2015年房地產(chǎn)估價(jià)師《制度與政策》：不動(dòng)產(chǎn)登記原則

　　1.6 物權(quán)法確定的不動(dòng)產(chǎn)登記制度

　　1.6.1 不動(dòng)產(chǎn)登記原則

　　1.6.2 登記機(jī)構(gòu)的職責(zé)

　　1.6.3 不動(dòng)產(chǎn)登記的載體

　　1.6.4 不動(dòng)產(chǎn)登記的生效時(shí)間

　　1.6.5 預(yù)告登記

　　1.6.6 更正登記和異議登記

　　1.6.1 不動(dòng)產(chǎn)登記原則

　　實(shí)行統(tǒng)一登記原則

　　統(tǒng)一登記范圍

　　統(tǒng)一登記機(jī)構(gòu)

　　統(tǒng)一登記辦法

　　1.6.2 登記機(jī)構(gòu)的職責(zé)

　　登記機(jī)構(gòu)的職責(zé)

　　查驗(yàn)資料

　　詢問(wèn)申請(qǐng)人

　　如實(shí)登記有關(guān)事項(xiàng)

　　其它

　　登記機(jī)構(gòu)不得有的行為

　　權(quán)利人、利害關(guān)系人申請(qǐng)查詢、復(fù)制登記資料的，登記機(jī)構(gòu)不得拒絕

　　不得要求對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估

　　不得以年檢等名義進(jìn)行重復(fù)登記

　　不得有超出登記職責(zé)范圍的其他行為

　　登記機(jī)構(gòu)的法律責(zé)任

　　登記機(jī)構(gòu)因登記錯(cuò)誤給他人造成損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任

　　登記機(jī)構(gòu)賠償后，可以向造成登記錯(cuò)誤的人追償

　　1.6.3 不動(dòng)產(chǎn)登記的載體

　　不動(dòng)產(chǎn)登記簿－是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)

　　不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書－登記機(jī)構(gòu)頒發(fā)給權(quán)利人的證書，是不動(dòng)產(chǎn)登記簿所記載內(nèi)容的外在表現(xiàn)形式

　　兩者不一致時(shí)，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)

　　1.6.4 不動(dòng)產(chǎn)登記的生效時(shí)間

　　法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?，自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力

　　因相關(guān)法律文書或政府征收決定導(dǎo)致變動(dòng)的，自法律文書或政府的征收決定等生效時(shí)發(fā)生效力

　　因繼承或受遺賠取得物權(quán)的，自繼承或者受遺贈(zèng)開始時(shí)發(fā)生效力

　　因合法建筑造、拆除房屋等事實(shí)行為引起的變更，自事實(shí)行為成就是發(fā)生效力

　　法律沒有規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?，自合同成立時(shí)生效，未辦理登記的，不影響合同效力

　　法律規(guī)定處理需辦理登記的，如未經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力

　　1.6.5 預(yù)告登記

　　為了保全一項(xiàng)請(qǐng)求而進(jìn)行的不動(dòng)產(chǎn)登記

　　預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力

　　預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效

　　比如：買賣雙方簽訂協(xié)議后，買方如果擔(dān)心交易能否實(shí)現(xiàn)，就可以到房地產(chǎn)登記部門進(jìn)行預(yù)告登記，在房屋未真正過(guò)戶前預(yù)先向全社會(huì)告知對(duì)其享有合法有效的請(qǐng)求權(quán)。這樣，在該登記有效期內(nèi)，其他任何人都無(wú)法對(duì)這套房屋進(jìn)行過(guò)戶登記，這就有效防范了一房二賣。除了產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓，以房屋設(shè)定抵押或?qū)⒌盅簷?quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓等情形之下相關(guān)權(quán)利人也可以進(jìn)行預(yù)告登記。

　　1.6.6 更正登記和異議登記

　　不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利不同意更正登記的，利害關(guān)系人可以申請(qǐng)異議登記

　　申請(qǐng)人在異議登記之日起十五日內(nèi)不起訴，異議登記失效

　　異議登記不當(dāng)，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以向申請(qǐng)人請(qǐng)求損害賠償

　　補(bǔ)充，如在依靠虛假或者欺詐騙取的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記（如夫妻中未經(jīng)一方允許，另一方將共同所有的房屋轉(zhuǎn)讓）中，如果真正的權(quán)利人或者利害關(guān)系人發(fā)現(xiàn)權(quán)利受損，可以及時(shí)通過(guò)異議登記制度暫時(shí)阻止侵害行為發(fā)生，并立即尋求法律保護(hù)。

　　【2007年真題】

　　下列關(guān)于預(yù)告登記的表述中，錯(cuò)誤的是（ ）。

　　A.預(yù)告登記的目的是保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)的物權(quán)

　　B.預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起3個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效

　　C.預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力

　　D.預(yù)告登記的范圍應(yīng)當(dāng)是商品房預(yù)售，主要是防止一房多賣

　　【答案】C

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