2015年房地產(chǎn)估價(jià)師考試《基本制度與政策》資料（93）

　　一、概念

　　房地產(chǎn)法律關(guān)系，是指房地產(chǎn)法律規(guī)范在調(diào)整房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)關(guān)系的過(guò)程中發(fā)生在房地產(chǎn)主體之間的權(quán)利義務(wù)或職權(quán)職責(zé)關(guān)系。只有那些為房地產(chǎn)法律規(guī)范確認(rèn)和調(diào)整的房地產(chǎn)關(guān)系才是房地產(chǎn)法律關(guān)系。

　　二、房地產(chǎn)法律關(guān)系的構(gòu)成

　　房地產(chǎn)法律關(guān)系包括三個(gè)要素：主體、客體和內(nèi)容。三者對(duì)房地產(chǎn)法律關(guān)系的構(gòu)成缺一不可，任何一個(gè)要素的變更和消滅都會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)法律關(guān)系的變更和消滅。

　　（一）房地產(chǎn)法律關(guān)系的主體

　　房地產(chǎn)法律關(guān)系的主體，是指房地產(chǎn)法律關(guān)系的參加者，或者是房地產(chǎn)法律關(guān)系中經(jīng)濟(jì)權(quán)利的享有者和經(jīng)濟(jì)義務(wù)的履行者，或者是經(jīng)濟(jì)職權(quán)的行使者和經(jīng)濟(jì)職責(zé)的承擔(dān)著。

　　按照各類主體在房地產(chǎn)法律關(guān)系中的作用可以分為：

　　1.國(guó)家

　　國(guó)家是國(guó)家土地的所有者、國(guó)有土地使用權(quán)出讓及土地征用等法律關(guān)系的直接參加者，根據(jù)其參與活動(dòng)身份的不同會(huì)形成不同性質(zhì)的法律關(guān)系。

　　2.政府機(jī)構(gòu)

　　政府機(jī)構(gòu)包括國(guó)家各級(jí)房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)（土地管理部門(mén)、建設(shè)管理部門(mén)、規(guī)劃管理部門(mén)）、物價(jià)管理部門(mén)等，是代表國(guó)家行使房地產(chǎn)管理職能的主體。

　　3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，即進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的企業(yè)，是對(duì)土地、房屋進(jìn)行全面開(kāi)發(fā)的核心和組織者。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)分為專營(yíng)、兼營(yíng)和項(xiàng)目公司三類，按照開(kāi)發(fā)商的人員素質(zhì)、規(guī)模等標(biāo)準(zhǔn)分為四個(gè)資質(zhì)等級(jí)。

　　4.建筑商

　　建筑商，又稱工程的承包商，屬于建筑業(yè)，但和房地產(chǎn)業(yè)歷來(lái)就有密切的聯(lián)系。建筑商，是指承接開(kāi)發(fā)商提供的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行建筑施工的企業(yè)，受《城市房地產(chǎn)管理法》、《建筑法》、《合同法》的調(diào)整。

　　5.房地產(chǎn)的賣方

　　房地產(chǎn)的賣方包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、房地產(chǎn)業(yè)主和投機(jī)商。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商是為了獲得開(kāi)發(fā)利潤(rùn)而出賣房地產(chǎn)；房地產(chǎn)的業(yè)主是出于非經(jīng)營(yíng)性的生活或者其他需要而出賣房地產(chǎn)；此外，還有一些專門(mén)從事房地產(chǎn)買賣的投機(jī)商也會(huì)成為房地產(chǎn)的買方。

　　6.房地產(chǎn)的買房

　　根據(jù)購(gòu)買房地產(chǎn)的用途不同，可分為自用型買方和投機(jī)謀利型買方，前者屬于房地產(chǎn)的消費(fèi)者。

　　7.房地產(chǎn)輔助商

　　房地產(chǎn)輔助商，又稱房地產(chǎn)中介服務(wù)主體，是指直接從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、交易以外的房地產(chǎn)服務(wù)的經(jīng)營(yíng)者，比如房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人、房產(chǎn)交易行、房產(chǎn)金融保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)（指銀行、投資公司、保險(xiǎn)公司等為房產(chǎn)投資置業(yè)提供貸款、融資、保險(xiǎn)等服務(wù)的業(yè)務(wù)機(jī)構(gòu)）、房產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)、房產(chǎn)咨詢顧問(wèn)人、物業(yè)管理公司、房產(chǎn)律師等。

　　8.房地產(chǎn)的他項(xiàng)權(quán)利人和義務(wù)人

　　房地產(chǎn)的他項(xiàng)權(quán)主要由房地產(chǎn)的業(yè)主設(shè)立，第三人在經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)業(yè)主許可或在法律允許的條件下也可以設(shè)立。房地產(chǎn)的他項(xiàng)權(quán)利人和義務(wù)人包括房地產(chǎn)業(yè)主之外的房地產(chǎn)抵押權(quán)人及其他相對(duì)人、房地產(chǎn)承租人等。

　　（二）房地產(chǎn)法律關(guān)系的內(nèi)容

　　房地產(chǎn)法律關(guān)系的內(nèi)容，是指房地產(chǎn)法律關(guān)系主體所享有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)，或其所擁有的職權(quán)和應(yīng)履行的職責(zé)。

　　房地產(chǎn)權(quán)利，是指房地產(chǎn)法律關(guān)系主體為實(shí)現(xiàn)某種利益，有權(quán)依法做出或不做出一定行為或要求義務(wù)主體做出或不做出一定行為的資格。如房屋的轉(zhuǎn)讓權(quán)、租賃權(quán)、抵押權(quán)等。

