2015年房地產(chǎn)估價(jià)師考試《理論與方法》：功能折舊

　　5.5.1物質(zhì)折舊

　　可修復(fù)的

　　不可修復(fù)的

　　5.5.2功能折舊

　　功能缺乏

　　功能落后

　　功能過(guò)剩

　　5.5.3外部折舊

　　可修復(fù)的

　　不可修復(fù)的

　　5.5.1物質(zhì)折舊

　　可修復(fù)的

　　條件修復(fù)的必要費(fèi)用≤修復(fù)后的房地產(chǎn)價(jià)值－修復(fù)前的房地產(chǎn)價(jià)值

　　折舊額＝在估價(jià)時(shí)點(diǎn)采用最優(yōu)修復(fù)方案使其恢復(fù)到新的或者相當(dāng)于新的狀況的必要費(fèi)用

　　不可修復(fù)的

　　短壽命項(xiàng)目

　　修復(fù)項(xiàng)目剩余使用壽命短于整體建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命

　　根據(jù)重新購(gòu)建價(jià)格、壽命、年齡或剩余使用壽命，利用年限法計(jì)算折舊額

　　長(zhǎng)壽命項(xiàng)目

　　修復(fù)項(xiàng)目剩余使用壽命等于整體建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命

　　根據(jù)建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格減去可修復(fù)項(xiàng)目的修復(fù)費(fèi)用和各短壽命項(xiàng)目的重新購(gòu)建價(jià)格后的余額、建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命、有效年齡或剩余經(jīng)濟(jì)壽命，利用年限法計(jì)算折舊額（合并計(jì)算）

　　5.5.2功能折舊

　　功能缺乏

　　可修復(fù)的功能缺乏

　　在估價(jià)時(shí)點(diǎn)在估價(jià)對(duì)象建筑物上單獨(dú)增加該功能的必要費(fèi)用，減去該功能假設(shè)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重置建造建筑物時(shí)就具有的必要費(fèi)用，即增加該功能所超額的費(fèi)用為折舊額

　　例題：某幛應(yīng)有電梯而沒(méi)有電梯的辦公樓，重建價(jià)格為2000萬(wàn)元，現(xiàn)增設(shè)電梯需要120萬(wàn)元，假設(shè)現(xiàn)在建造辦公樓時(shí)一同安裝電梯只需要100萬(wàn)元。請(qǐng)計(jì)算該辦公樓因沒(méi)有電梯引起的折舊及扣除沒(méi)有電梯引起的折舊后的價(jià)值：

　　解：該辦公樓因沒(méi)有電梯引起的折舊計(jì)算如下：

　　該辦公樓因沒(méi)有電梯引起的折舊額＝120－100＝20（萬(wàn)元）

　　不可修復(fù)的功能缺乏

　　將未來(lái)每年損失租金的現(xiàn)值之和，減去該功能假設(shè)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重置建造建筑物時(shí)就具有的必要費(fèi)用，即得到折舊額

　　功能落后

　　可修復(fù)的功舊能落后

　　其折舊額為該功能落后電梯的重置價(jià)格，減去該功能落后電梯已提折，加上拆除該功能落后電梯的必要費(fèi)用，減去該功能落后電梯可回收的殘值，加上安裝新的功能先進(jìn)電梯的必要費(fèi)用，減去該新的功能先進(jìn)電梯假設(shè)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重置建造建筑物時(shí)一同安裝的必要費(fèi)用

　　不可修復(fù)的功能落后

　　其折舊額為該功能落后電梯的重置價(jià)格，減去該功能落后電梯已提折，加上拆除該功能落后電梯的必要費(fèi)用，減去該功能落后電梯可回收的殘值，加上利用收益損失資本化法求取的功能落后電梯導(dǎo)致的未來(lái)每年損失租金的現(xiàn)值之和，減去該新的功能先進(jìn)電梯假設(shè)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重置建造建筑物時(shí)一同安裝的必要費(fèi)用益

　　功能過(guò)剩

　　一般不可修復(fù)，要以利用超額持有成本資本化法

　　在重置價(jià)格情況下，扣除功能過(guò)剩折舊后的價(jià)值＝重建價(jià)格－超額持有成本

　　在重建價(jià)格情況下，扣除功能過(guò)剩折舊后的價(jià)值＝重建價(jià)格－（無(wú)效成本＋超額持有成本）

　　【2007年真題】

　　某房地產(chǎn)的重建價(jià)格為2000萬(wàn)元，已知在建造期間中央空調(diào)系統(tǒng)因功率大較正常情況多投入150萬(wàn)元，投入使用后每年多耗電費(fèi)0.8萬(wàn)元。假定該空調(diào)系統(tǒng)使用壽命為15年，估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的報(bào)酬率為12％，則該房地產(chǎn)扣除該項(xiàng)功能折舊后的價(jià)值為（ 　）萬(wàn)元。

