2015房估案例與分析考點(diǎn)：市場(chǎng)變現(xiàn)能力分析

根據(jù)《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》：“房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告應(yīng)當(dāng)包括估價(jià)對(duì)象的變現(xiàn)能力分析。”

變現(xiàn)能力是指假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，在沒(méi)有過(guò)多損失的條件下，將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性。變現(xiàn)能力分析應(yīng)當(dāng)包括抵押房地產(chǎn)的通用性；獨(dú)立使用性或者可分割轉(zhuǎn)讓性等方面的分析，假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)拍賣(mài)或者變賣(mài)時(shí)抵押物最可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格與評(píng)估的市場(chǎng)價(jià)值的差異程度，變現(xiàn)的時(shí)間長(zhǎng)短以及費(fèi)用、稅金的種類(lèi)、數(shù)額和清償順序。

拍賣(mài)變現(xiàn)時(shí)的費(fèi)用、稅金，主要有強(qiáng)制拍賣(mài)費(fèi)用、拍賣(mài)傭金、訴訟律師費(fèi)、交易手續(xù)費(fèi)、評(píng)估費(fèi)、登記費(fèi)和合同公證費(fèi)；營(yíng)業(yè)稅及附加、印花稅、應(yīng)補(bǔ)繳的土地出讓價(jià)款等。報(bào)告中應(yīng)加以提示。

由于以上原因，房地產(chǎn)估價(jià)師進(jìn)行房地產(chǎn)抵押估價(jià)活動(dòng)時(shí)，應(yīng)當(dāng)掌握抵押房地產(chǎn)的特點(diǎn)，并關(guān)注和收集相關(guān)市場(chǎng)上各類(lèi)房地產(chǎn)在快速變現(xiàn)情況下的數(shù)據(jù)資料，通過(guò)統(tǒng)計(jì)分析等手段，對(duì)抵押房地產(chǎn)的市場(chǎng)流動(dòng)性及快速變現(xiàn)能力進(jìn)行定性。分析。經(jīng)過(guò)分析，如果確認(rèn)抵押房地產(chǎn)本身及市場(chǎng)因素造成變現(xiàn)能力較差，更要加以提示。

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