2015房估案例與分析考點：變更房地產(chǎn)價值

1.房屋本身的規(guī)劃修改、變更導(dǎo)致的房地產(chǎn)價值損失

導(dǎo)致房屋本身的規(guī)劃修改、變更情況主要有：規(guī)劃用途變更、規(guī)劃限高變更、容積率變更、及建筑設(shè)計方案變更等等，主要體現(xiàn)在控制性詳細(xì)規(guī)劃指標(biāo)的調(diào)整上。對房屋造成的價值損失主要包括：①房屋產(chǎn)生預(yù)期收益的減少。例如：修改規(guī)劃后房屋的建筑面積減少，就可造成房屋將來的總收益降低。②因規(guī)劃修改需要投入的改造成本。例如：原來規(guī)劃用途為住宅，規(guī)劃修改后用途改為商業(yè)，就需要對結(jié)構(gòu)和設(shè)施等進行重新改造；若項目為在建工程，則需要對在建工程修改建筑設(shè)計，這都需要新增投入。

2.小區(qū)內(nèi)部的規(guī)劃修改、變更導(dǎo)致的房地產(chǎn)價值損失

導(dǎo)致小區(qū)內(nèi)部的規(guī)劃修改、變更情況主要有：小區(qū)規(guī)劃用途變更、小區(qū)規(guī)劃限高變更、小區(qū)容積率變更、小區(qū)規(guī)劃設(shè)計方案變更及小區(qū)配套設(shè)施變更等等。涉及到房屋本身的規(guī)劃修改、變更，價值損失內(nèi)容與前述類似，同時需要考慮小區(qū)內(nèi)部的規(guī)劃修改、變更后對房地產(chǎn)價值的影響；若不涉及房屋本身的規(guī)劃修改、變更，則小區(qū)內(nèi)部的規(guī)劃修改、變更將改變房屋外部性，即通過房屋周圍環(huán)境間接影響房地產(chǎn)的價值。

3.小區(qū)周邊規(guī)劃修改、變更導(dǎo)致的房地產(chǎn)價值損失

小區(qū)周邊規(guī)劃修改、變更一般不會直接影響房地產(chǎn)實體，主要通過房地產(chǎn)的外部性對房地產(chǎn)價值產(chǎn)生影響。具體包括：小區(qū)周邊市政配套設(shè)施規(guī)劃變更、公用設(shè)施規(guī)劃的變更、及小區(qū)周邊土地利用方式的變更等等。例如：一座住宅樓若旁邊興建一座工廠，可導(dǎo)致住宅樓價值下降。又如：小區(qū)周邊道路限行，將降低房地產(chǎn)道路通達性，也會造成房地產(chǎn)價值損失。

4.房地產(chǎn)所在的區(qū)域規(guī)劃修改、變更導(dǎo)致的房地產(chǎn)價值損失

房地產(chǎn)所在的區(qū)域規(guī)劃修改、變更導(dǎo)致的房地產(chǎn)損失，涉及到房屋本身的規(guī)劃修改、變更，則主要體現(xiàn)在控制性詳細(xì)規(guī)劃指標(biāo)的調(diào)整；若不涉及房屋本身的規(guī)劃修改、變更，則具體情況與小區(qū)周邊規(guī)劃修改、變更導(dǎo)致的房地產(chǎn)損失相似，同時應(yīng)考慮區(qū)域職能定位變更等方面對房地產(chǎn)價值的影響。比如：某區(qū)域原來是商務(wù)中心區(qū)，規(guī)劃修改后將成為大型居住區(qū)，則該區(qū)域原有辦公房地產(chǎn)的價值可能會有所降低。

5.房地產(chǎn)所在區(qū)域大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)修改、變更導(dǎo)致的房地產(chǎn)價值損失

城市大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的修改和變更主要通過房地產(chǎn)的外部性對房地產(chǎn)價值產(chǎn)生影響。如原有的地面道路建成了橫貫城市中心的高架快速路；原有的安靜街巷改建成了道路等級較高的雙向四車道；小區(qū)外的綠地上建成了散發(fā)異味的垃圾中轉(zhuǎn)站等等，居民原有安靜的居住環(huán)境或商戶的經(jīng)營氛圍被破壞，相關(guān)住宅或商業(yè)房地產(chǎn)價值往往會發(fā)生明顯減損。

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