評(píng)價(jià)企業(yè)質(zhì)量指標(biāo)：完善的項(xiàng)目管理體制

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對(duì)于年輕的中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)而言，是否具有完善的項(xiàng)目管理體制，將成為評(píng)價(jià)企業(yè)質(zhì)量的重要指標(biāo)。盡管各專業(yè)各部門的效率很高，品質(zhì)很好，但因?yàn)樗鼈儗Ｗ⒂趯I(yè)本身，造成企業(yè)橫向溝通和管理的困難，使得總體效率不高。那么，什么管理手段可以滿足變化快的需求？答案是：項(xiàng)目管理！

從縱向一體化組織的管理到項(xiàng)目管理，是我們正在經(jīng)歷、見證的管理革命。

房地產(chǎn)行業(yè)在中國(guó)屬于朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)，興起時(shí)間僅僅十幾年。十幾年雖短，卻恰逢國(guó)家和世界經(jīng)濟(jì)的高速變化期，因此無論整個(gè)行業(yè)還是個(gè)別企業(yè)，在此期間都經(jīng)歷了數(shù)次潮起潮落。每次潮起都泛出大量“泡沫”，每次潮落又撇掉不少“嗆水的人”，能一直存活并保持穩(wěn)定發(fā)展的企業(yè)委實(shí)不多。

大家做了什么？

早幾年，我們不僅做房地產(chǎn)，也整天忙于其他多元化產(chǎn)業(yè)，因?yàn)榇蠹叶疾磺宄降资裁葱袠I(yè)適合自己長(zhǎng)期發(fā)展，只好全面出擊，試探的成分更多些。后來，大家比較清楚地看到房地產(chǎn)才最適合自己，必須要專心做才可能做得好。于是就開始了各種集中資源于房地產(chǎn)開發(fā)的過程，并且同時(shí)也都經(jīng)歷了全國(guó)撒網(wǎng)－回縮根據(jù)地－再殺向全國(guó)的循環(huán)。當(dāng)集中了資源，開始大規(guī)模開發(fā)階段后，所有人又痛感其中專業(yè)問題很多，沒有形成統(tǒng)一的、科學(xué)的體系，無法快速地在全國(guó)各地復(fù)制開發(fā)成果。由于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷史太短，大家都在混沌中零碎地摸索各種專業(yè)方法，還未來得及在開發(fā)中規(guī)范和統(tǒng)一各專業(yè)業(yè)務(wù)流程、各節(jié)點(diǎn)的工作要求、業(yè)務(wù)規(guī)范、操作指引等，所以開始了目前正在進(jìn)行的專業(yè)集成化階段。

什么是專業(yè)集成？簡(jiǎn)單地說，就是解決各專業(yè)在各開發(fā)環(huán)節(jié)中該做什么和怎么做的問題，以此將房地產(chǎn)開發(fā)的產(chǎn)品做得更好。打個(gè)比喻，這個(gè)階段大概相當(dāng)于發(fā)達(dá)國(guó)家的企業(yè)在上世紀(jì)８０年代之前的專業(yè)化管理水平，他們把研究、設(shè)計(jì)、生產(chǎn)等環(huán)節(jié)都做得極為完善，專業(yè)效率極高，產(chǎn)品的質(zhì)量和數(shù)量都被提高到令人目眩的水平；或許我們的專業(yè)集成也能夠極大地提高房地產(chǎn)產(chǎn)品的質(zhì)量和數(shù)量。

大家將做什么？

還是先看看發(fā)達(dá)國(guó)家的企業(yè)在上世紀(jì)７０年代之后做了什么，再推測(cè)我們要做什么吧。

７０年代之后，由于高科技的迅猛發(fā)展，人們的思想、需求都在不斷地、迅速地變化，使得市場(chǎng)不再滿足于“有”或者“多”，而對(duì)各種產(chǎn)品的品種和更新提出了更高的要求。因此，以往簡(jiǎn)單地提高專業(yè)部門的效率和產(chǎn)品產(chǎn)量已不能滿足市場(chǎng)需求，而要求變化更快。盡管各專業(yè)各部門的效率很高，品質(zhì)很好，但因?yàn)樗鼈儗Ｗ⒂趯I(yè)本身，造成企業(yè)橫向溝通和管理的困難，使得總體效率不高。那么，什么管理手段可以滿足變化快的需求？答案是：項(xiàng)目管理！

