2008年房地產(chǎn)估價(jià)師《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》練習(xí)題

　　1、估價(jià)機(jī)構(gòu)接受估價(jià)委托后，由于業(yè)務(wù)繁忙，可以適當(dāng)轉(zhuǎn)讓部分受托的估價(jià)業(yè)務(wù)，但要明確合適的人員負(fù)責(zé)該估價(jià)項(xiàng)目。( )
　　A、對(duì)
　　B、錯(cuò)

　　2、房地產(chǎn)估價(jià)的重要性在于( )。
　　A、為了建立合理的房地產(chǎn)交易秩序
　　B、促進(jìn)房地產(chǎn)公平交易的基本保障
　　C、有助于將房地產(chǎn)價(jià)值導(dǎo)向正?；?BR>　　D、為了方便買(mǎi)賣(mài)雙方

　　3、下列一定可以增加房地產(chǎn)的價(jià)格的因素有( )。
　　A、空氣質(zhì)量變好
　　B、修了一條鐵路
　　C、地下水、溝渠、河流污染得到治理
　　D、綠化率增加

　　4、房地產(chǎn)使用權(quán)目前主要是土地使用權(quán)，是指土地使用者依法對(duì)國(guó)家或農(nóng)民集體所有的土地享有占有、使用、收益和部分處分的權(quán)利。土地使用權(quán)一般又可分為( )。
　　A、臨時(shí)用地土地使用權(quán)
　　B、農(nóng)村承包土地使用權(quán)(為農(nóng)民集體土地上的)
　　C、宅基地使用權(quán)(為農(nóng)民集體土地上的)
　　D、行政劃撥土地使用權(quán)(為農(nóng)民集體土地上的)

　　5、估價(jià)程序是指房地產(chǎn)估價(jià)全過(guò)程中的各項(xiàng)具體工作，按照其內(nèi)在聯(lián)系性所排列出的先后進(jìn)行排序。房地產(chǎn)估價(jià)的一般程序包括以下幾個(gè)方面，排序正確的是( )。
　?、贁M定估價(jià)作業(yè)方案；②受理估價(jià)委托及明確估價(jià)基本事項(xiàng)(包括明確估價(jià)目的、估價(jià)對(duì)象、估價(jià)時(shí)點(diǎn))；③搜集估價(jià)所需資料；④獲取估價(jià)業(yè)務(wù)；⑤選定估價(jià)方法測(cè)算：⑥實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象；⑦確定估價(jià)結(jié)果；⑧撰寫(xiě)估價(jià)報(bào)告并審核；⑨估價(jià)資料歸檔；⑩交付估價(jià)報(bào)告
　　A、①③④②⑥⑤⑦⑧⑩⑨
　　B、①③④②⑥⑨⑤⑦⑧⑩
　　C、④②①③⑥⑤⑦⑧⑩⑨
　　D、④②①③⑥⑨⑤⑦⑧⑩

　　6、 甲土地的樓面地價(jià)為2000元／m2，建筑容積率為5，乙土地的樓面地價(jià)為1500元／m2，建筑容積率為7，若兩塊土地的面積等其他條件相同，則( )的總價(jià)多。
　　A、甲
　　B、乙
　　C、甲、乙一樣多
　　D、無(wú)法比較

　　7、房地產(chǎn)價(jià)格政策是指政府對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格高低的態(tài)度以及采取的干預(yù)方式、措施等。( )
　　A、對(duì)
　　B、錯(cuò)

　　8、一份完整的估價(jià)報(bào)告通常由以下幾個(gè)部分組成，即( )。
　　A、封面；目錄
　　B、致委托人函；估價(jià)師聲明
　　C、估價(jià)的假設(shè)和限制條件；估價(jià)結(jié)果報(bào)告
　　D、估價(jià)技術(shù)報(bào)告及附件

　　9、當(dāng)一種房地產(chǎn)自身的價(jià)格保持不變，而與它相關(guān)的其他房地產(chǎn)的價(jià)格發(fā)生變化時(shí)，該種房地產(chǎn)本身的需求也會(huì)發(fā)生變化。與某種房地產(chǎn)相關(guān)的房地產(chǎn)，是指該種房地產(chǎn)的( )。
　　A、替代品和互補(bǔ)品
　　B、替代品
　　C、互補(bǔ)品
　　D、其他

