2015房地產(chǎn)估價(jià)師考試《理論與方法》：成本法概述

　　第七章 成本法及其運(yùn)用

　　【本章的特點(diǎn)】

　　考題所占分值大

　　理論性非常強(qiáng)，技術(shù)含量高

　　計(jì)算題多，難度大

　　【本章主要內(nèi)容】

　　1．成本法概述

　　2．房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成

　　3．成本法的基本公式

　　4．重新購(gòu)建價(jià)格的求取

　　5．建設(shè)物折舊的求取

　　6．成本法應(yīng)用中涉及的有關(guān)規(guī)定

　　7．成本法總結(jié)和例題

　　1．成本法概述

　　1.1成本法的含義

　　1.2成本法的理論依據(jù)

　　1.3成本法適用的估價(jià)對(duì)象

　　1.4成本法估價(jià)需要具備的條件

　　1.5 成本法估價(jià)的操作步驟

　　1.1成本法的含義

　　概念

　　是用估價(jià)對(duì)象的重新購(gòu)建價(jià)格減去折舊來(lái)求取估價(jià)以象價(jià)值的方法

　　先把房地產(chǎn)價(jià)格分成各個(gè)組成部分，分別求取處各個(gè)組成部分的價(jià)值，再將其相加

　　本質(zhì)

　　是以房地產(chǎn)的重新開(kāi)發(fā)建設(shè)成本為導(dǎo)向來(lái)求取房地產(chǎn)價(jià)值，測(cè)算出的價(jià)格稱(chēng)為積算價(jià)格

　　優(yōu)點(diǎn)

　　價(jià)值易于區(qū)別項(xiàng)目構(gòu)成，測(cè)算有依據(jù)

　　1.2成本法的理論依據(jù)

　　生產(chǎn)費(fèi)用理論

　　商品的價(jià)格是依據(jù)其生產(chǎn)所必要的費(fèi)用而決定的

　　賣(mài)方的角度

　　價(jià)格不能低于他為開(kāi)發(fā)建設(shè)所付出的代價(jià)，包括必要支出和利潤(rùn)

　　買(mǎi)方角度

　　房地產(chǎn)的價(jià)格基于社會(huì)上的生產(chǎn)費(fèi)用，如果高于，但購(gòu)買(mǎi)不合適而不如自己開(kāi)發(fā)

　　均衡點(diǎn)

　　賣(mài)方不于開(kāi)發(fā)建設(shè)已花費(fèi)的代價(jià)，買(mǎi)方是不高于預(yù)計(jì)的重新開(kāi)發(fā)建設(shè)的必要支出及利潤(rùn)，則可接受的共同點(diǎn)是正常的開(kāi)發(fā)建設(shè)代價(jià)，包括必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)

　　1.3成本法適用的估價(jià)對(duì)象

　　適用對(duì)象

　　新開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)

　　舊的房地產(chǎn)

　　在建工程

　　計(jì)劃開(kāi)發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)

　　很少發(fā)生交易而不適用市場(chǎng)法，沒(méi)有經(jīng)濟(jì)收益或沒(méi)有潛在經(jīng)濟(jì)收益而不適用收益法的房地產(chǎn)

　　有獨(dú)特設(shè)計(jì)或者只針對(duì)個(gè)別使用者的特殊需要而開(kāi)發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)

　　單純的建筑物或者其裝修部分

　　房地產(chǎn)保險(xiǎn)及房地產(chǎn)損害賠償

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)不活躍或類(lèi)似房地產(chǎn)交易較少無(wú)法使用市場(chǎng)法的項(xiàng)目

　　不適用的對(duì)象

　　建筑物過(guò)于老舊的房地產(chǎn)

　　【2006年真題】

　　下列各類(lèi)房地產(chǎn)中，特別適用于成本法估價(jià)的是（ 　）。

　　A．某標(biāo)準(zhǔn)廠房

　　B．某酒廠廠房

　　C．某待出讓土地

　　D．某寫(xiě)字樓

　　【答案】 B

　　1.4成本法估價(jià)需要具備的條件

　　條件

　　自由競(jìng)爭(zhēng)

　　商品本身可以大量重復(fù)生產(chǎn)

　　注意事項(xiàng)

　　一是應(yīng)采用客觀成本而非實(shí)際成本

　　二是應(yīng)在客觀成本的基礎(chǔ)上結(jié)合選址、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件等的分析進(jìn)行調(diào)整

　　三應(yīng)在客觀成本的基礎(chǔ)上結(jié)合市場(chǎng)供求分析進(jìn)行調(diào)整

　　【2006年真題】

　　在運(yùn)用成本法時(shí)最主要的有（ 　）。

　　A．區(qū)分計(jì)劃成本和實(shí)際成本

　　B．區(qū)分實(shí)際成本和客觀成本

　　C．結(jié)合實(shí)際成本來(lái)確定評(píng)估價(jià)值

　　D．結(jié)合實(shí)際開(kāi)發(fā)利潤(rùn)來(lái)確定評(píng)估價(jià)值

　　E．結(jié)合市場(chǎng)供求分析來(lái)確定評(píng)估價(jià)值

　　【答案】BE

　　1.5 成本法估價(jià)的操作步驟

　　弄清估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)格構(gòu)成

　　測(cè)算估價(jià)對(duì)象重新購(gòu)建價(jià)格

　　測(cè)算建筑物折舊

　　求取估價(jià)對(duì)象積算價(jià)格

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