2015房地產(chǎn)估價師《房地產(chǎn)估價理論與方法》考點(diǎn)估價報告說明

　　適合原理是以估價對象與其外部環(huán)境是否協(xié)調(diào)，來判定估價對象是否為最高最佳使用。它可以幫助確定估價對象的最佳用途。例如，在日用必需品的零售商店集中地區(qū)，開設(shè)品牌服裝專賣店并不一定能獲得高收益，從而在這樣的地區(qū)開設(shè)品牌服裝專賣店就不是最高最佳使用。

　　適合原理加上均衡原理以及收益遞增遞減原理，即當(dāng)估價對象與其外部環(huán)境最為協(xié)調(diào)，同時其內(nèi)部各構(gòu)成要素的組合最為均衡時，便為最高最佳使用。

　　最高最佳使用原則要求評估價值應(yīng)是在合法使用方式下，各種可能的使用方式中，能夠使估價對象的價值達(dá)到最大化的使用方式的估價結(jié)果。例如某宗土地，城市規(guī)劃規(guī)定其用途既可以是商業(yè)，也可以是居住，如果為商業(yè)用途能夠使該宗土地的價值達(dá)到最大化，則評估該宗土地的價值應(yīng)以商業(yè)用途為前提；反之，應(yīng)以居住用途或者商業(yè)與居住混合用途為前提。但當(dāng)估價對象已做了某種使用，則在估價時應(yīng)根據(jù)最高最佳使用原則對估價前提做下列之一的判斷和選擇，并應(yīng)在估價報告中予以說明：

　?。?）保持現(xiàn)狀前提。認(rèn)為對現(xiàn)有房地產(chǎn)保持現(xiàn)狀、繼續(xù)使用最為有利時，應(yīng)以保持現(xiàn)狀、繼續(xù)使用為前提進(jìn)行估價。對現(xiàn)有房地產(chǎn)應(yīng)保持現(xiàn)狀的條件是：（新房地產(chǎn)價值－將現(xiàn)有房地產(chǎn)改變?yōu)樾路康禺a(chǎn)的必要支出及應(yīng)得利潤）﹤現(xiàn)有房地產(chǎn)價值。

　　以建筑物為例，對現(xiàn)有建筑物應(yīng)予以保留的條件是：（新房地產(chǎn)價值－拆除現(xiàn)有建筑物的必要支出及應(yīng)得利潤－建造新建筑物的必要支出及應(yīng)得利潤）﹤現(xiàn)有房地產(chǎn)價值；

　　（2）裝飾裝修改造前提。認(rèn)為對現(xiàn)有房地產(chǎn)進(jìn)行裝飾裝修改造但不改變用途再予以使用最為有利時，應(yīng)以裝飾裝修改造但不改變用途再予以使用為前提進(jìn)行估價。對現(xiàn)有房地產(chǎn)應(yīng)進(jìn)行裝飾裝修改造的條件是：（裝飾裝修后的房地產(chǎn)價值－裝飾裝修的必要支出及應(yīng)得利潤）﹥現(xiàn)狀裝飾裝修的房地產(chǎn)價值。需要指出的是，裝飾裝修改造前提不一定是對建筑物進(jìn)行裝飾裝修改造，也有可能是對土地進(jìn)行改造。因為土地與建筑物的不均衡所引起的功能折舊也可能是由于土地方面的原因造成的，這時就需要對土地進(jìn)行改造。

　?。?）改變用途前提。認(rèn)為改變現(xiàn)有房地產(chǎn)的用途再予以使用最為有利時，應(yīng)以改變用途再予以使用為前提進(jìn)行估價。應(yīng)改變現(xiàn)有房地產(chǎn)用途的條件是：（新用途的房地產(chǎn)價值－改變用途的必要支出及應(yīng)得利潤）>現(xiàn)用途的房地產(chǎn)價值。

　?。?）重新開發(fā)前提。認(rèn)為對現(xiàn)有房地產(chǎn)進(jìn)行重新開發(fā)再予以使用最為有利時，應(yīng)以重新開發(fā)再予以使用為前提進(jìn)行估價。對現(xiàn)有房地產(chǎn)應(yīng)進(jìn)行重新開發(fā)的條件是：（重新開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值－重新開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤）>現(xiàn)有房地產(chǎn)價值。

　　以建筑物為例，對現(xiàn)有建筑物應(yīng)予以拆除的條件是：（新房地產(chǎn)價值－拆除現(xiàn)有建筑物的必要費(fèi)用－建造新建筑物的必要支出及應(yīng)得利潤）>現(xiàn)有房地產(chǎn)價值。

　　（5）上述情形的某種組合。最常見的是第三種改變用途與第二種裝飾裝修改造的組合。

　　必須指出的是，在實際估價中，對于上述五種估價前提，除第一種估價前提外，不能以其中某一種估價前提的可行，就判斷該種估價前提為最高最佳使用，而應(yīng)當(dāng)把它與其他幾種可行的估價前提進(jìn)行比較之后，才能作出最高最佳使用的判斷與選擇。

　　5．利用均衡原理判定建筑物是否為最佳，可以幫助房地產(chǎn)估價師確定估價對象的（ ）。（2007年試題、2004年試題）
　　A．最佳規(guī)模
　　B．最佳經(jīng)營手段
　　C．最佳集約度
　　D．最佳管理方式
　　E．最佳投資渠道

　　答案：AC

　　6．如果某房地產(chǎn)現(xiàn)狀價值大于新建房地產(chǎn)的價值減去拆除現(xiàn)有建筑物的費(fèi)用及建造新建筑物的費(fèi)用之后的余額，則應(yīng)以（ ）進(jìn)行估價。（2003年試題）（2002年相關(guān)試題）
　　A．保持現(xiàn)狀前提
　　B．裝修改造前提
　　C．轉(zhuǎn)換用途前提
　　D．重新利用前提

　　答案：A

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