　　10、( )年9月，國(guó)務(wù)院頒布的《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》規(guī)定，房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)是房產(chǎn)原值一次減除10％--30％后的余值或房產(chǎn)的租金收入。
　　A、1984
　　B、1986
　　C、1988
　　D、1991

　　11、最高最佳使用是指估價(jià)對(duì)象的使用必須滿(mǎn)足( )。
　　A、法律上允許
　　B、程序上合理
　　C、技術(shù)上可能
　　D、財(cái)務(wù)上可行

　　12、下列關(guān)于農(nóng)地征收費(fèi)用表述不正確的是( )。
　　A、青苗補(bǔ)償費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定
　　B、征地管理費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定
　　C、新菜地開(kāi)發(fā)建設(shè)基金的繳納標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定
　　D、地上附著物補(bǔ)償費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定

　　13、為評(píng)估某宗房地產(chǎn)2002年10月13日的價(jià)格，選取了可比實(shí)例甲。其成交價(jià)格為3000元／m2，成交日期為2001年11月13日。經(jīng)調(diào)查獲知2001年6月至2002年10月該類(lèi)房地產(chǎn)的價(jià)格平均每月比上月上漲1％。對(duì)可比實(shí)例甲進(jìn)行交易日期修正后的價(jià)格為( )元／m2。
　　A、3314
　　B、3347
　　C、3380
　　D、3033

　　14、某建筑物為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，經(jīng)濟(jì)壽命為50年，有效經(jīng)過(guò)年數(shù)為8年。經(jīng)調(diào)查測(cè)算，現(xiàn)在重新建造全新?tīng)顟B(tài)的該建筑物的建造成本為800萬(wàn)元(建設(shè)期為2年，假定第1年投入建造成本的60％，第2年投入40％，均為均勻投入)，管理費(fèi)用為建造成本的3％，年利息率為6％，銷(xiāo)售稅費(fèi)為50萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)利潤(rùn)為120 萬(wàn)元。又知其中該建筑物的墻、地面等損壞的修復(fù)費(fèi)用為18萬(wàn)元；裝修的重置價(jià)格為200萬(wàn)元，平均壽命為5年，已使用2年；設(shè)備的重置價(jià)格為110萬(wàn)元，平均壽命為10年，己使用8年，假設(shè)殘置率均為零，計(jì)算該建筑物的折舊總額應(yīng)為( )萬(wàn)元。
　　A、301.13
　　B、308.86
　　C、200.42
　　D、301.34

　　15、收益性房地產(chǎn)的價(jià)值就是其未來(lái)凈收益的現(xiàn)值之和，價(jià)值的高低主要取決于( )。
　　A、未來(lái)凈收益的大小
　　B、獲得凈收益的可靠性
　　C、獲得凈收益期限的長(zhǎng)短
　　D、獲得凈收益預(yù)期

　　16、從賣(mài)房的角度看，成本法的理論依據(jù)是( )。
　　A、銷(xiāo)售狀況價(jià)值論
　　B、市場(chǎng)供求價(jià)值論
　　C、生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論
　　D、經(jīng)濟(jì)花費(fèi)價(jià)值論

　　17、在進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，一般以實(shí)地查勘之日作為估價(jià)時(shí)點(diǎn)，但在某些情況下要對(duì)過(guò)去或未來(lái)某個(gè)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。估價(jià)時(shí)點(diǎn)究竟是現(xiàn)在，還是過(guò)去或未來(lái)，是由估價(jià)目的決定的。所以，估價(jià)時(shí)點(diǎn)也不是委托人或估價(jià)人員可以確定的，而是要根據(jù)估價(jià)選取的方法來(lái)確定。( )
　　A、對(duì)
　　B、錯(cuò)

　　18、凈收益每年不變公式的作用有( )。
　　A、不同使用年限或不同收益年限價(jià)格之間的換算
　　B、比較不同年限價(jià)格的高低
　　C、用于市場(chǎng)法中因年限不同進(jìn)行的價(jià)格調(diào)整
　　D、描述房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變化規(guī)律

　　19、在成本法中，直接成本利潤(rùn)率的計(jì)算基數(shù)包括( )。
　　A、土地取得成本
　　B、開(kāi)發(fā)成本
　　C、管理費(fèi)用
　　D、銷(xiāo)售費(fèi)用