從縱向一體化組織的管理到項(xiàng)目管理，是我們正在經(jīng)歷、見證的管理革命。對(duì)這種革命性趨勢(shì)的無視，將會(huì)造成許多管理實(shí)踐上的誤區(qū)和管理理論上的盲點(diǎn)。只有跟上管理革命的趨勢(shì)，才能不被淘汰。

項(xiàng)目管理脫胎于古老的建筑行業(yè)，完善于當(dāng)今急劇變化的時(shí)代，成為各個(gè)行業(yè)的典型管理手段。對(duì)于較為傳統(tǒng)的房地產(chǎn)行業(yè)，同樣面臨著急劇變化的市場(chǎng)需求，也同樣必須利用項(xiàng)目管理手段來應(yīng)對(duì)變化。

房地產(chǎn)項(xiàng)目不等于房地產(chǎn)工程：房地產(chǎn)項(xiàng)目包括立項(xiàng)、策劃、設(shè)計(jì)、建設(shè)、收尾等階段；包括營(yíng)銷、設(shè)計(jì)、事務(wù)、工程、銷售、客服等職能。項(xiàng)目管理不等于工程管理，項(xiàng)目管理是與工程管理同樣嚴(yán)謹(jǐn)?shù)囊婚T管理科學(xué)。房地產(chǎn)項(xiàng)目的任何一個(gè)階段可以通過“外購(gòu)” 得以完成，對(duì)“外購(gòu)”的某階段來說，也需要一定的項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)成員管理賣方，更需要項(xiàng)目經(jīng)理管理整個(gè)項(xiàng)目。在我們建立了完善的、垂直式的專業(yè)集成基礎(chǔ)上，再建立完善的、起橫向作用的項(xiàng)目管理體系，才真正建立起企業(yè)的管理網(wǎng)絡(luò)，達(dá)到同時(shí)和有效地操作多項(xiàng)目的目標(biāo)。所以，如果說專業(yè)集成造就出房地產(chǎn)開發(fā)老虎的話，實(shí)施項(xiàng)目管理就將產(chǎn)生如虎添翼的效果。

在上世紀(jì)７０年代以前，世界上只有少數(shù)大公司在實(shí)施各自的項(xiàng)目管理方法，未形成統(tǒng)一的知識(shí)體系。后來在美國(guó)、歐洲和澳洲，分別建立了項(xiàng)目管理學(xué)會(huì)，才真正把項(xiàng)目管理推向一個(gè)科學(xué)的、系統(tǒng)的知識(shí)體系層面，并在各行各業(yè)中推廣和應(yīng)用。實(shí)際上，正是在廣泛使用項(xiàng)目管理方法后，才真正推動(dòng)了管理架構(gòu)扁平化過程。

房地產(chǎn)企業(yè)是否適應(yīng)矩陣型項(xiàng)目管理模式呢？具體企業(yè)需要具體分析。適應(yīng)矩陣型項(xiàng)目管理模式的企業(yè)情形有：處于復(fù)雜多變的商業(yè)環(huán)境，要求多種專業(yè)功能的緊密結(jié)合；處于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈的領(lǐng)域，客戶反應(yīng)及問題解決至關(guān)重要；有很多項(xiàng)目分布在成熟期曲線的不同點(diǎn)上，必須有選擇地分配有限資源，以最大限度地利用資源。

不適應(yīng)矩陣型項(xiàng)目管理模式的企業(yè)情形有：企業(yè)環(huán)境穩(wěn)定，變化少，相對(duì)來說前景容易預(yù)測(cè)；使用成熟的技術(shù)和工藝，對(duì)有限品種的產(chǎn)品進(jìn)行大批量生產(chǎn)；只有一個(gè)利潤(rùn)中心；實(shí)行高成本淘汰制，企業(yè)生存發(fā)展的關(guān)鍵是低成本。

按照這些分析，較大型的房地產(chǎn)企業(yè)顯然適合使用矩陣型項(xiàng)目管理模式，它可以幫助企業(yè)在快速變化的商業(yè)環(huán)境中保持競(jìng)爭(zhēng)力。而小型房地產(chǎn)企業(yè)則應(yīng)采用傳統(tǒng)的職能型組織形式，以減少管理成本。

