2015房估理論與方法要點(diǎn)：后續(xù)必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)

　　后續(xù)必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)是將待開發(fā)房地產(chǎn)狀況“變成”未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況，所必須付出的各項(xiàng)成本、費(fèi)用、稅金及應(yīng)當(dāng)獲得的一般正常利潤(rùn)，具體包括待開發(fā)房地產(chǎn)取得稅費(fèi)和后續(xù)的建設(shè)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)以及開發(fā)利潤(rùn)。這些都是在假設(shè)開發(fā)法測(cè)算中應(yīng)當(dāng)減去的項(xiàng)目，統(tǒng)稱為“扣除項(xiàng)目”。它們的估算方法與成本法中的相同（見本書第八章第二節(jié)“房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成”），但要注意兩點(diǎn)區(qū)別：①它們本質(zhì)上應(yīng)是預(yù)測(cè)的扣除項(xiàng)目在未來發(fā)生時(shí)的值，而不是在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的值（但在傳統(tǒng)方法中，將它們近似為估價(jià)時(shí)點(diǎn)的值）。②它們是在取得待開發(fā)房地產(chǎn)之后到把待開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)完成的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)，而不包括在取得待開發(fā)房地產(chǎn)之前所發(fā)生的支出及應(yīng)得的利潤(rùn)。

　　待開發(fā)房地產(chǎn)取得稅費(fèi)是假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)購置待開發(fā)房地產(chǎn)，此時(shí)應(yīng)由購置者（買方）繳納的有關(guān)稅費(fèi)，如契稅、印花稅、交易手續(xù)費(fèi)等。該項(xiàng)稅費(fèi)通常是根據(jù)稅法及中央和地方政府的有關(guān)規(guī)定，按照待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值的一定比例來測(cè)算。

　　后續(xù)的建設(shè)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用等必要支出的多少，要與未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況相對(duì)應(yīng)。相同的待開發(fā)房地產(chǎn)，未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)為毛坯房的后續(xù)必要支出，要少于為粗裝修房的后續(xù)必要支出；粗裝修房的后續(xù)必要支出，要少于精裝修房的后續(xù)必要支出。特別是未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)為“以房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)”的，其后續(xù)必要支出通常還應(yīng)包括家具、設(shè)備等房地產(chǎn)以外財(cái)產(chǎn)的購置費(fèi)等支出。

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