務(wù)，做更加優(yōu)秀的房地產(chǎn)企業(yè)。

三大戰(zhàn)略，也將是金都房產(chǎn)未來轉(zhuǎn)型升級的方向。具體為：房地產(chǎn)業(yè)提升戰(zhàn)略，以房地產(chǎn)主業(yè)為基，一切以用戶為中心，實現(xiàn)品質(zhì)提升、服務(wù)提升、品牌提升;幸福產(chǎn)業(yè)整合戰(zhàn)略，以金融為媒，圍繞生活服務(wù)探索跨界整合，實現(xiàn)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、婚慶產(chǎn)業(yè)等新型服務(wù)業(yè)與房地產(chǎn)的有效嫁接;互聯(lián)網(wǎng)化多元戰(zhàn)略，以互聯(lián)網(wǎng)思維為翼，營造面向未來的多元業(yè)態(tài)，實現(xiàn)旗下農(nóng)業(yè)、物業(yè)、商業(yè)等業(yè)務(wù)的全面創(chuàng)新。

也就是說，以后金都賣的不僅僅是房子，可能是包括不動產(chǎn)的一個金融產(chǎn)品，是滿足不同理財需求的各種組合，里面有相對穩(wěn)定的不動產(chǎn)，也有風險較高的基金、債券、股票等資產(chǎn)。

“未來，對金都而言，還是有機會的。”吳忠泉表示，從去年下半年以來，市場慢慢開始好起來了，金都的負債率也在下降，旗下項目的銷售也開始步入正常，特別是這次與新浙控股的牽手，也將給金都未來發(fā)展帶來新的活力。“我們還在尋找機會，看看有沒有好的地塊，要想繼續(xù)發(fā)展，土地市場補倉也是必需的。”

據(jù)吳忠泉介紹，未來的金都，將秉承開放、合作、共贏的理念，開拓各種渠道，通過資本運作、資本合作、智慧合作等，促進與各方合作伙伴的共同發(fā)展。通過強化合作，實現(xiàn)各種要素的高效整合，形成企業(yè)發(fā)展的新態(tài)勢。“能活下去，就要堅持活下去，我們也有信心，未來的金都會更好”。