2015房估經(jīng)營與管理要點：房地產(chǎn)市場的周期循環(huán)

　　由于經(jīng)濟的發(fā)展帶動或產(chǎn)生了對商業(yè)、居住和服務(wù)設(shè)施的空間需求，從而帶來房地產(chǎn)市場的興起。因此從本質(zhì)上講，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是由整體經(jīng)濟的發(fā)展決定的。

　?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)周期循環(huán)的定義

　　房地產(chǎn)周期循環(huán)是指房地產(chǎn)業(yè)活動或其投入與產(chǎn)出有相當(dāng)?shù)牟▌蝇F(xiàn)象，且此現(xiàn)象重復(fù)發(fā)生。

　?。ǘ┓康禺a(chǎn)周期循環(huán)的原因

　　房地產(chǎn)周期循環(huán)的主要原因包括：供需因素的影響，其中以金融相關(guān)因素的變動最為關(guān)鍵；市場信息不充分，導(dǎo)致從供需兩方面調(diào)整不均衡的時間存在時滯（Time-lag）。

　?。ㄈ﹤鹘y(tǒng)房地產(chǎn)周期理論的主要內(nèi)容

　　傳統(tǒng)房地產(chǎn)周期理論的主要內(nèi)容包括：在市場供求平衡的前提下，房地產(chǎn)市場會正常運作，且這種平衡性會持續(xù)一定的時期；在此時期內(nèi)，投入房地產(chǎn)市場的資金的利潤預(yù)期保持不變，投資者具有自我調(diào)節(jié)投資量的能力。

　　（四）分析房地產(chǎn)周期運動的新觀念

　　上述傳統(tǒng)房地產(chǎn)周期理論在政治、經(jīng)濟狀況基本穩(wěn)定或預(yù)期穩(wěn)定的情況下，是有效的。

　?。ㄎ澹┓康禺a(chǎn)市場的自然周期

　　不論供給是短缺還是過剩，需求是超過還是少于現(xiàn)存的供給數(shù)量，市場機制的作用總能在市場周期運動中找到一個供需平衡點（從供給的角度來說，在這個平衡點上允許有一定數(shù)量的空置），盡管不能精確地確定平衡點的位置，但研究表明，從歷史多個周期變化的資料中計算出的長期平均空置率（又稱合理空置率或結(jié)構(gòu)空置率），就是房地產(chǎn)市場自然周期中的平衡點。

　?。┓康禺a(chǎn)市場的投資周期

　　在市場經(jīng)濟條件下，資本流動對房地產(chǎn)市場自然周期的許多外部因素有著重大的影響。因此，如果沒有資本流動的影響，就不可能產(chǎn)生房地產(chǎn)市場自然周期。

　?。ㄆ撸┓康禺a(chǎn)市場自然周期和投資周期之間的關(guān)系

　　房地產(chǎn)市場的自然周期和投資周期是相互聯(lián)系和相互影響的，投資周期在第一階段和第二階段初期滯后于市場自然周期的變化，在其他階段則超前于市場自然周期的變化。

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