2015房估案例與分析考點(diǎn)：商業(yè)房地產(chǎn)特點(diǎn)

1．收益性

商業(yè)房地產(chǎn)屬于經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)，其主要特點(diǎn)是能夠用以獲得收益，其收益和獲利方式大致分為兩類：一類是房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)后直接銷售、投資轉(zhuǎn)賣，這類商業(yè)房地產(chǎn)多為小區(qū)級(jí)零星商鋪、街鋪，其特點(diǎn)表現(xiàn)為分散、體量小及經(jīng)營(yíng)檔次在中檔以下，這種商業(yè)房地產(chǎn)獲利方式從嚴(yán)格意義上講仍屬于房地產(chǎn)開發(fā)范疇，主要獲取開發(fā)利潤(rùn)；另一類則是長(zhǎng)期投資經(jīng)營(yíng)，有開發(fā)商自營(yíng)、業(yè)主自營(yíng)、出租給他人經(jīng)營(yíng)等方式，這類包含各種體量商業(yè)房地產(chǎn)。

2．經(jīng)營(yíng)內(nèi)容多，業(yè)態(tài)多樣

在同一宗商業(yè)房地產(chǎn)特別是大體量商業(yè)房地產(chǎn)中，往往會(huì)有不同的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)和內(nèi)容，例如一部分經(jīng)營(yíng)商品零售，一部分經(jīng)營(yíng)餐飲，一部分經(jīng)營(yíng)娛樂等等。不同的經(jīng)營(yíng)內(nèi)容（或者說(shuō)不同的用途）一般會(huì)有不同的收益水平，因此對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)需要區(qū)分其不同的經(jīng)營(yíng)內(nèi)容，根據(jù)不同經(jīng)營(yíng)內(nèi)容分別進(jìn)行估價(jià)測(cè)算，例如采用收益法時(shí)應(yīng)在市場(chǎng)調(diào)查分析的基礎(chǔ)上測(cè)算不同經(jīng)營(yíng)內(nèi)容商業(yè)房地產(chǎn)的收益水平，并對(duì)各種商業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)采取不同的收益率。

3．出租、轉(zhuǎn)租經(jīng)營(yíng)多，產(chǎn)權(quán)分散復(fù)雜

商業(yè)房地產(chǎn)往往是銷售給個(gè)體業(yè)主或公司，業(yè)主又常常將其擁有的房地產(chǎn)出租給別人經(jīng)營(yíng)或自營(yíng)，有的承租人從業(yè)主手上整體承租后又分割轉(zhuǎn)租給第三者，造成商業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)分散、復(fù)雜，因此在進(jìn)行商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)要調(diào)查清楚產(chǎn)權(quán)狀況，分清估價(jià)價(jià)值定義是出租人權(quán)益評(píng)估還是承租人權(quán)益評(píng)估，避免有的估價(jià)委托人僅是承租人，卻以房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人的身份委托。

4．裝修高檔且復(fù)雜

為了營(yíng)造舒適宜人的購(gòu)物消費(fèi)環(huán)境，商業(yè)房地產(chǎn)通常會(huì)有相對(duì)高檔的裝修，而且形式各異，估價(jià)時(shí)需要準(zhǔn)確單獨(dú)估算其價(jià)值。另外，商業(yè)用房裝修升級(jí)快，對(duì)有些經(jīng)營(yíng)者而言，買下或承租別人經(jīng)營(yíng)的商業(yè)用房后，為了保持或建立自己的經(jīng)營(yíng)風(fēng)格或品牌效應(yīng)，一般會(huì)重新裝修。因此在估價(jià)時(shí)應(yīng)充分分析現(xiàn)有裝修狀況能否有效利用，如無(wú)法利用應(yīng)考慮追加裝修投入對(duì)評(píng)估價(jià)值的影響。

5．垂直空間價(jià)值衰減性明顯

商業(yè)房地產(chǎn)的價(jià)值在垂直空間范圍內(nèi)表現(xiàn)出明顯的衰減性。一般說(shuō)，商業(yè)物業(yè)的價(jià)值以底層為高（高層商業(yè)物業(yè)頂層有景觀等因素，比較特殊），向上的方向其價(jià)值呈現(xiàn)快速的衰減，越到后面，價(jià)值衰減則越慢。這是因?yàn)榈讓訉?duì)于消費(fèi)者而言具有最便捷的通達(dá)度，不需要借助于垂直方面的交通工具。而向上的樓層需要借助垂直交通工具，通達(dá)的便捷度隨之減弱。

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