2015年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》：總價格、單位價格

　　6.12總價格、單位價格和樓面地價

　　6.12.1總價格

　　6.12.2單位價格

　　6.12.3樓面地價

　　6.12.1總價格

　　總價格是指某一宗或者某一區(qū)域范圍內(nèi)的房地產(chǎn)整體的價格

　　房地產(chǎn)的總價格一般不能完全反映房地產(chǎn)價格水平的高低

　　6.12.2單位價格

　　單位價格是單位建筑物面積的房地價格

　　房地產(chǎn)的單價可以反映房地產(chǎn)價格水平的高低

　　價格單位

　　貨幣

　　面積

　　面積內(nèi)涵

　　建筑面積、使用面積、成套房屋的套內(nèi)建筑面積

　　居住面積、營業(yè)面積、出租面積、可轉(zhuǎn)讓的土地面積、可出售的建筑面積

　　面積單位

　　6.12.3樓面地價

　　樓面地價是按照土地上的建筑物面積均攤的土地價格

　　樓面地價比土地單價更能反映土地價格水平的高低

　　【2006年真題】

　　某宗土地上有一幢8層高、各層建筑面積相同的住宅樓，建筑密度為50%．假設(shè)該住宅樓的總價為2000萬元，平均單價為5000元/㎡，樓面地價為1200元/㎡，則該宗土地的總價為（ ?。┤f元。

　　A.96

　　B.192

　　C.240

　　D.480

　　【答案】D

　　【解析】

　　建筑面積＝2000/5000=4000

　　土地總價＝土地單價×土地面積＝樓面地價×建筑面積=1200×4000=480（萬元）

　　【2006年真題】

　　某倉庫房地產(chǎn)，建筑面積為800㎡，容積率為0.8，對應(yīng)的土地單價為850元/㎡，現(xiàn)擬變更為商業(yè)用地，容積率為2．0，并已取得規(guī)劃、國土等管理部門的許可。假定改為商業(yè)用地后樓面地價為2000元/㎡，則理論上應(yīng)補(bǔ)地價的數(shù)額為（ ?。┤f元。

　　A.93.75

　　B.115

　　C.293.75

　　D.315

　　【答案】D

　　【解析】

　　6.13起價、標(biāo)價、成交價和均價

　　種類 內(nèi)容 備注

　　起價 銷售商品房的最低價格最差的樓層、朝向、戶型的價格

　　標(biāo)價 也稱淡報價、表格價，是商品房出售者在其價目表上標(biāo)注的不同樓層進(jìn)向戶型的價格

　　成交價 買賣雙方的實際交易價格，商品房買賣合同中寫明的價格

　　均價 所銷售商品房的平均價格，分為

　　標(biāo)價的平均價

　　成交價的平均價 成交價的平均價格可以映商品房的總體價格水平

　　6.14評估價、保留價、起拍價、應(yīng)價和成交價

　　評估價

　　法院或當(dāng)事人確定拍賣保留價提供參考，對擬拍賣的房地產(chǎn)的市場價值或快速變現(xiàn)價值進(jìn)行分析、測算和判斷的結(jié)果

　　保留價（拍賣底價）

　　在拍賣前確定的拍賣標(biāo)的可售的最低價格

　　起拍價（開叫價格或起叫價）

　　是拍賣師在拍賣時首次報出的拍賣標(biāo)的的價格

　　應(yīng)價

　　是競買人對拍賣師報出的價格的應(yīng)允，或是競買人自己報出的購買價格

　　成交價

　　經(jīng)拍賣師落槌或者以其他公開表示買定的方式確認(rèn)后的競買人的最高應(yīng)價

　　【重點】

　　拍賣標(biāo)的有保留價的，競買人的最高應(yīng)價未達(dá)到保留價時，應(yīng)從師不發(fā)生效力

　　保留價通常是有關(guān)當(dāng)事人參照評估價或者市價確定

　　人民法院確定的保留價，第一次拍賣時，不得低于評估價或者市價的80%；如果出現(xiàn)流拍，可以酌情降低保留價，每次降價的數(shù)額不得超過前次保留價的20%

　　在增價拍賣中，起拍價通常低于保留價，也可以等于保留價

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