2015房地產(chǎn)估價師案例與分析總結(jié)：商務(wù)辦公房地產(chǎn)

　　一、商務(wù)辦公房地產(chǎn)及其特點

　?。ㄒ唬┥虅?wù)辦公房地產(chǎn)及其分類

　　商務(wù)辦公樓，俗稱寫字樓，是指用于公司或企業(yè)從事各種業(yè)務(wù)經(jīng)營活動的建筑物及其附屬設(shè)施和相關(guān)場地。寫字樓的業(yè)主往往以行之有效的物業(yè)管理，以出租經(jīng)營的方式達(dá)到房地產(chǎn)保值、增值和收益的目的。寫字樓的使用者是指能夠支付租金的，進(jìn)行管理、技術(shù)、專業(yè)服務(wù)和文書處理的經(jīng)濟(jì)實體，如金融機(jī)構(gòu)、貿(mào)易、咨詢服務(wù)公司等。

　　寫字樓可從不同的角度、按照不同的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分類與分級。

　　按建筑面積的大小，可將寫字樓分為小型、中型和大型寫字樓。其中，建筑面積在1萬㎡以下的，為小型寫字樓；建筑面積在1～3萬㎡的，為中型寫字樓；建筑面積在3萬㎡以上的，稱為大型寫字樓，有些大型寫字樓的建筑面積可達(dá)10萬㎡以上。

　　按使用功能的不同，可將寫字樓分為：①單純型寫字樓，即寫字樓基本上只有辦公一種功能，沒有其他功能（如展示廳、餐飲等）；②商住型寫字樓，這種寫字樓既提供辦公又提供住宿，其中一種是辦公室內(nèi)有套間可以住宿，另一種是樓的一部分是辦公，樓的另一部分是住宿；③綜合型寫字樓，指以辦公為主，同時又有其他多種功能，如公寓、餐飲、商場、展示廳等的寫字樓，但其中用作辦公部分的面積最多。

　　按寫字樓所處的位置、自然或質(zhì)量狀況和收益能力可將寫字樓分為甲、乙、丙三個檔次：①甲級寫字樓，這類寫字樓具有優(yōu)越的地理位置和交通環(huán)境，建筑物的物理狀況優(yōu)良，建筑質(zhì)量達(dá)到或超過有關(guān)建筑條例或規(guī)范的要求，其收益能力能與新建成的寫字樓建筑相媲美。甲級寫字樓通常有完善的物業(yè)管理服務(wù)，包括24小時的維護(hù)及保安服務(wù)。②乙級寫字樓，它具有良好的地理位置，建筑物的物理狀況良好，建筑質(zhì)量達(dá)到有關(guān)建筑條例或規(guī)范的要求，但建筑物的功能不是最先進(jìn)的（有功能陳舊因素影響），有自然磨損存在，收益能力低于新落成的同類建筑物。③丙級寫字樓，指已使用的年限較長，建筑物在某些方面不能滿足新的建筑條例或規(guī)范的要求；建筑物存在較明顯的物理磨損和功能陳舊，但仍能滿足低收入承租人的需求，并與其租金支付能力相適應(yīng)，相對于乙級寫字樓，雖然租金較低，但仍能保持一個合理的出租率。

　　不同類型的寫字樓其價值相差很大，如廣州市的甲級寫字樓中信廣場，其租金水平達(dá)110～140元/㎡·月，而大部分的乙級寫字樓的租金水平基本在40～70元/㎡·月，因此對寫字樓物業(yè)進(jìn)行估價時，應(yīng)依賴專業(yè)知識對寫字樓的類型、檔次進(jìn)行準(zhǔn)確的判斷。

　　當(dāng)然，隨著時代的發(fā)展，寫字樓的分類和分級標(biāo)準(zhǔn)也在發(fā)生變化。目前寫字樓市場流行兩大評定標(biāo)準(zhǔn)，即甲級寫字樓和5A寫字樓。但其實，無論是甲級寫字樓還是5A寫字樓，國際和國內(nèi)都沒有固定而統(tǒng)一的界定標(biāo)準(zhǔn)。在實際生活中，要結(jié)合寫字樓所處的位置、交通方便性、聲望或形象、建筑形式、大堂、電梯、走廊、寫字樓室內(nèi)空間布置、為承租人提供的服務(wù)、建筑設(shè)備系統(tǒng)、物業(yè)管理水平和承租人類型等來判斷寫字樓的檔次。

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