2008年房地產(chǎn)估價(jià)師考試《案例分析》練習(xí)題二

××××房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告
封面及目錄（略）
致委托人函

×××（委托人全名）：
　　受您委托，我公司對您提供的位于××市××區(qū)××大道××號1～2層243.7㎡商鋪（以下簡稱估價(jià)對象）的現(xiàn)時(shí)市場價(jià)值進(jìn)行了估價(jià)。
　　估價(jià)目的是為確定房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)市場價(jià)值。
　　估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，選用科學(xué)的估價(jià)方法，在綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的基礎(chǔ)上，經(jīng)嚴(yán)謹(jǐn)測算，確定估價(jià)對象的完整權(quán)利狀態(tài)及滿足各項(xiàng)假設(shè)限制條件下的現(xiàn)實(shí)客觀市場價(jià)值為人民幣l70.41萬元（大寫：人民幣壹佰柒拾萬肆仟壹佰元整），單位建筑面積價(jià)格人民幣6993元/㎡（大寫：每平方米人民幣陸仟玖佰玖拾叁元整）。
　　附函提供房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告2份。

估價(jià)師聲明（略）
估價(jià)的假設(shè)和限制條件（略）
××××房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告

　　一、委托人（略）
　　二、估價(jià)機(jī)構(gòu)（略）
　　三、估價(jià)對象　?。ㄒ唬﹨^(qū)位狀況（略）
　?。ǘ?shí)物狀況
　　1.建筑物實(shí)物狀況
　　建筑面積：243.70㎡
　　建筑結(jié)構(gòu)：鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)
　　總層數(shù)及所在層數(shù)：估價(jià)對象所在建筑物數(shù)為14層，估價(jià)對象位于第1、2層
　　竣工日期：2005年9月10日
　　成新率：現(xiàn)狀成新為十成新
　　層高：經(jīng)現(xiàn)場查勘，估價(jià)對象1層層高約4.5米，2層層高約3.2米
　　建筑物實(shí)際用途：1～2層為商鋪，其余為寫字樓
　　裝修情況：（略）
　　設(shè)施設(shè)備：（略）
　　工程質(zhì)量：（略）
　　維護(hù)、保養(yǎng)情況：良好
　　大廈利用現(xiàn)狀：經(jīng)現(xiàn)場查勘，估價(jià)對象所在大廈商鋪均處營業(yè)狀態(tài)，利用率較高，其中估價(jià)對象商鋪由業(yè)主自營食品超市。
　　物業(yè)管理狀況：（略）
　　綠化等其他情況：（略）
　　2.土地實(shí)物狀況
　　土地用途：1～2層為商業(yè)服務(wù)。
　　土地等級：商業(yè)Ⅲ級
　　土地開發(fā)程度：七通一平
　　土地出讓年限：40年，至2044年4月9日止。
　　形狀、地勢、地質(zhì)；水文狀況：（略）
　?。ㄈ?quán)益狀況
　　1.建筑物權(quán)益狀況
　　根據(jù)委托人提供的《房屋所有權(quán)證》（證號××號）相關(guān)內(nèi)容，估價(jià)對象建筑物產(chǎn)權(quán)人為王某，無共有權(quán)人，建筑物證載用途為商業(yè)服務(wù)，建筑面積共243.7㎡。其中1層121.85㎡，2層121.85㎡，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。
　　2.土地使用權(quán)權(quán)益狀況
　　根據(jù)委托人提供的《國有土地使用證》，（證號××號）相關(guān)內(nèi)容，使用權(quán)人為王某，估價(jià)對象土地用途為商業(yè)服務(wù)，土地使用權(quán)取得方式為出讓，出讓年限40年，截止至2044年4月9日。
　　3.他項(xiàng)權(quán)利狀況
　　據(jù)權(quán)證記載，估價(jià)對象曾設(shè)定抵押權(quán)。抵押權(quán)人為××銀行××分行，王某已將貸款還清，該抵押權(quán)已注銷。至估價(jià)時(shí)點(diǎn)估價(jià)對象無其他他項(xiàng)權(quán)利登記，據(jù)調(diào)查估價(jià)對象也無權(quán)屬、經(jīng)濟(jì)等糾紛。
　　四、估價(jià)目的　　為確定房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)市場價(jià)值。
　　五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)　　2006年10月10日
　　六、價(jià)值定義　　本次估價(jià)結(jié)果為估價(jià)對象房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)、完整權(quán)利狀態(tài)及滿足各項(xiàng)估價(jià)假設(shè)限制條件下的公開市場價(jià)值。其中土地使用權(quán)價(jià)格為出讓商業(yè)服務(wù)用途、剩余年限至2044年4月9日下的公開市場價(jià)值。
　　七、估價(jià)依據(jù)（略）
　　八、估價(jià)原則（略）
　　九、估價(jià)方法　　根據(jù)本次估價(jià)的特定且的，估價(jià)人員嚴(yán)格遵循房地產(chǎn)估價(jià)原則，在認(rèn)真分析研究所掌握的資料，進(jìn)行實(shí)地查勘和對鄰近地區(qū)的調(diào)查之后，針對估價(jià)對象的實(shí)際情況，確定運(yùn)用市場法、收益法作為本次估價(jià)方法，并對以上兩種方法測算的價(jià)格加以綜合，最終求取估價(jià)對象的總價(jià)格和單位價(jià)格。
　　十、估價(jià)結(jié)果　　經(jīng)過估價(jià)人員實(shí)地查勘、資料分析與計(jì)算論證，并結(jié)合××市房地產(chǎn)行情，確定估價(jià)對象在2006年10月10日、完整權(quán)利狀態(tài)及滿足各項(xiàng)假設(shè)限制條件下的房地產(chǎn)市場價(jià)值為170.41萬元，大寫金額：人民幣壹佰柒拾萬肆仟壹佰元整；按建筑面積計(jì)，平均單價(jià)為6993元/㎡，大寫金額：每平方米人民幣陸仟玖佰玖拾叁元整。
　　十一、估價(jià)人員（略）
　　十二、估價(jià)作業(yè)期　　2006年10月l0日至l0月15日
　　十三、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期　　本估價(jià)報(bào)告自估價(jià)報(bào)告出具之日起有效期一年。如果超過應(yīng)用有效期，本公司不負(fù)任何責(zé)任。估價(jià)報(bào)告只能用于與估價(jià)目的相符的用途。
　　十四、有關(guān)說明（略）

