房地產(chǎn)成本管理系統(tǒng)能為企業(yè)帶來哪些好處？

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　　泛普軟件房地產(chǎn)成本管理系統(tǒng)主旨在為企業(yè)全面反映各個項目在其整個生命周期任意時點的動態(tài)成本、實際發(fā)生成本、實付成本的構(gòu)成情況，為房地產(chǎn)企業(yè)控制成本變動、洞悉成本動向、制定資金計劃、掌控投資進(jìn)度等提供強(qiáng)有力的輔助工具。

1、成本測算

　　成本測算主要為后期目標(biāo)成本制定奠定基礎(chǔ)，而目標(biāo)成本則可理解為項目過程中成本管控的“上限”。對成本測算而言，目前業(yè)內(nèi)比較優(yōu)秀的做法是在項目投資論證階段，企業(yè)站在投資收益和多視角認(rèn)知角度，要求設(shè)計、營銷、工程等部門參與、由造價工程師根據(jù)企業(yè)自身的成本數(shù)據(jù)庫體系，以及以往項目的成本結(jié)構(gòu)經(jīng)驗、項目規(guī)劃指標(biāo)、產(chǎn)品規(guī)劃指標(biāo)和基于單方造價及測算模型，最終科學(xué)形成相對精準(zhǔn)的測算成本。整個測算的過程是一個“自下而上、層層匯總”的聚合過程。

　　2、泛普軟件泛普OA系統(tǒng)房地產(chǎn)管理軟件成本控制

　　項目立項后，企業(yè)根據(jù)確定的成本管理目標(biāo)，由成本控制主體對過程中各種影響成本的因素和條件進(jìn)行預(yù)防和提前謀劃，最終以保障成本管理目標(biāo)的實現(xiàn)。在具體執(zhí)行過程中，主要表現(xiàn)為以下三個環(huán)節(jié)：

　　1)目標(biāo)成本的確立及合約分解

　　從測算成本開始，在方案設(shè)計、初步設(shè)計和施工圖設(shè)計相應(yīng)完成后，最終確立該項目的目標(biāo)成本。目標(biāo)成本一旦制定，成本經(jīng)理就要基于“合約規(guī)劃”理念對目標(biāo)成本進(jìn)行自上而下的層層分解，預(yù)估出未來將要簽訂的合同大類和細(xì)則。

　　● 目標(biāo)成本確定

　　目標(biāo)成本具體在什么階段確定根據(jù)每個公司的管理水平而定。一般而言，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都是在施工圖紙出來之后確定目標(biāo)成本;但一些管理水平較高的企業(yè)也開始將目標(biāo)成本的確定前置到了擴(kuò)初階段甚至是方案階段，并在不同的階段形成不同的版本，例如某標(biāo)桿企業(yè)就將目標(biāo)成本劃分為土地版、啟動版、方案版、基準(zhǔn)版等多個版本。

　　● 目標(biāo)成本分解

　　目標(biāo)成本一旦鎖定，接下來就由成本負(fù)責(zé)人按照“自上而下、逐級分解”的方式分解為合約規(guī)劃。對于成本管理經(jīng)驗比較豐富的企業(yè)來說，合約規(guī)劃可以一步到位，細(xì)化分解為各層級的明細(xì)合同;但對成本管控水平相對落后的企業(yè)來說，則講究量體裁衣，分階段、抓主干實施，成本經(jīng)理可以先按科目大類分解出合同大類，隨著項目推移，不確定因素逐步明朗后，再進(jìn)一步將合約細(xì)化。另外，在項目招投標(biāo)之前，相應(yīng)的合約規(guī)劃務(wù)必提前分解到位，這一點是由目標(biāo)成本管理自身的“提前謀劃、防范未然”的管理思想決定了的。

　　2)泛普軟件房地產(chǎn)管理軟件動態(tài)成本管控

　　動態(tài)成本管控是企業(yè)過程管控的重點和難點，它是對工程施工過程中的具體成本控制，主要是通過前期制定的各明細(xì)“合約規(guī)劃”來指導(dǎo)和控制實際過程中“合同簽訂與變更”。從管控的角度看，企業(yè)可以根據(jù)自身控制要求，分別設(shè)置與企業(yè)自身管理水平相匹配的“預(yù)警指標(biāo)”和“強(qiáng)控指標(biāo)”，以此有效管控每一個合同的變更和超付。

　　● 預(yù)警指標(biāo)

　　當(dāng)該大類或明細(xì)成本超過預(yù)警指標(biāo)時，系統(tǒng)會向相關(guān)負(fù)責(zé)人(比如項目成本經(jīng)理)發(fā)出報警，提示該合同可能“出問題”了，但從問題嚴(yán)重性來講，該合同還可以繼續(xù)簽訂和暫時運(yùn)行。

　　● 強(qiáng)控指標(biāo)

　　當(dāng)成本超過強(qiáng)控指標(biāo)時，系統(tǒng)向相關(guān)負(fù)責(zé)人(項目負(fù)責(zé)人)發(fā)出報警，此時該問題合同就必須暫時停止，等待上級領(lǐng)導(dǎo)的嚴(yán)格“審查”，此時的合同最終履行就必須經(jīng)過專門的審批流程，通過調(diào)整目標(biāo)成本后，方可繼續(xù)簽訂合同。

　　3)成本回顧

　　成本回顧是對成本實踐的總結(jié)和后期審視，企業(yè)通過建立成本定期回顧機(jī)制，成本經(jīng)理在項目開發(fā)的各個階段將動態(tài)成本與目標(biāo)成本進(jìn)行對比分析和總結(jié)，及時發(fā)現(xiàn)動態(tài)成本異常問題，這樣就可以真實反映出成本控制現(xiàn)狀如何，問題如何，并且通過信息化系統(tǒng)，成本問題的嚴(yán)重級別也一目了然。具體講，成本回顧工作主要包括三項：

