2015年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》學習資料（1）

　　一、市場比較法：難點是交易修正。

　　1、 適用對象和條件：適用對象是經(jīng)常性交易的房地產(chǎn)。適用條件是同一供求范圍內(nèi)并在估價時點的近期存在較多的類似房地產(chǎn)交易。理論依據(jù)是：替代原理。

　　2、搜集交易實例。搜集內(nèi)容：①交易雙方的基本情況和交易目的。要說明交易雙方是否在公開的市場狀況下進行公平自愿的交易，即屬正常交易還是非正常交易。交易目的是指交易雙方為什么而交易，一般包括買賣、入股、抵債等；

　　②交易實例房地產(chǎn)的狀況（權(quán)益、區(qū)位、實物三方面）。包括坐落位置、形狀與面積，地質(zhì)條件，購物、交通等環(huán)境條件，土地利用現(xiàn)狀與規(guī)劃用途，有關地上建筑物的基本情況，權(quán)利狀況；

　?、鄢山蝗掌冢?/p>

　?、艹山粌r格。包括房地總價、房屋總價、土地總價及相應的單價和房屋租金等，同時應說明價格類型、價格水平及貨幣種類和貨幣單位等情況；

　?、莞犊罘绞?。一次付清、分期付款及比例、抵押貸款比例、租金支付方式等內(nèi)容；

　?、藿灰浊闆r。（見下面5）

　　應做到收集交易實例的真實性和完整性，統(tǒng)一性和規(guī)范化。

　　3、選取可比實例。選取可比實例時應符合：（案例在3個以上10個以下）

　　①可比實例所處地區(qū)應與估價對象所處的地區(qū)相同，或是在同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū)。

　?、诳杀葘嵗挠猛緫c估價對象的用途相同（居住、商業(yè)、辦公、旅館、工業(yè)、農(nóng)業(yè)等）。

　?、劭杀葘嵗慕ㄖY(jié)構(gòu)應與估價對象的建筑結(jié)構(gòu)相同。（鋼結(jié)構(gòu)、鋼砼結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)、簡易結(jié)構(gòu)）

　?、芸杀葘嵗?guī)模應與估價對象的規(guī)模相當（面積不能相差太大，可比是例面積/估價對象的面積的比值應在0.5和2之間）

　?、菘杀葘嵗臋?quán)利性質(zhì)應與估價對象的權(quán)利性質(zhì)相同（出讓與劃撥、商品住宅與經(jīng)濟適用房等）。

　?、蘅杀葘嵗慕灰最愋蛻c估價目的吻合（抵押、租賃、買賣、征用等）。

　　⑦可比實例的成交日期應與估價時點接近（一般在一年以內(nèi)）。

　?、嗫杀葘嵗某山粌r格應是正常成交價格或可修正為正常成交價格。

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