××××房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告

　　一、估價(jià)對象房地產(chǎn)狀況分析（略）
　　二、市場背景分析（略）
　　三、最高最佳使用分析（略）
　　四、估價(jià)方法選用（略）
　　五、估價(jià)測算過程　?。ㄒ唬┦袌龇?BR>　　根據(jù)估價(jià)對象特點(diǎn)和估價(jià)人員搜集掌握的資料。分別測算1、2層商鋪的價(jià)格。
　　1.測算1層商鋪價(jià)格
　　估價(jià)人員在廣泛收集交易案例資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過對所掌握的大量交易案例的比較分析，從中選取與估價(jià)對象處予同一供需圈、用途相同、條件相近、具有代表性的房地產(chǎn)正常交易案例作為可比實(shí)例，通過交易情況、交易日期和房地產(chǎn)狀況等修正調(diào)整后，得到可比實(shí)例在估價(jià)對象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格，對其進(jìn)行進(jìn)一步分析調(diào)整后，確定估價(jià)對象的比準(zhǔn)價(jià)格。具體評估過程如下：
　?。?）可比實(shí)例的選取。選取與估價(jià)對象房地產(chǎn)所處地區(qū)相近，結(jié)構(gòu)及用途相同，建筑面積相近，均為首層的3個(gè)交易案例作為估價(jià)對象的可比實(shí)例，有關(guān)資料見表1。