　　第一是對已發(fā)生的合同與合約規(guī)劃進(jìn)行對比梳理;

　　第二是對未發(fā)生的合同進(jìn)行清理;

　　第三是根據(jù)對成本的回顧、分析，調(diào)整刷新資金計劃。

　　通過成本回顧，企業(yè)就能清楚知道哪些成本發(fā)生了異常，是什么原因造成的以及問題有多么嚴(yán)重等等。

　　3、泛普軟件房地產(chǎn)成本核算

　　項目竣工后都會進(jìn)行成本核算，而成本管理在這個階段的工作主要表現(xiàn)為兩類：

　　第一類：財務(wù)核算、會計做帳。由財務(wù)人員基于同一套真實的運(yùn)營數(shù)據(jù)，根據(jù)稅務(wù)會計、財務(wù)會計與管理會計的不同需求，通過不同的規(guī)則進(jìn)行成本歸類，編制不同的財務(wù)報表，既能真實的反應(yīng)出公司的運(yùn)營情況，又能滿足各種賬務(wù)需要。

　　第二類：是成本經(jīng)理對項目進(jìn)行成本分析與總結(jié)，并沉淀“成本數(shù)據(jù)庫”。成本經(jīng)理將項目的成本控制情況進(jìn)行內(nèi)、外對標(biāo)，并作出合理的分析與評價，同時沉淀有價值的成本數(shù)據(jù)，形成成本數(shù)據(jù)庫(其中主要包括項目的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和技術(shù)指標(biāo))，為成本管理提供真實的成本資料，同時為后續(xù)項目提供指引。

　　另外，項目成本的過程管控還要注意在企業(yè)內(nèi)外對標(biāo)。具體對標(biāo)時需要從三個維度去參考：即與本公司其他項目的成本控制情況進(jìn)行對標(biāo);與同行的成本數(shù)據(jù)比較;與同區(qū)域的項目成本數(shù)據(jù)進(jìn)行對標(biāo)。

　　雙線并舉、合理聚焦，解成本管理之困

　　在具體實踐中，我們發(fā)現(xiàn)許多企業(yè)對“成本核算”與“成本控制”這“雙線”理解模糊，要么不清楚到底各自歸屬于哪個階段，要么不明白成本核算與成本控制的相互關(guān)系，使兩條主線“各自為政”。應(yīng)該說，“雙線管控、合理聚焦”的合約規(guī)劃的成本管理思路對成本實現(xiàn)了有效的預(yù)防和對比調(diào)控。

　　1、成本核算——要求算得精、算得準(zhǔn)

　　成本核算的管理思路主要應(yīng)用于成本全生命周期的一頭一尾，即事前的成本測算和事后的成本核算。成本測算和核算這兩個階段都在于了解各產(chǎn)品的成本構(gòu)成明細(xì)，一方面為目標(biāo)成本的確定提供可靠支撐，另一方面需要真實掌握項目的實際成本控制情況，沉淀成本指標(biāo)庫，為后續(xù)項目的成本管理提供參考。因此，此階段的管理要點在于“算得精、算得準(zhǔn)”。

　　成本核算的主要方法是以“造價”的思維，對建安及非建安類按“自下而上、層層匯總”的方式進(jìn)行成本預(yù)測。測算的層級越深入、越明細(xì)，就越有利于測算成本的準(zhǔn)確可靠。

　　2、成本控制——要求控得住、控得牢

　　成本控制主要作用于成本全生命周期的中間環(huán)節(jié)，也即項目開發(fā)階段。實際上，成本控制管控的要點就是“控得住、控得牢”。作為控制線，它更傾向于總量級的成本控制。成本控制的具體手段為：將目標(biāo)成本分解為合約規(guī)劃，通過合約規(guī)劃來指導(dǎo)實際的合同簽訂及變更，將成本的控制任務(wù)具體轉(zhuǎn)化為對合同的嚴(yán)格管控。這里需要說明一下，目標(biāo)成本在分解成“合約規(guī)劃”時，一般科目大類合同都不是百分百分解完全，而是預(yù)先留有“余量”。通過合同的實際執(zhí)行和階段性推進(jìn)，這個“余量”的具體變化，就像一個反映動態(tài)成本的“晴雨表”或“蓄水池”，余量越多，就意味著成本控制的空間越大，企業(yè)對成本管理“備用糧充足”。通過對“余量”的監(jiān)察與管控，就能實現(xiàn)企業(yè)對成本實時的、過程的、甚至藝術(shù)化的控制。

　　3、成本核算與成本控制的辨證關(guān)系

　　在成本全生命周期的管理過程中，成本核算與成本控制兩條管控主線雖然分別作用于不同的管理階段，但兩條主線并非沒有關(guān)聯(lián)。我們通過對一些房地產(chǎn)地產(chǎn)管理原型的研究以及現(xiàn)場演練，發(fā)現(xiàn)了成本核算樹(成本核算科目層級的分解模型)與成本控制樹(成本控制科目層級的分解模型)較為科學(xué)的關(guān)聯(lián)點。具體講兩者以“目標(biāo)成本科目”這一層級為“分水嶺”——核算和控制在“目標(biāo)成本科目”及其以上的科目層級保持一致，其“分水嶺”就體現(xiàn)在下一級的各自“分離”。“成本控制線”就是按照合約規(guī)劃向下分解，成本核算則是按測算明細(xì)科目向下分解，所以兩者分解的思路完全不一，