房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理第九套模擬試題

    一.單選題：

    1.下列不屬于清償能力指標(biāo)的是（ ）
    A借款償還期 B利息備付率
    C現(xiàn)金回報(bào)率 D償債備付率
    標(biāo)準(zhǔn)答案：c
    解析：現(xiàn)金回報(bào)率屬于盈利能力指標(biāo)。

    2.關(guān)于財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率，下面說(shuō)法正確的是（ ）
    A內(nèi)部收益率表明了項(xiàng)目投資所能支付的最高貸款利率。
    B當(dāng)投資項(xiàng)目的現(xiàn)金流量具有一個(gè)內(nèi)部收益率時(shí)，當(dāng)i值小于IRR時(shí)，對(duì)于所有的i值，NPV都是正值；當(dāng)i值大于IRR時(shí)，對(duì)于所有的i值，NPV都是負(fù)值。
    C公式
    D財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的經(jīng)濟(jì)含義是在項(xiàng)目壽命期內(nèi)項(xiàng)目?jī)?nèi)部未收回投資每年的凈收益率。
    標(biāo)準(zhǔn)答案：c

    3.流動(dòng)比率,下列說(shuō)法不正確的是( )
    A流動(dòng)比率＝流動(dòng)資產(chǎn)總額/流動(dòng)負(fù)債總額×100％
    B又稱(chēng)之為“銀行家比率”
    C又稱(chēng)之為“二對(duì)一比率”。
    D在國(guó)際上銀行一般要求這一比率維持在100％以上
    標(biāo)準(zhǔn)答案：d
    解析：在國(guó)際上銀行一般要求這一比率維持在200％以上.

    4.下列說(shuō)法不正確的是( )
    A利息備付率表示使用項(xiàng)目利潤(rùn)償付利息的保障倍數(shù)。對(duì)于一般房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，該指標(biāo)值應(yīng)該大于1。
    B償債備付率表示可用于還本付息的資金償還借款本息的保障倍數(shù)。對(duì)于一般房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，該指標(biāo)值應(yīng)該大于1．2。
    C在國(guó)際上銀行一般要求這一比率維持在200％以上
    D一般來(lái)說(shuō)，對(duì)于一個(gè)開(kāi)發(fā)周期為2年的商品住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，其目標(biāo)成本利潤(rùn)率大體應(yīng)為35％一45％。
    標(biāo)準(zhǔn)答案：a
    解析：利息備付率對(duì)于一般房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，該指標(biāo)值應(yīng)該大于2。

    二.多選題：

    1.開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資包括( )
    A開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本 B開(kāi)發(fā)建設(shè)投資
    C經(jīng)營(yíng)成本 D經(jīng)營(yíng)資金
    標(biāo)準(zhǔn)答案：B, D
    解析：開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資包括開(kāi)發(fā)建設(shè)投資和經(jīng)營(yíng)資金

    2.經(jīng)營(yíng)成本主要包括：（ ）。
    A房地產(chǎn)出租經(jīng)營(yíng)成本 B開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本
    C商品房銷(xiāo)售成本 D土地轉(zhuǎn)讓成本
    標(biāo)準(zhǔn)答案：A, C, D
    解析：主要包括：土地轉(zhuǎn)讓成本、商品房銷(xiāo)售成本、配套設(shè)施銷(xiāo)售成本和房地產(chǎn)出租經(jīng)營(yíng)成本。

    3.下列說(shuō)法正確的是（ ）
    A房地產(chǎn)項(xiàng)目中兩稅一費(fèi)指營(yíng)業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅和教育費(fèi)附加
    B營(yíng)業(yè)稅稅額＝應(yīng)納稅銷(xiāo)售(出租)收入×稅率
    C城市建設(shè)維護(hù)稅額＝應(yīng)納稅銷(xiāo)售(出租)收入×稅率
    D營(yíng)業(yè)稅的稅率為3％
    標(biāo)準(zhǔn)答案：A, B
    解析：城市建設(shè)維護(hù)稅為營(yíng)業(yè)稅稅額的7％和3％。營(yíng)業(yè)稅的稅率為5％。

