2015年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》：房地產(chǎn)的種類

　　3．房地產(chǎn)的種類

　　3.1按用途分類

　　3.2按開發(fā)程序分類

　　3.3按實(shí)物形態(tài)分類

　　3.4按權(quán)益狀況分類

　　3.5 按是否產(chǎn)生收益分類

　　3.6 按經(jīng)營使用方式分類

　　3.1按用途分類（10類）

　　居住房地產(chǎn)

　　商業(yè)房地產(chǎn)

　　辦公房地產(chǎn)

　　旅館房地產(chǎn)

　　餐飲房地產(chǎn)

　　體育和娛樂房地產(chǎn)

　　工業(yè)房地產(chǎn)

　　農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)

　　特殊用途房地產(chǎn)

　　綜合用途房地產(chǎn)

　　3.2按開發(fā)程序分類（5類）

　　生地－不具有基礎(chǔ)設(shè)施

　　毛地－具有基礎(chǔ)設(shè)施＋未拆遷

　　熟地－完善的基礎(chǔ)設(shè)施＋場地平整可直接建筑

　　在建工程－已開工但尚未建成，不具備使用條件（包括緩建工程）

　　現(xiàn)房－已建造完成＋可直接使用

　　【重點(diǎn)】熟地的類型

　　【重點(diǎn)】在建工程

　　包括緩建工程－已開工但不正在建設(shè)

　　判定是否為在建工程，以是否完成工程竣工為標(biāo)志

　　完成工程竣工驗(yàn)收的標(biāo)志，是有工程痛工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告

　　3.3按實(shí)物形態(tài)分類（9類）

　　土地－分為空地和有建筑物的土地

　　建筑物

　　已建造完成的建筑物

　　新建筑物

　　舊建筑物

　　尚未建造完成的建筑物

　　正在建造的建筑物

　　停緩建的建筑物

　　土地與建筑物的綜合體

　　土地＋現(xiàn)房

　　土地＋在建工程

　　房地產(chǎn)的局部

　　未來狀況下的房地產(chǎn)－期房

　　已經(jīng)滅失的房地產(chǎn)－如已拆遷和完全損毀的房屋

　　現(xiàn)在狀況下 房地產(chǎn)與過去狀況下的房地產(chǎn)的差異部分

　　建筑物的裝飾裝修部分

　　不可修復(fù)的房地產(chǎn)損害造成的價(jià)值減損

　　以房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)或者包含其他資產(chǎn)的房地產(chǎn)

　　整體資產(chǎn)中的房地產(chǎn)

　　3.4按權(quán)益狀況分類

　　干凈的房屋所有權(quán)和出讓土地使用權(quán)的房地產(chǎn)

　　干凈的房屋所有權(quán)和劃撥土地使用權(quán)的房地產(chǎn)

　　干凈的房屋所有權(quán)和集體土地的房地產(chǎn)

　　共有的房地產(chǎn)

　　部分產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)

　　有租約限制的房地產(chǎn)

　　建立了地役權(quán)的房地產(chǎn)

　　設(shè)立了抵押權(quán)的房地產(chǎn)

　　有拖欠建設(shè)工程價(jià)款的房地產(chǎn)

　　已依法公告列入征收、征用范圍的房地產(chǎn)

　　被依法查封、采了財(cái)產(chǎn)保全措施或者以其他形式限制的房地產(chǎn)

　　開發(fā)建設(shè)手續(xù)不齊全的房地產(chǎn)

　　房屋所有權(quán)、土地使用權(quán)不明確或者歸屬有爭議的房地產(chǎn)

　　臨時(shí)用地或者臨時(shí)建筑的房地產(chǎn)

　　違法占地或者違法、違章建筑的房地產(chǎn)

　　房地產(chǎn)的租賃權(quán)

　　地役權(quán)

　　房地產(chǎn)的抵押權(quán)

　　房地產(chǎn)的空間利用權(quán)

　　房地產(chǎn)中的無形資產(chǎn)

　　【重點(diǎn)】干凈的含義（7大特征）

　　房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)為單獨(dú)所有

　　沒有出租、未設(shè)立地役權(quán)、抵押權(quán)或其他任何形式的他項(xiàng)權(quán)利

　　無拖欠建設(shè)工程價(jià)款

　　未被查封

　　房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程中的立項(xiàng)、規(guī)劃、用地審批、施工許可、竣工驗(yàn)收等手續(xù)齊全

　　產(chǎn)權(quán)明確

　　【重點(diǎn)】

　　干凈的房屋所有權(quán)＋劃撥土地使用權(quán)

　　房改成本價(jià)購買的公有住房

　　經(jīng)濟(jì)適用房

　　干凈的房屋所有權(quán)＋集體土地使用權(quán)

　　鄉(xiāng)鎮(zhèn)村企業(yè)房地產(chǎn)

　　農(nóng)村村民

　　【重點(diǎn)】對(duì)共有房地產(chǎn)的規(guī)定

　　共有的種類

　　按份共有

　　共同共有

　　共有的相關(guān)規(guī)定

　　處分共有房地產(chǎn)，應(yīng)經(jīng)2/3以上的共有人同意

　　按份共有人可以轉(zhuǎn)讓其份額，其他共有人要同等條件下享有優(yōu)先購買權(quán)

　　一般情況下共有人承擔(dān)連帶債務(wù)

　　共有的房地產(chǎn)作重大修繕，應(yīng)當(dāng)經(jīng)2/3共有人同意

　　管理按約定，無約定各共有人都有管理的權(quán)利義務(wù)

　　3.5 按是否產(chǎn)生收益分類

　　分類

　　收益性房地產(chǎn)

　　非收益性房地產(chǎn)

　　要點(diǎn)

　　判定一宗房地產(chǎn)是收益性房地產(chǎn)還是非收益性房地產(chǎn)，不是看該房地產(chǎn)目前是否正在直接產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)收益，而是看該種類型的房地產(chǎn)在本質(zhì)上是否具有直接產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)收益的能力

　　3.6 按經(jīng)營使用方式分類

　　銷售－可采用市場法

　　出租－可采用收益法

　　營業(yè)－可采用收益法

　　自用－主要用成本法

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