2015房地產估價師理論與方法考點：房地產估價原則

　　第五章 房地產估價原則

　　本章介紹房地產估價原則的含義、內容和作用，各項估價原則對房地產估價特別是對其中估價結果的要求，房地產估價為何要遵循這些原則以及在實際估價中如何遵循這些原則。

　　第一節(jié) 房地產估價原則概述

　　一、房地產估價原則的含義

　　房地產價格雖然受許多復雜多變的因素的影響，但觀察其形成和變動過程，仍然存在一些基本規(guī)律。房地產價格在總體上、從某種意義上講是客觀存在的，不會因為個別市場參與者希望它有多高它就會有那么高，或者希望它有多低它就會有那么低。因此，房地產估價師要評估出客觀合理的房地產價值，就不能把自己主觀隨意認定的某個“價值”強加給估價對象，而應當遵循房地產價格形成和變動的客觀規(guī)律，通過對這些規(guī)律的認識與掌握，運用科學的估價方法，把客觀存在的房地產價值“發(fā)現(xiàn)”、“揭示”出來。

　　人們在房地產估價的反復實踐和理論探索中，逐漸認識了房地產價格形成和變動的客觀規(guī)律，并在此基礎上總結和提煉出了一些簡明扼要的進行房地產估價應當依據(jù)的法則或標準。這些法則或標準就是房地產估價原則。因此，給房地產估價原則下一個定義則是：在房地產估價的反復實踐和理論探索中，在認識房地產價格形成和變動客觀規(guī)律的基礎上，總結和提煉的一些簡明扼要的進行房地產估價所應依據(jù)的法則或標準。

　　二、房地產估價原則的種類

　　房地產估價原則主要有以下6項：①獨立、客觀、公正原則；②合法原則；③最高最佳使用原則；④估價時點原則；⑤替代原則；⑥謹慎原則。這些原則可以分為以下3個層次：①基本原則；②普適技術性原則；③特殊原則。

　　房地產估價工作的性質，決定了獨立、客觀、公正原則是房地產估價的基本原則。“獨立、客觀、公正”對于房地產估價師而言，就好比是對于醫(yī)生而言的“救死扶傷”，對于律師而言的“維護當事人合法權益”。因此，獨立、客觀、公正不僅是房地產估價的基本原則，而且可以說是房地產估價的最高行為準則，是房地產估價師的天職。

　　在各種估價目的的房地產估價中都應遵循的原則，稱為普適性原則或者一般原則，主要有獨立、客觀、公正原則，合法原則，最高最佳使用原則，估價時點原則，替代原則。這些原則中除獨立、客觀、公正原則是基本原則外，其余都是技術性原則，這些技術性原則可以稱為普適技術性原則。

　　某些估價目的的房地產估價還應遵循一些其他原則，例如房地產抵押估價還應遵循謹慎原則。這些僅適用于某種或某些估價目的的房地產估價原則，可以稱為特殊原則。

　　由上可知，最高行為準則與技術性原則是相互對應的，普適性原則與特殊原則也是相互對應的。因此，謹慎原則也屬于技術性原則。

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