    4.對(duì)置業(yè)投資來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)投資的經(jīng)濟(jì)效果主要表現(xiàn)為（ ）租金、、、股權(quán)增加等方面。
    A銷(xiāo)售收入 B物業(yè)增值
    C減少納稅 D股權(quán)增加
    標(biāo)準(zhǔn)答案：B, C, D
    解析：對(duì)置業(yè)投資來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)投資的經(jīng)濟(jì)效果主要表現(xiàn)為租金、物業(yè)增值、減少納稅、股權(quán)增加等四個(gè)方面。

    5.下面屬于考察項(xiàng)目單位投資盈利能力的靜態(tài)指標(biāo)的是( )
    A成本利潤(rùn)率 B投資利潤(rùn)率
    C資本金利潤(rùn)率 D資本金凈利潤(rùn)率
    標(biāo)準(zhǔn)答案：B, C, D
    解析：成本利潤(rùn)率是開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期的利潤(rùn)率，不是年利潤(rùn)率.

    三.判斷題：

    1.A=Pi+Pi/[(1+i)n-1]中的Pi就是投資者投入資本P后所獲得的投資回報(bào)，此時(shí)投資回報(bào)率為i/P,而Pi/[(1+i)n-1]就是投資者的投資回收.
    標(biāo)準(zhǔn)答案：錯(cuò)誤
    解析：此時(shí)投資回報(bào)率為i.

    2.房地產(chǎn)投資分析中所討論的投資是廣義的，是指人們?cè)诜康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)或投資活動(dòng)中，為實(shí)現(xiàn)某種預(yù)定的開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)目標(biāo)而預(yù)先墊支的資金。
    標(biāo)準(zhǔn)答案：錯(cuò)誤
    解析：房地產(chǎn)投資分析中所討論的投資是狹義的。

    3.銷(xiāo)售成本是指生產(chǎn)成本加上銷(xiāo)售費(fèi)用。
    標(biāo)準(zhǔn)答案：正確
    解析：生產(chǎn)成本加上相應(yīng)的銷(xiāo)售費(fèi)用稱(chēng)為產(chǎn)品的銷(xiāo)售成本

    4.開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)收入中自營(yíng)收入＝營(yíng)業(yè)額一營(yíng)業(yè)成本。
    標(biāo)準(zhǔn)答案：錯(cuò)誤
    解析：自營(yíng)收入＝營(yíng)業(yè)額一營(yíng)業(yè)成本一自營(yíng)中的商業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)回報(bào)。

    5.城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅可以在企業(yè)所得稅前列支。
    標(biāo)準(zhǔn)答案：正確
    解析：城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅在企業(yè)所得稅前列支。

    6.置業(yè)投資無(wú)準(zhǔn)備期和建造期所以計(jì)算期即經(jīng)營(yíng)期
    標(biāo)準(zhǔn)答案：錯(cuò)誤
    解析：置業(yè)投資計(jì)算期為經(jīng)營(yíng)準(zhǔn)備期和經(jīng)營(yíng)期。

    7.財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值公式中（CI-CO）t（1+ic）-t是項(xiàng)目在t年的凈現(xiàn)金流量。
    標(biāo)準(zhǔn)答案：錯(cuò)誤
    解析：（CI-CO）t是項(xiàng)目在t年的凈現(xiàn)金流量

    8.成本利潤(rùn)率是開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期的利潤(rùn)率，不是年利潤(rùn)率但成本利潤(rùn)率除以開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期的年數(shù)，即等于年成本利潤(rùn)率
    標(biāo)準(zhǔn)答案：錯(cuò)誤
    解析：成本利潤(rùn)率是開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期的利潤(rùn)率，不是年利潤(rùn)率。成本利潤(rùn)率除以開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期的年數(shù)，也不等于年成本利潤(rùn)率。

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