2015房估理論與方法要點(diǎn)：測(cè)算中的其他有關(guān)問(wèn)題

　?。ㄒ唬┳⒁饧僭O(shè)開(kāi)發(fā)法的三種估價(jià)前提

　　在實(shí)際運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值時(shí)，面臨著待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)是繼續(xù)由其擁有者或房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)，還是要被其擁有者或房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自愿轉(zhuǎn)讓給他人開(kāi)發(fā)，或者要被人民法院等強(qiáng)制拍賣(mài)、變賣(mài)給他人開(kāi)發(fā)。在這三種情形下，預(yù)測(cè)出的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期的長(zhǎng)短和后續(xù)必要支出的多少是不同的，從而測(cè)算出的待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值是不同的。例如，估價(jià)對(duì)象為某個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)的商品房在建工程，在運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估其價(jià)值時(shí)，要弄清該在建工程是仍然由該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)續(xù)建完成，還是將由其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)續(xù)建完成，特別是該在建工程是否要被人民法院強(qiáng)制拍賣(mài)。

　?。ǘ?yīng)考慮開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值以外的收益

　　假設(shè)開(kāi)發(fā)法本質(zhì)上是一種收益法，在上述測(cè)算中只講了通常情況下的開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值這種收人，在實(shí)際估價(jià)中特別是評(píng)估投資價(jià)值時(shí)，有時(shí)還應(yīng)考慮某些額外的收入、節(jié)省的費(fèi)用或無(wú)形收益。例如，深圳市1987年12月1日首次公開(kāi)拍賣(mài)的一塊面積為8588㎡的國(guó)有土地50年使用權(quán)，從當(dāng)時(shí)預(yù)測(cè)的開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值減去建設(shè)成本等必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)后的余額來(lái)看，價(jià)值也許不高，但由于是國(guó)內(nèi)首塊公開(kāi)拍賣(mài)的土地，購(gòu)買(mǎi)者一旦獲得了該塊土地后會(huì)附帶取得一些意想不到的社會(huì)效果。例如，隨著對(duì)這種改革開(kāi)放措施的廣泛宣傳，實(shí)際上也就間接地對(duì)該塊土地的獲得者起著廣告宣傳作用。因此，這塊土地的成交價(jià)格比較高是較自然的（當(dāng)時(shí)該塊土地的拍賣(mài)底價(jià)為200萬(wàn)元人民幣，最后成交價(jià)格為525萬(wàn)元人民幣，比拍賣(mài)底價(jià)高了很多）。

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