　　A.1838.00

　　B.1844.55

　　C.1845.87

　　D.1850.00

　　【答案】B

　　功能過(guò)剩余，在重建價(jià)格情況下，扣除功能過(guò)剩折舊后的價(jià)值＝重建價(jià)格－（無(wú)效成本＋超額持有成本）＝2000－[150+0.8（P/A，12%，15）]＝1844

　　5.5.3外部折舊

　　通常不可修復(fù)

　　必須先分清楚是暫時(shí)性的還是永久性的

　　利用收益損失資本化法，求取未來(lái)每年因建筑物的以外的各種不利因素所損失的收益的現(xiàn)值之和作為外部折舊額

　　【2006年真題】

　　6．在建筑物折舊中，只有不可修復(fù)的功能落后，不存在可修復(fù)的功能落后。（ ?。?/p>

　　【答案】×

　　5.6 求取建筑物折舊應(yīng)注意的問(wèn)題

　　估價(jià)上折舊與會(huì)計(jì)折舊的區(qū)別

　　區(qū)別項(xiàng)目 會(huì)計(jì) 估價(jià)

　　C 為資產(chǎn)原值，不隨時(shí)間流逝而變化 為資產(chǎn)的重新購(gòu)建價(jià)格，估價(jià)時(shí)點(diǎn)不同，C不同

　　V 資產(chǎn)的賬面價(jià)值，無(wú)需與市場(chǎng)價(jià)值一致 資產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值，必須與市場(chǎng)價(jià)值一致

　　土地使用期限對(duì)建筑物經(jīng)濟(jì)壽命的影響

　　5.6.1建筑物經(jīng)濟(jì)壽命早于土地使用期限結(jié)束的

　　5.6.2建筑物經(jīng)濟(jì)壽命晚于土地使用期限結(jié)束的

　　5.6.1建筑物經(jīng)濟(jì)壽命早于土地使用期限結(jié)束的

　　應(yīng)按照建筑物經(jīng)濟(jì)壽命計(jì)算建筑物折舊

　　注意折舊從竣工后開(kāi)始計(jì)，建設(shè)期不計(jì)入折舊期

　　利用圖形來(lái)幫助理解

　　【2007年真題】

　　建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命早于或與土地使用期限一起結(jié)束的，應(yīng)根據(jù)土地剩余使用期限確定收益期限。 （ 　）

　　【答案】×

　　【解析】應(yīng)按照建筑物經(jīng)濟(jì)壽命計(jì)算建筑物折舊

　　5.6.2建筑物經(jīng)濟(jì)壽命晚于土地使用期限結(jié)束的

　　出讓合同中未約定不可續(xù)期的

　　意味著一般情況下可以續(xù)期

　　應(yīng)按照建筑物經(jīng)濟(jì)壽命計(jì)算折舊

　　視為土地對(duì)建筑物無(wú)影響

　　出讓合同中已約定不可續(xù)期的

　　應(yīng)按建筑物經(jīng)濟(jì)壽命減去其晚于土地使用期限的那一部分壽命后的壽命計(jì)算折舊

　　【2007年真題】

　　某估價(jià)對(duì)象為一舊廠房改造的超級(jí)市場(chǎng)，建設(shè)期為2年，該廠房建成5年后補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓用續(xù)，土地使用期限為40年，土地使用權(quán)出讓合同約定土地使用期間屆滿不可續(xù)期。建筑物經(jīng)濟(jì)壽命為50年。假設(shè)殘值率為零，采用直線法計(jì)算建筑物折舊時(shí)年折舊率為（ 　）。

　　A.2．00％

　　B.2.13％

　　C.2.22％

　　D.2.50％

　　【答案】C

　　出讓合同中已約定不可續(xù)期的，應(yīng)按建筑物經(jīng)濟(jì)壽命減去其晚于土地使用期限的那一部分壽命后的壽命計(jì)算折舊

　　折舊期限＝50-5=45

　　年折舊率＝1/45=2.22%

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