表1 可比實(shí)例資料表

　?。?）比較修正。
　　1）交易情況修正：經(jīng)調(diào)查可比實(shí)例均為市場上正常成交的交易實(shí)例，交易價(jià)格無異常，無需修正。各交易情況修正系數(shù)均為100/100。
　　2）交易日期調(diào)整：可比實(shí)例交易日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)相近，由于××市該區(qū)域近期商業(yè)房地產(chǎn)市場行情幾乎無波動(dòng)，無需修正。修正系數(shù)均為100/100。
　　3）房地產(chǎn)狀況因素調(diào)整：根據(jù)商業(yè)用房的特點(diǎn)，選取繁華程度、交通便捷度、公共配套設(shè)施完備程度等因素，以估價(jià)對象的狀況為100，將可比實(shí)例與估價(jià)對象狀況因素進(jìn)行打分比較，比較結(jié)果見表2。

表2 房地產(chǎn)狀況因素修正系數(shù)及計(jì)算表

　?。?）比準(zhǔn)價(jià)格計(jì)算
　　根據(jù)表2中列舉的各因素修正系數(shù)，運(yùn)用直接比較法公式分別計(jì)算出可比實(shí)例在估價(jià)對象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格，結(jié)果如下：
　　利用實(shí)例A計(jì)算：為10606元/㎡；
　　利用實(shí)例B計(jì)算：為9958元/㎡；
　　利用實(shí)例C計(jì)算：為9285元/㎡。
　　從測算結(jié)果來看，3個(gè)價(jià)格水平差別不大，故取它們的簡單算術(shù)平均值作為市場法的比準(zhǔn)價(jià)格：即估價(jià)對象l層平均單位建筑面積比準(zhǔn)價(jià)格取整為9950元/㎡。
　　2.測算2層商鋪價(jià)格
　　估價(jià)對象為1、2層組合式商鋪，據(jù)調(diào)查，××市類似組合式商鋪第2層單獨(dú)轉(zhuǎn)讓的市場交易案例極少，無法通過市場比較法直接測算估價(jià)對象2層商鋪價(jià)格。
　　××市房地產(chǎn)協(xié)會對本市類似1、層組合式商鋪價(jià)格進(jìn)行了統(tǒng)計(jì)分析，2層商鋪價(jià)格一般為1層商鋪價(jià)格的50％，估價(jià)人員參照這一比率確定估價(jià)對象2層商鋪價(jià)格，則二層商鋪單價(jià)為：9950×50％=4975（元/㎡）。
3.測算估價(jià)對象比準(zhǔn)價(jià)格
　　估價(jià)對象總建筑面積為243.70㎡，1、2層面積均為121.85㎡，故估價(jià)對象比準(zhǔn)價(jià)格為：121.85㎡×（9950+4975）元/㎡=181.86萬元。
　?。ǘ┦找娣?BR>　　1.估算有效毛收入
　?。?）潛在毛收入。潛在毛收入是指假定房地產(chǎn)在充分利用、無空置狀態(tài)下獲得的收入：根據(jù)估價(jià)人員對同一供需圈內(nèi)位置、結(jié)構(gòu)相同的商業(yè)用房的市場調(diào)整，估價(jià)對象為自營，但周邊商鋪出租較多，并結(jié)合估價(jià)對象所在的××大道的具體情況，確定其潛在租金水平l、2層平均為每建筑面積65元/（月/㎡），則年潛在毛收人為：65×243.70×12元=190086元。
　　（2）有效毛收入。由潛在毛收入扣除正常的空置、拖欠租金以及其他原因造成的收入損失后得到的即為有效毛收人，其公式為：有效毛收入=潛在毛收入×（1-收入損失率）空置率和租金損失率分別為l0％和5%，則年有效毛收入為：190086元×（1-10％）×（1-5％）=162524元
　　2.確定年運(yùn)營費(fèi)用
　　為維護(hù)房地產(chǎn)正常經(jīng)營或使用必須支出的費(fèi)用及歸屬于其他資本或運(yùn)營的收入，即為運(yùn)營費(fèi)用。估價(jià)對象以業(yè)主直接出租方式考慮，具體計(jì)算如下：
　?。?）稅金。指房產(chǎn)所有人按有關(guān)規(guī)定向稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納的房產(chǎn)稅和營業(yè)稅及附加等。根據(jù)國家及××市稅費(fèi)征收標(biāo)準(zhǔn)，房產(chǎn)稅為租金收入的12％，營業(yè)稅及附加為租金收入的5.85％，則年稅金為：162524×（12％+5.85％）=29011元。
