09年房地產(chǎn)估價(jià)師考試《案例分析》模擬題（二）

　　案例一：某工廠為企業(yè)改制進(jìn)行資產(chǎn)重組，委托估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)其以劃撥取得的土地上建成的兩幢房屋進(jìn)行估價(jià)。該工廠的房屋所有權(quán)證上記載著該兩幢房屋的用途均為工業(yè)。估價(jià)人員根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)勘察的結(jié)果，發(fā)現(xiàn)該兩幢房屋中一幢為廠房，另一幢原為廠房，后自行改為辦公樓用于出租。

　?。▎?wèn)題1） 估價(jià)人員應(yīng)根據(jù)（?。┯猛緦?duì)該兩幢房屋進(jìn)行估價(jià)。
　　A.根據(jù)房屋所有權(quán)證上記載的用途進(jìn)行估價(jià)
　　B.根據(jù)估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)勘查結(jié)果的現(xiàn)狀用途進(jìn)行估價(jià)
　　C.根據(jù)企業(yè)改制、資產(chǎn)重組后該兩幢房屋擬確定的用途進(jìn)行估價(jià)
　　D.根據(jù)該兩幢房屋可以獲利最多的用途進(jìn)行估價(jià)

　?。▎?wèn)題2） 將該兩幢房屋的用途由工業(yè)改變?yōu)槠渌猛荆瑧?yīng)通過(guò)下列（?。┩緩健?br />　　A.自行改變
　　B.經(jīng)上級(jí)主管部門(mén)批準(zhǔn)改變
　　C.經(jīng)政府房屋管理部門(mén)批準(zhǔn)，并按法定程序辦理變更手續(xù)
　　D.經(jīng)政府規(guī)劃主管部門(mén)批準(zhǔn)，并按法定程序辦理變更手續(xù)

　　答案：1、 B　2、B

　　該工廠若為擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)而籌集資金將該兩幢房屋抵押，則為抵押目的的評(píng)估價(jià)值應(yīng)為（?。?br />　　A.該兩幢建筑物抵押評(píng)估價(jià)值之和
　　B.該兩幢建筑物及其土地的抵押評(píng)估價(jià)格之和扣除劃撥土地改為出讓土地時(shí)應(yīng)補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓金
　　C.該兩幢建筑物的抵押評(píng)估價(jià)格之和乘以銀行抵押率后的價(jià)格
　　D.該兩幢建筑及其土地的抵押評(píng)估價(jià)格之和乘以銀行抵押率后的價(jià)格

　?。▎?wèn)題4） 該工廠若將該兩幢房屋投?；馂?zāi)險(xiǎn)，則為保險(xiǎn)目的評(píng)估的價(jià)值應(yīng)為（　）
　　A.該兩幢房屋的正常市場(chǎng)價(jià)值
　　B.該兩幢建筑物的重新建造成本
　　C.該兩幢建筑物的重新建造成本結(jié)合成新折扣后的價(jià)值
　　D.該兩瞳建筑物的重新建造成本結(jié)合成新折扣后的價(jià)值加上土地的價(jià)值
　　答案：3、 D　4、D

　　案例二：某市舊城改造需對(duì)某沿街房屋進(jìn)行拆遷，拆遷人依法取得了房屋拆遷許可證，房地產(chǎn)管理部門(mén)公示了有資質(zhì)的拆遷估價(jià)機(jī)構(gòu)名單。某被拆遷人見(jiàn)到公示名單后，前往其中一家估價(jià)機(jī)構(gòu)咨詢，假如你作為該估價(jià)機(jī)構(gòu)的一名房地產(chǎn)估價(jià)師，在接待該被拆遷人過(guò)程中了解到其房屋原為私有住房并于5年前被改造為自營(yíng)副食店。

　　請(qǐng)問(wèn)：

　　1.你所在的估價(jià)機(jī)構(gòu)通過(guò)什么途徑獲取委托后才能出具房屋拆遷估價(jià)報(bào)告？

　　2.你應(yīng)如何確定作為拆遷估價(jià)依據(jù)的該被拆遷人房屋的用途？

　　答案：

　　1）經(jīng)被拆遷人投票或拆遷當(dāng)事人抽簽等方式確定本估價(jià)機(jī)構(gòu)為該拆遷項(xiàng)目估價(jià)機(jī)構(gòu)，一般由拆遷人委托。

　　2）該房屋用途性質(zhì)建議拆遷當(dāng)事人按以下原則確定：

　?、僖苑课輽?quán)屬證書(shū)及權(quán)屬檔案的記載為準(zhǔn)；

　　②當(dāng)?shù)卣畬?duì)被拆遷房屋的用途性質(zhì)認(rèn)定有特別規(guī)定的，從其規(guī)定；

　　③拆遷人利被拆遷人對(duì)拆遷房屋的用途性質(zhì)協(xié)商一致的，按協(xié)商結(jié)果確定；

　?、軐?duì)被拆遷房屋的性質(zhì)用途不能協(xié)商一致的，向城市規(guī)劃行政主管部門(mén)申請(qǐng)確認(rèn)。

　　案例三：某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)承接了一住宅爛尾樓轉(zhuǎn)讓價(jià)格的評(píng)估業(yè)務(wù)，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2006年6月15日。根據(jù)委托方提供的資料，該爛尾樓項(xiàng)目的土地是2001年6月通過(guò)出讓取得，2002年6月開(kāi)始建設(shè)。委托方提供的實(shí)際成本價(jià)格為1800元/㎡，包括土地取得成本、開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用.銷售稅金和期望利潤(rùn)，并計(jì)算了自2001年6月至估價(jià)時(shí)點(diǎn)的投資利息。估價(jià)人員經(jīng)調(diào)查核實(shí).認(rèn)為委托方所列支的各項(xiàng)實(shí)際成本費(fèi)用符合支出當(dāng)時(shí)的正常市場(chǎng)情況，為此，在采用成本法估價(jià)時(shí)確定該房地產(chǎn)的重置價(jià)格為1800元/㎡.

　　請(qǐng)問(wèn)：

　　1）估價(jià)人員這樣確定該房地產(chǎn)的重置價(jià)格有哪些錯(cuò)誤？

　　2）在此基礎(chǔ)上還應(yīng)考慮哪些因素才能得出積算價(jià)格？

　　答案：

　　1）錯(cuò)誤有：

　　①應(yīng)采用符合估價(jià)時(shí)點(diǎn)市場(chǎng)情況的各項(xiàng)成本費(fèi)用。

　?、趹?yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象的規(guī)模，確定客觀合理的開(kāi)發(fā)周期，以此計(jì)算投資利息。

　　③利潤(rùn)應(yīng)是估價(jià)時(shí)點(diǎn)市場(chǎng)上的客觀正常利潤(rùn)水平。

　　2）還應(yīng)將重置價(jià)格減去折舊：

　?、倏赡艽嬖诘氖┕べ|(zhì)量缺陷、有形損耗等各種原因產(chǎn)生的物質(zhì)折舊。

　　②可能存在的爛尾樓設(shè)計(jì)過(guò)時(shí)（落后）等各種原因產(chǎn)生的功能折舊。

　　③可能存在的由于市場(chǎng)供求狀況、規(guī)劃、政策等方面的外部因素變化產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)折舊。

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