房地產(chǎn)開發(fā)專業(yè)集成解決了各專業(yè)該做什么和怎么做的問題，即解決了企業(yè)中縱向的專業(yè)管理問題。它可以讓各專業(yè)各部門很專注地把本職工作做到最好，但它無法有效解決針對(duì)綜合目標(biāo)的各專業(yè)各部門各環(huán)節(jié)橫向協(xié)調(diào)的問題。在傳統(tǒng)的職能部門式管理模式下，縱向易于管理，職責(zé)清晰，部門內(nèi)的問題反應(yīng)迅速。但面臨激烈的資源沖突時(shí)，項(xiàng)目缺乏一人進(jìn)行全面負(fù)責(zé)，大家側(cè)重于專業(yè)職能，專業(yè)部門條塊分割，橫向溝通阻礙重重，項(xiàng)目問題反應(yīng)緩慢。所以，在大房地產(chǎn)商面對(duì)的多項(xiàng)目環(huán)境中，傳統(tǒng)的職能型組織形式失敗概率極高。只有通過項(xiàng)目管理，才可能不斷提高多項(xiàng)目開發(fā)能力和效率，才能不斷改善適應(yīng)市場(chǎng)變化的能力，穩(wěn)固立足于房地產(chǎn)行業(yè)（乃至任何行業(yè)）。

還有個(gè)因素是房地產(chǎn)開發(fā)商們要考慮的，就是ＷＴＯ因素。大家都說加入ＷＴＯ了，國(guó)際大資本就要?dú)⑦M(jìn)來了。國(guó)際資本進(jìn)來，可能多采用投資方式，少采用直接操作方式。國(guó)際資本要挑選合作伙伴，首先考慮的是其經(jīng)營(yíng)操作能力。而項(xiàng)目管理體系正是國(guó)際資本自身所采用的基本管理模式，它當(dāng)然希望投資對(duì)象建立有同樣出色的項(xiàng)目管理體系。因此，哪家國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)具有最先進(jìn)、最完善的項(xiàng)目管理體系，哪家就最容易獲得外資的青睞。

因此，對(duì)于年輕的中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)而言，是否具有完善的項(xiàng)目管理體制，將成為評(píng)價(jià)企業(yè)質(zhì)量的重要指標(biāo)。

大家怎么做？

現(xiàn)在，每個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都有項(xiàng)目在進(jìn)行（管理），為什么還要說“建立項(xiàng)目管理體系”呢？答案是：做項(xiàng)目不等于做項(xiàng)目管理，特別不同于做真正的項(xiàng)目管理體系。如果企業(yè)總是在盲目、忙亂、茫然地做項(xiàng)目，就無法有效地積累經(jīng)驗(yàn)，復(fù)制成功，避免錯(cuò)誤。項(xiàng)目管理是一門實(shí)踐的藝術(shù)，盡管國(guó)際上有完善的項(xiàng)目管理知識(shí)體系可供指導(dǎo)，但在每個(gè)行業(yè)、企業(yè)中如何具體運(yùn)用，還要靠自己長(zhǎng)期努力的實(shí)施和積累。并且，項(xiàng)目管理還需要適當(dāng)?shù)钠髽I(yè)文化土壤。這其實(shí)就是發(fā)達(dá)國(guó)家主流企業(yè)的縮影，在中國(guó)也有一些這樣的企業(yè)并開始越來越多。在這樣的企業(yè)里，人們做事不是為某個(gè)人做，而是為團(tuán)隊(duì)做——強(qiáng)調(diào)團(tuán)隊(duì)力量，這正是成功實(shí)行項(xiàng)目管理體系的基礎(chǔ)。

在房地產(chǎn)企業(yè)中建立科學(xué)的項(xiàng)目管理體系，可從幾方面著手：普及項(xiàng)目管理知識(shí)，形成企業(yè)內(nèi)的項(xiàng)目管理氣候，形成專業(yè)性的共同語(yǔ)言，增強(qiáng)溝通效率；建立有效的項(xiàng)目管理架構(gòu)，設(shè)立項(xiàng)目管理辦公室，實(shí)行矩陣型組織形式，正確地賦予項(xiàng)目經(jīng)理和職能經(jīng)理相應(yīng)職權(quán)；按照項(xiàng)目管理知識(shí)體系發(fā)展和改進(jìn)項(xiàng)目管理工作，在現(xiàn)有基礎(chǔ)上盡可能地運(yùn)用其中的理論、方法，并不斷加強(qiáng)和改善，形成各種管理模板，再由此經(jīng)過數(shù)年的不斷積累，使這個(gè)管理體系得到不斷完善和改進(jìn)。?

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