　?。?）管理費(fèi)和租賃費(fèi)用。指對出租房屋實(shí)行的必要管理和租賃所需的費(fèi)用，按經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)為租金收入的2.5%，則：162524×2.5％=4063元。
　　（3）維修費(fèi)。指為保證房屋正常使用每年需支付的修繕費(fèi)，為4800元（取值及計(jì)算過程略）。
　?。?）保險(xiǎn)費(fèi)。指房產(chǎn)所有人為使自己的房產(chǎn)避免意外損失而向保險(xiǎn)公司支付的費(fèi)用。估價(jià)人員經(jīng)調(diào)查，××市保險(xiǎn)行業(yè)保險(xiǎn)收費(fèi)平均標(biāo)準(zhǔn)為建筑物價(jià)值的0.15％。根據(jù)××市房地產(chǎn)管理部門頒布的建筑物重置價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，估價(jià)對象建筑物重置價(jià)為2000元/㎡。則保險(xiǎn)費(fèi)為：
　　2000×243.70×0.15％=731（元）
　?。?）運(yùn)營費(fèi)用合計(jì)：年運(yùn)營費(fèi)用=（1）+（2）+（3）4-（4）=38605元
　　3.確定房地產(chǎn)年凈收益
　　房地產(chǎn)年凈收益=年有效毛收人一年運(yùn)營費(fèi)用
　　　　　　　　　=162524元-38605元=123919元
　　4.確定報(bào)酬率
　　報(bào)酬率是將房地產(chǎn)凈收益轉(zhuǎn)換為價(jià)格的比率，其實(shí)質(zhì)是一種投資收益率。采用安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法確定，報(bào)酬率為8％（取值理由及過程略）。
　　5.確定收益年限n
　　估價(jià)對象所在建筑物建成于2005年9月，經(jīng)現(xiàn)場查勘現(xiàn)狀成新為十成新。根據(jù)部頒標(biāo)準(zhǔn)，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)非生產(chǎn)用房建筑物的耐用年限為60年，殘值率為0H，尚可使用年限為58.9年。另外，根據(jù)估價(jià)對象的《國有土地使用證》，土地出讓40年，估價(jià)對象的土地使用權(quán)終止日期至2044年4月9日止，剩余使用年限38.5年。建筑物尚可使用年限長于土地使用權(quán)年限，故：（來源：泛普軟件-工程項(xiàng)目管理系統(tǒng)）
　　未來可獲收益的年限n=58.9年
　　6.計(jì)算房地產(chǎn)收益價(jià)格
　　V=A/r[1-1/（1+Y）n]=123919/8%×[1-1/（1+8%）58.9]=1532338（元）
　　即估價(jià)對象房地產(chǎn)的收益價(jià)格為l53.23萬元。
　　六、估價(jià)結(jié)果確定　　經(jīng)以上計(jì)算，估價(jià)對象房地產(chǎn)的比準(zhǔn)價(jià)格為181.86萬元，收益價(jià)格為l53.23萬元。以上兩種估價(jià)方法的估價(jià)結(jié)果有一定差異，估價(jià)人員在對此類型房地產(chǎn)市場進(jìn)行充分分析后，認(rèn)為市場法的結(jié)果更接近估價(jià)對象的客觀市場價(jià)值，故采用加權(quán)算術(shù)平均數(shù)確定估價(jià)對象的市場價(jià)值。本次評估取比準(zhǔn)價(jià)格的權(quán)重為60％，收益價(jià)格的權(quán)重為40％，則：估價(jià)對象最終估價(jià)結(jié)果：
　　房地產(chǎn)總價(jià)=181.86萬元×60％+153.23萬元×40％=170.41萬元
　　房地產(chǎn)單價(jià)=170.41元/㎡×10000÷243.70=6993元/㎡
　　估價(jià)結(jié)論：估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)2006年10月10日、完整權(quán)利狀態(tài)及滿足各項(xiàng)假設(shè)限制條件下的房地產(chǎn)市場價(jià)值為170.41萬元，大寫金額：人民幣壹佰柒拾萬肆仟壹佰元整,按建筑面積計(jì)，平均單價(jià)為6993元/㎡，大寫金額：每平方米人民幣陸仟玖佰玖拾叁元整。
　　附件（略）