　　20、房地產(chǎn)的交易類(lèi)型有( )。
　　A、土地使用權(quán)協(xié)議出讓
　　B、一般買(mǎi)賣(mài)
　　C、租賃
　　D、征用

　　21、運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法最基本的公式估價(jià)，需要重點(diǎn)把握( )。
　　A、待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)在開(kāi)發(fā)前后的狀況
　　B、開(kāi)發(fā)后的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方式
　　C、開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值
　　D、開(kāi)發(fā)成本和管理費(fèi)用等費(fèi)用

　　22、在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，( )是最普遍、最廣泛應(yīng)用的一種分配方式。
　　A、抽簽
　　B、計(jì)劃
　　C、價(jià)格
　　D、禮讓

　　23、房地產(chǎn)的收益可以分為有形收益和無(wú)形收益，由于無(wú)形收益難以貨幣化，因而在計(jì)算凈收益時(shí)，不必考慮。( )
　　A、對(duì)
　　B、錯(cuò)

　　24、應(yīng)用現(xiàn)金流量法進(jìn)行測(cè)算時(shí)，要注意做到( )。
　　A、盡可能準(zhǔn)確估計(jì)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期長(zhǎng)短
　　B、盡可能準(zhǔn)確估計(jì)出各項(xiàng)支出、收入的發(fā)生時(shí)間
　　C、各項(xiàng)支出發(fā)生時(shí)發(fā)生的數(shù)額要盡可能估計(jì)準(zhǔn)確
　　D、各項(xiàng)支出發(fā)生時(shí)的銀行利息要盡可能估計(jì)準(zhǔn)確

　　25、在城市房屋拆遷估價(jià)中，當(dāng)拆遷補(bǔ)償實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式且所調(diào)換的房屋為期房時(shí)，由于估價(jià)對(duì)象狀況為某個(gè)時(shí)點(diǎn)的，因此估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)為未來(lái)。( )
　　A、對(duì)
　　B、錯(cuò)

　　26、房屋殘值是指房屋達(dá)到使用年限，不能繼續(xù)使用，經(jīng)拆除后的舊料價(jià)值，其與房屋造價(jià)的比例為殘值率。( )
　　A、對(duì)
　　B、錯(cuò)

　　27、毛租金乘數(shù)法的優(yōu)點(diǎn)有( )。
　　A、方便易行，在市場(chǎng)上較容易獲得房地產(chǎn)的價(jià)格和租金資料
　　B、由于在同一市場(chǎng)上，相似房地產(chǎn)的租金和價(jià)格同時(shí)受相同的市場(chǎng)力量影響，因此毛租金乘數(shù)是一個(gè)比較客觀的數(shù)值
　　C、消除了不同房地產(chǎn)的空置率和運(yùn)營(yíng)費(fèi)用差異的影響
　　D、避免了由于多層次測(cè)算可能產(chǎn)生的各種誤差的累計(jì)

　　28、移動(dòng)平均法是對(duì)原有價(jià)格按照時(shí)間序列進(jìn)行修勻，即采用逐項(xiàng)遞移的方法分別計(jì)算一系列的時(shí)序價(jià)格平均數(shù)，形成一個(gè)新的派生平均價(jià)格的時(shí)間序列，借以消除價(jià)格短期波動(dòng)的影響，顯現(xiàn)出價(jià)格變動(dòng)的基本發(fā)展趨勢(shì)。在實(shí)際運(yùn)用中，移動(dòng)平均法有( )和( )之分。
　　A、指數(shù)平滑法
　　B、簡(jiǎn)單移動(dòng)平均法
　　C、指數(shù)移動(dòng)平均法
　　D、加權(quán)移動(dòng)平均法

　　29、下列可以作為假設(shè)開(kāi)發(fā)法適用的對(duì)象的有( )。
　　A、待開(kāi)發(fā)的土地
　　B、在建工程
　　C、有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)
　　D、可裝修改造或可以改變用途的房地產(chǎn)

　　30、報(bào)酬資本化公式V=A/Y[1-1/（1+Y）n]的假設(shè)前提有( )。
　　A、凈收益A每年不變
　　B、收益年限n為有限年
　　C、報(bào)酬率Y不等于零
　　D、價(jià)格V符合評(píng)估時(shí)點(diǎn)市場(chǎng)情況

