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專家表示房?jī)r(jià)若預(yù)期下跌,取消限購(gòu)可施行
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2014年以來,房地產(chǎn)存在著較大的問題,政府救市,“取消限購(gòu)”的消息不絕于耳。當(dāng)前的樓市狀況,市場(chǎng)供過于求,房?jī)r(jià)緩慢下降,消費(fèi)者觀望情緒濃厚,期待樓市能夠觸底。國(guó)家信息中心經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)部主任祝寶良認(rèn)為隨著改善性需求和剛性需求的變化,隨著預(yù)期房?jī)r(jià)的下降,限購(gòu)政策實(shí)際上可以取消。 曾幾何時(shí),在二、三、四線城市房?jī)r(jià)紛紛“失守”之際,北上廣深四大一線城市的二手房,一直依仗著所謂“剛需”,意欲隔岸觀火。事實(shí)上,作為金融中心的上海,的確也曾讓北京、廣州、深圳保留了一絲翻盤的希望。根據(jù)房產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)得知,北上廣深四大一線城市中,盡管北廣深房?jī)r(jià)環(huán)比下降,但上海的二手房房?jī)r(jià)卻實(shí)現(xiàn)了環(huán)比微漲。
祝寶良表示,上半年經(jīng)濟(jì)確實(shí)緩中趨穩(wěn),穩(wěn)中求進(jìn),但穩(wěn)中有憂,穩(wěn)中有險(xiǎn),房地產(chǎn)就是其中一個(gè)。上半年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中,從房地產(chǎn)的銷售額,銷售面積,土地購(gòu)置面積,新開工面積都是在下降,下降幅度比較大,同時(shí)房地產(chǎn)增長(zhǎng)速度在逐月放緩,特別5月份下降到了10%左右,6月份稍微抬高了一點(diǎn)。但房地產(chǎn)的到位資金只增了3%,表明房地產(chǎn)有很大的問題。
他表示,近年來,房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求出現(xiàn)變化。他認(rèn)為,現(xiàn)在關(guān)鍵的問題是看需求。把需求分成三類,一類是剛性需求;第二類是改善性需求,小房子變大房子;第三類投機(jī)性需求。
他認(rèn)為,從2010年開始,我國(guó)開始出臺(tái)限購(gòu)政策出臺(tái)以后,第三套房基本沒有了,只要房?jī)r(jià)漲得高的地方都有限購(gòu),現(xiàn)在開始房?jī)r(jià)預(yù)期下跌了以后,就沒人搞投資、投機(jī)性需求,因?yàn)橥哆M(jìn)去它價(jià)格要跌,還不如把錢存銀行。所以實(shí)際上,這兩年需求量主要是與剛性需求和改善性需求相關(guān)?!案纳菩孕枨笤趺此隳??現(xiàn)在每個(gè)城鎮(zhèn)居民家庭,估計(jì)那個(gè)城鎮(zhèn)居民家庭主要是有戶口的,每年每人平均增加一平米,也就是改善性需求大概有4.7億平米,剩下的那一塊基本上就是剛性需求了。要分析這兩個(gè)需求具體的量。所以我們當(dāng)時(shí)就預(yù)期2014年房?jī)r(jià)要跌,很重要的原因就是剛性需求下降了,這個(gè)跟我們年齡人口結(jié)構(gòu)有關(guān)系?!?br />
他分析,如果房?jī)r(jià)繼續(xù)跌,那么房地產(chǎn)市場(chǎng)關(guān)鍵是靠改善性需求的變化。而改善性需求恰恰跟房?jī)r(jià)預(yù)期有關(guān)系。如果預(yù)期房?jī)r(jià)跌大家就不買房子了,等到房?jī)r(jià)符合心理價(jià)位才會(huì)購(gòu)置,而房?jī)r(jià)的調(diào)整與來剛性需求有很大關(guān)系,“剛性需求沒有辦法短期得到改善,可能拖個(gè)半年,拖個(gè)一年,所以這塊跟丈母娘把房?jī)r(jià)搞上去有關(guān)系?!?br />
限購(gòu)取消市場(chǎng)也需要恢復(fù)期 要給購(gòu)房者良好的心理預(yù)期
限購(gòu)取消,一開始對(duì)樓市的改變不會(huì)很大,這就像是感冒的病人,需要吃藥,但是一下子要好起來也沒有那么快,這是需要有一個(gè)恢復(fù)期。
因?yàn)槟壳暗氖袌?chǎng)行情比較冷淡,購(gòu)房者都還是抱著等一等的心態(tài)在買房。最明顯的表現(xiàn),就是購(gòu)房者探盤的周期越來越長(zhǎng),以前我們銷售基本上談個(gè)4-5次就可以簽單,但是現(xiàn)在要翻一番,最主要的還是購(gòu)房者的心態(tài)問題。
限購(gòu)取消肯定會(huì)對(duì)現(xiàn)在的市場(chǎng)產(chǎn)生不一樣的影響,這是一個(gè)恢復(fù)期,而且限購(gòu)取消完,還是需要政府、開發(fā)商、媒體等合力給市場(chǎng)一個(gè)聲音,讓客戶能夠?qū)κ袌?chǎng)產(chǎn)生正確的判斷方向。
祝寶良認(rèn)為,限購(gòu)政策實(shí)際上可以取消。一方面,因?yàn)轭A(yù)期房?jī)r(jià)在跌了。另一方面,要想維持房地產(chǎn)價(jià)格平穩(wěn)地運(yùn)行,核心問題是改善性需求,現(xiàn)在改善需求第二套住房里的首付比例很高。房地產(chǎn)短期之內(nèi)再建工作非常大,投資暫時(shí)對(duì)經(jīng)濟(jì)影響不會(huì)很大,但房地產(chǎn)的銷售可能降低?!暗谝惶追繜o論如何,剛性需求一定要支持。如果房地產(chǎn)銷售額下降的幅度過大,第二套房首付比例應(yīng)該要下調(diào),支持改善性需求,要鼓勵(lì)和支持自助性需求和改善性需求,同時(shí)嚴(yán)格抑制投資投機(jī)性需求?!?/p>
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