略論房地產(chǎn)行業(yè)的招標、采購管理（4）

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2、多項組合與分解

招標的方法對于結果而言，重要性是不言而喻的。有時候需要組合，有時候卻需要分解：

1) 同一種產(chǎn)品的批量采購

對同一種產(chǎn)品而言，其結構越復雜、貨值越大，批量的成本降低就越大。但是，這也要根據(jù)具體產(chǎn)品而論。象配電箱類產(chǎn)品，標準化程度高，成本降低幅度小，就宜建立供應商伙伴關系，分批采購；而象電梯類產(chǎn)品，有一定定制化情況，自然是批量越大越好。在采購的時候，就要想辦法一次簽合同，分批供貨。對于價格波動幅度大的產(chǎn)品，如果供貨周期長，經(jīng)濟采購量還要充分考慮價格波動情況。

2) 同一系統(tǒng)產(chǎn)品的組合

對于象信息化產(chǎn)品這樣的系統(tǒng)性強的產(chǎn)品而言，在某種程度上挑選合適的系統(tǒng)集成商比分項購買更加有效。比方說，你要買一批散件來組裝一臺電腦也許還不如買一臺整機劃算。再比如全裝修房，單純從某種建材而言，數(shù)量并不是很多，但總金額卻很大。分項購買也許還不如與建材超市直接談判更好、效率更高。目前建材超市百安居已經(jīng)和深圳市萬科房地產(chǎn)有限公司、廣州市合生創(chuàng)展、珠江投資、上海腹地集團等房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂了合作協(xié)議，今后，這些房產(chǎn)商在其開發(fā)的房地產(chǎn)樓盤裝修工程中，將集中向百安居采購所需的裝飾建筑材料，百安居在廣州已經(jīng)和星藝、珠江等多家裝修公司完成了整合，由百安居承接的精裝修房，將全部使用百安居自己商場里銷售的材料，此外，百安居還將為消費者提供售后保修、維護等服務。這將使裝修房的成本降低約10%到15%, 從而大大提高產(chǎn)品的價格競爭力。

3) 多個供應商的產(chǎn)品分解

在特定的情況下，分解可能更有效。如果單一的供應商無法滿足產(chǎn)量、工期等的要求，指定供應商的供應商是降低成本、保證質量的不二法門。這從另外一個角度講也是組合。比如工程需要4家門窗廠，每一家門窗廠和型材、玻璃廠、五金件廠談判的能力都沒有業(yè)主談判更有利（因為業(yè)主的采購量是單一廠家采購量的4倍）。對于保溫系統(tǒng)可以指定保溫板，如果采用實木地板可以指定進口板材，面層等等。這樣，雖然采購部門的工作量大大增加，但效果也是很明顯的。

3、聯(lián)合采購

項目聯(lián)合采購是一種更高層面的多項組合。對于標準化程度較高的產(chǎn)品如水泥、砌塊、預制樁、配電箱等實行采購聯(lián)盟，也可以大幅度降低成本。原先，這種采購聯(lián)盟只有在產(chǎn)權、股權關系緊密的企業(yè)才有?，F(xiàn)在，在沒有股權紐帶的企業(yè)中也出現(xiàn)了此種形式。03年，北京富力城與建外ＳＯＨＯ規(guī)?？涨暗穆?lián)合招標正式啟動，兩個項目聯(lián)合招標金額達８０億元人民幣，內容涉及土建、材料、裝飾、水電等百余個領域、千余種產(chǎn)品，其中富力城項目４５億元，建外ＳＯＨＯ項目３５億元。據(jù)悉，此次聯(lián)合招標金額之高、規(guī)模之大在北京乃至國內房地產(chǎn)界尚屬首次。富力城總經(jīng)理謝強將聯(lián)合招標稱為“雙贏的選擇”，由于兩個項目總建筑面積近２１０萬平方米，其中富力城為１３９萬平方米，建外ＳＯＨＯ為７０萬平方米，聯(lián)合招標能夠充分發(fā)揮規(guī)模優(yōu)勢，大大降低采購成本。

    這種“雙贏”的真正效果目前還難以預測，象萬科發(fā)起的“中城房網(wǎng)”聚集了全國20余家著名企業(yè)，聯(lián)合采購卻一直無法實施，但它無疑是未來房地產(chǎn)行業(yè)的一種趨勢。

4、后向一體化

后向一體化可以大幅度降低成本。廣東碧桂園是這方面的典型。碧桂園有員工近3萬人，從設計、規(guī)劃、建筑施工到裝飾、物業(yè)管理都是自己的，甚至還有一個全國排名前三位的管樁廠，就連碧桂園會所里面所說的家禽和青菜都是自己農(nóng)場出產(chǎn)的，可謂將縱向一體化發(fā)揮到了極致?！耙粭l龍”開發(fā)使其成本控制得非常好。當然，這種減少交易成本的前提是企業(yè)內部提供的產(chǎn)品要能內部消化且能有效管理。另外，一體化使得碧桂園成為一個快速反應的企業(yè)。如果采用像南國奧林匹克花園那種從設計到施工都外購的形式，碧桂圓就很難保證每天24小時施工。如果企業(yè)不能快速反應，實現(xiàn)項目的快速回收，銀行利息成本就會加大。在出現(xiàn)行業(yè)不景氣或使企業(yè)項目出現(xiàn)較大問題時，后向一體化往往會加劇危機，放大危險效應。這一點，應該充分認識。

    為了適當降低后向一體化的風險，參股是一個較好的選擇。尤其對于長期合作形成的合作伙伴，參股的風險分擔，利益共享，也許是一種更好的選擇。

5、OEM

     后向一體化使得企業(yè)的反應能力得到了加強，降低了綜合成本。但不可否認的是，其風險也是較大的。參股降低了風險，但在行業(yè)不景氣時，企業(yè)也會面臨很大的壓力。要想完全將這種風險避免，OEM是一種好辦法。房地產(chǎn)行業(yè)里適合OEM的非常少。像門窗、保溫板、管材等行業(yè)，行業(yè)知名企業(yè)很少，往往還停留在簡單的價格競爭階段。相反，衛(wèi)浴、地板、廚房電器（抽油煙機、微波爐、灶具等） 等產(chǎn)品里品牌很多。很多知名品牌都是在國內尋找OEM廠商。象國內知名的實木復合地板，大都是OEM而來的。而地板、瓷磚等的品牌效應卻并不是很明顯，為了兼顧價格和質量，讓那些為品牌企業(yè)進行OEM的貼牌加工廠進行帶工，也是一個好辦法。要做到這一點，對行業(yè)的深入了解是必不可少的，同時還要求非常強的成本和質量控制能力。