　　31、為評(píng)估出公平合理的價(jià)值，估價(jià)人員應(yīng)當(dāng)遵循( )。
　　A、具有良好的職業(yè)道德
　　B、假設(shè)各方當(dāng)事人都是理性的、精明的
　　C、“換位思考”
　　D、以專(zhuān)家的身份反復(fù)、精細(xì)的權(quán)衡評(píng)估價(jià)值

　　32、下面有關(guān)城市規(guī)劃的對(duì)土地價(jià)格影響的表述，正確的是( )。
　　A、城市規(guī)劃對(duì)土地價(jià)格的影響主要表現(xiàn)為它對(duì)土地用途的限制
　　B、就某一塊土地而言，由于城市規(guī)劃限定了土地的用途，會(huì)降低地價(jià)
　　C、從總體上看，科學(xué)合理的城市規(guī)劃考慮了土地的協(xié)調(diào)利用，有提高地價(jià)的作用
　　D、不合理的城市規(guī)劃會(huì)降低整片土地的利用率，從而使地價(jià)下降

　　33、在運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法進(jìn)行估價(jià)時(shí)，首先要調(diào)查待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的基本情況，其基本內(nèi)容包括( )。
　　A、弄清土地的位置
　　B、弄清土地的自然條件
　　C、弄清城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件
　　D、弄清將擁有的土地權(quán)利

　　34、在實(shí)際估價(jià)中，我們采用的是實(shí)際成本。( )
　　A、對(duì)
　　B、錯(cuò)

　　35、某一廠房建成后5年被改造為超級(jí)市場(chǎng)，并補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用權(quán)出讓年限為40年，建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命為50年，則計(jì)算該建筑物折舊的經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)為( )年。
　　A、40
　　B、42
　　C、45
　　D、50

　　36、在市場(chǎng)法估價(jià)種，用于作為比較的可比實(shí)例的房地產(chǎn)價(jià)格可以用單價(jià)也可以用總價(jià)來(lái)進(jìn)行如實(shí)比較，而并不是一定要化為單價(jià)。( )
　　A、對(duì)
　　B、錯(cuò)

　　37、房地產(chǎn)之所以有價(jià)格，前提條件是( )。
　　A、有效供給
　　B、有效需求
　　C、有用性
　　D、稀缺性

　　38、某銀行存款的計(jì)息方式采用單利，假設(shè)其一年存款的年利率2.25％，為吸引5年期的儲(chǔ)戶(hù)，則其5年期的年利率應(yīng)大于( )。
　　A、2.5%
　　B、2.35%
　　C、2.38%
　　D、3.25%

　　39、以某個(gè)固定時(shí)期作為基期的價(jià)格指數(shù)，我們常稱(chēng)為( )。
　　A、定基價(jià)格指數(shù)
　　B、固定價(jià)格指數(shù)
　　C、長(zhǎng)期價(jià)格指數(shù)
　　D、漲落比價(jià)格指數(shù)

　　40、房地產(chǎn)估價(jià)人員應(yīng)遵守的職業(yè)道德包括( )。
　　A、應(yīng)保持估價(jià)的獨(dú)立性，必須回避自己、近親屬或其他有利害關(guān)系人的估價(jià)業(yè)務(wù)
　　B、應(yīng)妥善保管委托人的文件資料，在任何情況下，未經(jīng)委托人書(shū)面許可，不得將委托人的文件資料公開(kāi)或泄露給他人
　　C、盡管感到自己的專(zhuān)業(yè)能力有限，為了不辜負(fù)委托人，仍舊要接受該項(xiàng)估價(jià)委托
　　D、應(yīng)執(zhí)行政府規(guī)定的估價(jià)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，不得以不正當(dāng)理由或名目收取額外費(fèi)用，也不得惡意降低收費(fèi)進(jìn)行不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)

　　41、在估價(jià)中選取4個(gè)可比實(shí)例：甲成交價(jià)格4800元/m2，建筑面積100m2，首次付清24萬(wàn)元，其余半年后支付16萬(wàn)元，一年后支付8萬(wàn)元；乙成交價(jià)格 5000元／m2，建筑面積120m2，首次支付24萬(wàn)元，半年后付清余額36萬(wàn)元；丙成交價(jià)格4700元／m2，建筑面積90m2，成交時(shí)一次付清：丁成交價(jià)格4760元／m2，建筑面積l10m2，成交時(shí)支付20萬(wàn)元，一年后付清32．36萬(wàn)元。已知折現(xiàn)率為10％，那么這4個(gè)可比實(shí)例單價(jià)的高低排序?yàn)? )。
　　A、甲乙丙丁
　　B、乙丁甲丙
　　C、乙丙甲丁
　　D、丙乙丁甲

