2015年房地產(chǎn)估價(jià)師考試《理論與方法》：成本法例題

　　7．成本法例題

　　見教材

　　一般步驟

　　選擇估價(jià)方法

　　選擇計(jì)算公式

　　求取土地的重新購建價(jià)格

　　求取建筑物重新購建價(jià)格

　　求取建筑物的折舊

　　求取積算價(jià)格

　　例題：某宗房地產(chǎn)的土地面積為1000㎡，建筑面積為2000 ㎡．土地是10年前通過征收集體土地取得的，當(dāng)時(shí)取得的費(fèi)用為18萬元/畝，現(xiàn)時(shí)重新取得該類土地需要的費(fèi)用為620元/ ㎡；建筑物是8年前建成交付使用的，當(dāng)時(shí)的建筑造價(jià)為每平方米建筑面積700元，現(xiàn)時(shí)建造類似建筑造價(jià)為每平方米建筑面積1200元，估計(jì)該建筑物有八成新。請選用所給資料測算該宗房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)總價(jià)和單價(jià)。

　　解：該主要是注意重購建價(jià)格應(yīng)是估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格。在搞清楚了此問題的基礎(chǔ)上，該宗房地產(chǎn)的價(jià)值測算如下：

　　該宗房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)總價(jià)＝土地重購建價(jià)格+建筑物重新購建價(jià)格×成新率＝620×1000+1200×80%＝2540000（元）

　　該宗房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)單價(jià)＝該宗房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)總價(jià)÷建筑面積＝2540000÷2000＝1270（元/ ㎡）

　　例題：估價(jià)對象概況：本估價(jià)對象是一個(gè)專用倉庫；位于某聲調(diào)建成區(qū)內(nèi)；土地面積5000 ㎡建筑面積8500 ㎡；建筑物建成于1987年8月底，建筑結(jié)構(gòu)為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)；土地原為劃撥土地使用權(quán)，2006年6月15日補(bǔ)辦出讓手續(xù)，補(bǔ)交出讓金等費(fèi)用，取得了50年出讓土地使用權(quán)。

　　估價(jià)要求：需要評估該專用倉庫2007年8月30日的價(jià)值。

　　估價(jià)過程：

　　（1）選擇估價(jià)方法。本估價(jià)對象為專用倉庫，所在城市尚無該類倉庫的買賣實(shí)例，該倉庫及類似倉庫目前也無直接、穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收益，故選 用成本法進(jìn)行估價(jià)。

　?。?）選擇計(jì)算公式。該宗房地產(chǎn)估價(jià)屬于成本法中的舊的房地產(chǎn)估價(jià)，需要評估的價(jià)值包含土地和建筑物的價(jià)值，故選擇的計(jì)算公式為：

　　舊的房地價(jià)值＝土地重購建價(jià)格+建筑物重新購建價(jià)格－建筑物折舊。

　?。?）求取土地重購建價(jià)格。由于該土地位于建成區(qū)內(nèi)，難以直接求取其重開發(fā)成，政府也末公布基準(zhǔn)地價(jià)，故擬通過以下兩個(gè)途徑求取該土地的重購建價(jià)格：①采用市場法，利用當(dāng)?shù)仡愃仆恋氐某鲎尰蜣D(zhuǎn)讓價(jià)格取土地的重購置價(jià)格；②采用成本法，利用當(dāng)?shù)卣鞯刭M(fèi)加土地使用權(quán)出讓金和土地開發(fā)成本等，再加上地段差價(jià)的辦法求取土地的重新開發(fā)成本。

　?。?）求取建筑物重購建價(jià)格。現(xiàn)時(shí)（在估價(jià)時(shí)點(diǎn)2007年8月30日）與估價(jià)對象建筑物類似的不包括土地價(jià)格在內(nèi)的建筑物的重置價(jià)格（含必要支出及慶得利潤）為1000元/㎡·建筑面積。故：

　　估價(jià)對象建筑物的重購建總價(jià)＝1000×8500＝850.0（萬元）

　?。?）求取建筑物折舊。采用直線法求取折舊額。參照有關(guān)規(guī)定并根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)師到實(shí)地查看的判斷，該專用倉庫建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命為60年，有效年齡為20年，殘值率為零。由于土地使用權(quán)剩余期限近49年，建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命10年，建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命早于土地使用期限而結(jié)束，應(yīng)按照建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命60年計(jì)算建筑折舊，故：

　　估價(jià)對象建筑物的折舊總額＝850.0×（20/60）＝283.3（萬元）

　?。?）求取積算價(jià)格

　　舊的房地價(jià)值＝土地重新購建價(jià)格+建筑物重購建價(jià)格－建筑物折舊＝340.0+850.0－283.3＝906.7（萬元）

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