　?。?）致委托方函缺少估價(jià)時(shí)點(diǎn)。
　?。?）致委托方函缺少估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期。
　?。?）結(jié)果報(bào)告中土地實(shí)物狀況描述缺少土地面積（或分?jǐn)偼恋孛娣e）。
　　（4）結(jié)果報(bào)告估價(jià)方法中缺少估價(jià)方法定義（或各種方法未做說明）。
　?。?）結(jié)果報(bào)告中估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期關(guān)于不負(fù)任何責(zé)任的表達(dá)錯(cuò)誤，因?yàn)槿绻緢?bào)告超過應(yīng)用有效期還未使用，則估價(jià)責(zé)任期就是估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期。
　?。?）技術(shù)報(bào)告中可比實(shí)例B、C商業(yè)土地等級與估價(jià)對象不一致，不具可比性。
　　（7）比較因素欠缺，如可比實(shí)例建成年代、土地尚可使用年期、容積率、可收益年限等到是否相近。
　?。?）缺少可比實(shí)例因素的分析說明。
　?。?）可比實(shí)例C的繁華程度修正系數(shù)取值與實(shí)際描述不符。
　　（10）市場法中可比實(shí)例B、C設(shè)施設(shè)備因素修正與實(shí)際描述不符。
　?。?1）估價(jià)對象一層層高4.5m，未進(jìn)行相應(yīng)修正處理。
　　（12）技術(shù)報(bào)告中市場法缺少計(jì)算公式（或市場法求取比準(zhǔn)價(jià)格缺少計(jì)算過程）。
　?。?3）1、2層平均租金確定65元/（月/㎡）過于簡單（應(yīng)用調(diào)查實(shí)例確定租金；應(yīng)說明1、2層是否是組合商鋪）。
　?。?4）租金收入中未考慮租賃保證金或押金的利息收入。
　?。?5）10％空置率和租金損失率5％應(yīng)說明確定理由。
　?。?6）有效毛收入計(jì)算應(yīng)為190086萬元×（1-10％-5％）=161573元（兩率不是連乘是連加）。
　　（17）營業(yè)稅及附加為租金收入的5.85％不準(zhǔn)確。
　?。?8）運(yùn)營費(fèi)用中缺少土地使用稅。
　?。?9）出租房屋管理費(fèi)和租賃費(fèi)用，按經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)取值不妥。
　?。?0）保險(xiǎn)費(fèi)的計(jì)算基礎(chǔ)錯(cuò)誤，應(yīng)為建筑物現(xiàn)值（計(jì)算保險(xiǎn)費(fèi)時(shí)，取建筑物重置價(jià)為2000元/㎡錯(cuò)，應(yīng)減去折舊）。
　?。?1）收益法公式的選用沒有理由。
　?。?2）土地剩余使用年限為37.5年。
　?。?3）收益法中采用建筑物耐用年限是錯(cuò)誤的，應(yīng)按土地使用權(quán)剩余年限計(jì)算。
　　（24）可比實(shí)例缺少幣種。

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