　　42、在運(yùn)用路線價(jià)法過(guò)程中，為了簡(jiǎn)化以后各宗土地價(jià)格的計(jì)算，一般以臨街各宗土地的臨街深度的( )作為標(biāo)準(zhǔn)深度。
　　A、中位數(shù)
　　B、眾數(shù)
　　C、平均數(shù)
　　D、分位數(shù)

　　43、房地產(chǎn)估價(jià)委托合同是估價(jià)機(jī)構(gòu)和委托人之間就估價(jià)事宜的相互約定。其作用主要 。
　　A、成立受法律保護(hù)的委托與受托關(guān)系
　　B、明確合同雙方的權(quán)利和義務(wù)
　　C、載明估價(jià)的基本事項(xiàng)
　　D、防止出現(xiàn)糾紛

　　44、收益法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的( )為導(dǎo)向求取估價(jià)對(duì)象的價(jià)值。
　　A、預(yù)期收益大小
　　B、預(yù)期收益能力
　　C、預(yù)期價(jià)格高低
　　D、預(yù)期價(jià)格漲落

　　45、與報(bào)酬率性質(zhì)不同的名詞有（ ）
　　A. 利息率
　　B. 折現(xiàn)率
　　C. 內(nèi)部收益率
　　D. 空置率

　　46、( )年12月1日，中國(guó)首次以拍賣(mài)方式出讓的一塊土地的底價(jià)為200萬(wàn)元，最后成交價(jià)為525萬(wàn)元。
　　A、1986
　　B、1987
　　C、1988
　　D、1989

　　47、對(duì)于估價(jià)對(duì)象為已經(jīng)消失了的房地產(chǎn)，由于實(shí)地查勘的意義不大，所以不需要對(duì)估價(jià)對(duì)象原址進(jìn)行調(diào)查了解。( )
　　A、對(duì)
　　B、錯(cuò)

　　48、某宗房地產(chǎn)未來(lái)第一年的凈收益為20萬(wàn)元，此后每年的凈收益會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上增加3萬(wàn)元，該類(lèi)房地產(chǎn)的報(bào)酬率為8％。該房地產(chǎn)的價(jià)格為( )萬(wàn)元。
　　A、695.83
　　B、681.25
　　C、715.83
　　D、718.75

　　49、某宗房地產(chǎn)2003年5月1日的價(jià)格為2500元／m2，已知該宗房地產(chǎn)所在地區(qū)的同類(lèi)房地產(chǎn)2003年3月1日至lO月1日的價(jià)格指數(shù)分別為96.4，96.5，97.3，98.9，102.1，105.6，112.2，117.8(均以上個(gè)月為100)。則將該宗房地產(chǎn)調(diào)整到2003年10月1日的價(jià)格為3026．7元／m2。( )
　　A、對(duì)
　　B、錯(cuò)

　　50、某工業(yè)用地出讓年限為50年，出讓時(shí)為五通一平，該區(qū)域的基準(zhǔn)地價(jià)為800元／m2 (基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵為五通一平無(wú)限年期的地價(jià))，土地報(bào)酬率為8％。那么該宗工業(yè)用地的價(jià)格為( )元／m2。
　　A、782.94
　　B、817.06
　　C、792.85
　　D、768.06

　　答案：1、B　　2、A B C　　3、A C D　　4、A B C　　5、C　　6、B　　7、A　　8、A B C D　　9、A　　10、B　　11、A C D　　12、B　　13、B　　14、D　　15、A B C　　16、C　　17、B　　18、A B C　　19、A B　　20、A B C　　21、A B　　22、C　　23、B　　24、A B C　　25、B　　26、B　　27、A B D　　28、B D　　29、A B D　　30、A B C　　31、A B C D　　32、A B C D　　33、A B C D　　34、B　　35、C　　36、B　　37、B C D　　38、B　　39、A　　40、A D　　41、C　　42、B　　43、A B C　　44、B　　45、D　　46、B　　47、B　　48、D　　49、B　　50、A

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