2015房估經(jīng)營與管理要點：房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃

　　以房地產(chǎn)市場分析及擬開發(fā)項目分析為基礎，就可以形成一個項目的策劃方案，用以指導后續(xù)開發(fā)投資活動。房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃方案，通常包括如下內(nèi)容。

　　（一）區(qū)位分析與選擇

　　房地產(chǎn)開發(fā)項目的區(qū)位分析與選擇，包括地域分析與選擇和具體地點的分析與選擇。地域分析與選擇是戰(zhàn)略性選擇，是對項目宏觀區(qū)位條件的分析與選擇，主要考慮項目所在地區(qū)的政治、法律、經(jīng)濟、文化教育、自然條件等因素。具體地點的分析與選擇，是對項目坐落地點和周圍環(huán)境、基礎設施條件的分析與選擇，主要考慮項目所在地點的交通、城鄉(xiāng)規(guī)劃、土地取得代價、拆遷安置難度、基礎設施完備程度以及地質(zhì)、水文、噪聲、空氣污染等因素。

　　（二）開發(fā)內(nèi)容和規(guī)模的分析與選擇

　　房地產(chǎn)項目開發(fā)內(nèi)容和規(guī)模的分析與選擇，應在符合城鄉(xiāng)規(guī)劃的前提下按照最高最佳使用原則，選擇最佳的用途和最合適的開發(fā)規(guī)模，包括建筑總面積、建設和裝修檔次、平面布置等。此外，還可以考慮僅將生地或毛地開發(fā)成為可進行房屋建設的熟地后租售的情況。

　?。ㄈ╅_發(fā)時機的分析與選擇

　　房地產(chǎn)項目開發(fā)時機的分析與選擇，應考慮開發(fā)完成后的市場前景，再倒推出應獲取開發(fā)場地和開始建設的時機，并充分估計辦理前期手續(xù)和征地拆遷的難度等因素對開發(fā)進度的影響。大型房地產(chǎn)開發(fā)項目可考慮分批開發(fā)（滾動開發(fā)）。

　　（四）合作方式的分析與選擇

　　房地產(chǎn)項目開發(fā)合作方式的分析與選擇，主要應考慮開發(fā)商自身在土地、資金、開發(fā)經(jīng)營專長、經(jīng)驗和社會關系等方面的實力或優(yōu)勢程度，并從分散風險的角度出發(fā)，對獨資、合資、合作（包括合建）、委托開發(fā)等開發(fā)合作方式進行選擇。

　?。ㄎ澹┤谫Y方式與資金結構的分析與選擇

　　房地產(chǎn)項目融資方式與資金結構的分析與選擇，主要是結合項目開發(fā)合作方式設計資金結構，確定合作各方在項目資本金中所占的份額，并通過分析可能的資金來源和經(jīng)營方式，對項目所需的短期和長期資金的籌措做出合理的安排。

　　（六）產(chǎn)品經(jīng)營方式的分析與選擇

　　房地產(chǎn)產(chǎn)品經(jīng)營方式的分析與選擇，主要是考慮近期利益和長遠利益的兼顧、資金壓力、自身的經(jīng)營能力以及市場的接受程度等，對出售（包括預售）、出租（包括預租、短租或長租）、自營等經(jīng)營方式進行選擇。

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