　　房地產(chǎn)義務(wù)，即房地產(chǎn)法律關(guān)系主體依法應(yīng)做出一定行為或不做出一定行為的責(zé)任。如房地產(chǎn)交易價(jià)格申報(bào)義務(wù)。

　　房地產(chǎn)職權(quán)，是指房地產(chǎn)法律關(guān)系主體為履行義務(wù)，在依法行使領(lǐng)導(dǎo)或監(jiān)督職能時(shí)所擁有的權(quán)力。如審查批準(zhǔn)權(quán)、監(jiān)督管理權(quán)、調(diào)查處理權(quán)等。

　　房地產(chǎn)職責(zé)，是指房地產(chǎn)法律關(guān)系主體按照法律、法規(guī)、規(guī)章制度的規(guī)定在運(yùn)用行政管理職權(quán)時(shí)，必須做出或不做出一定行為的制約。房地產(chǎn)職權(quán)和職責(zé)是不可轉(zhuǎn)讓和放棄的，有關(guān)的房地產(chǎn)法律關(guān)系主體必須依法行使。

　　（三）房地產(chǎn)法律關(guān)系的客體

　　房地產(chǎn)法律關(guān)系的客體，是指房地產(chǎn)法律關(guān)系主體行使權(quán)利和職權(quán)以及履行義務(wù)和職責(zé)所指向的對(duì)象。能夠成為房地產(chǎn)法律關(guān)系客體的有物、行為和智力成果。

　　1.物

　　這一客體形式在房地產(chǎn)法律關(guān)系中具體表現(xiàn)為土地與房屋及其附屬物。

　　土地依照其權(quán)屬的不同，可以分為國(guó)有土地和集體土地。依照我國(guó)《土地管理法》的規(guī)定，屬于國(guó)家所有的土地包括：城市市區(qū)的土地；農(nóng)村和城市郊區(qū)中已經(jīng)依法沒(méi)收、征收、征購(gòu)為國(guó)有的土地；國(guó)家依法征用的土地；依法不屬于集體所有的林地、草地、荒地、灘涂及其他土地；農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織全部成員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的，原來(lái)屬于其成員集體所有的土地；因國(guó)家組織移民、自然災(zāi)害等原因，農(nóng)民城建制地集體遷移后不再使用的原來(lái)屬于遷移農(nóng)民集體所有的土地。集體所有的土地包括：除由法律規(guī)定不屬于國(guó)家所有以外的農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，宅基地和自留地、自留山。

　　房屋根據(jù)地理位置的不同，可以分為農(nóng)村房屋和城市房屋。在我國(guó)，農(nóng)村房屋和城市房屋因?yàn)榉课菡加型恋厥褂脵?quán)屬不同、城鄉(xiāng)戶籍的不同等，而使兩種房屋試用的規(guī)則也不同，農(nóng)村的房屋還不能完全實(shí)現(xiàn)商品化。

　　按照房屋的用途不同，可以分為住宅用房和商業(yè)用房。城市住宅又可分為私房、公房和商品房。城市私房專指歷史遺留下來(lái)的個(gè)人擁有所有權(quán)的房產(chǎn)，但是現(xiàn)在個(gè)人合法建造房屋、購(gòu)買商品房均屬于私房范疇。城市公房也分為兩種：一種是歷史上形成的由房屋管理部門(mén)享有所有權(quán)的或者管理的公房。另一種是由國(guó)有企事業(yè)單位投資興建的分配給個(gè)人居住，居住者享有使用權(quán)的房屋。

　　2.行為

　　行為，是指房地產(chǎn)法律關(guān)系主體為享受權(quán)利、行使職權(quán)或承擔(dān)義務(wù)、履行職責(zé)所進(jìn)行的活動(dòng)，如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)、房地產(chǎn)交易活動(dòng)、物業(yè)管理活動(dòng)等。

　　3.智力成果

　　智力成果，是指人類智力活動(dòng)創(chuàng)造的優(yōu)秀成果。智力成果可以成為房地產(chǎn)法律關(guān)系的客體。如用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的各類規(guī)劃方案等，作為設(shè)計(jì)者的個(gè)人或單位對(duì)該設(shè)計(jì)方案依法享有著作權(quán)，還有用于房地產(chǎn)投資決策或銷售的各種具有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的信息、數(shù)據(jù)等構(gòu)成企業(yè)的商業(yè)秘密，受到《反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法》的保護(hù)。

　　三、房地產(chǎn)法律事實(shí)

　?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)法律事實(shí)的概念

　　房地產(chǎn)法律關(guān)系同其他法律關(guān)系一樣，其產(chǎn)生、變更和消滅總是以一定的法律事實(shí)的出現(xiàn)為依據(jù)。因而，所謂的房地產(chǎn)法律事實(shí)，是指法律所規(guī)定的能夠引起房地產(chǎn)法律關(guān)系產(chǎn)生、變更和消滅的客觀情況或現(xiàn)象。

　?。ǘ┓康禺a(chǎn)法律事實(shí)的種類

　　法律事實(shí)通常分為行為和事件。行為，是指與人的意志相關(guān)的活動(dòng)。事件，是指人的意志以外的客觀現(xiàn)象。根據(jù)房地產(chǎn)法律事實(shí)的發(fā)生是否與人的意志相關(guān)，也可以分為行為和事件。

　　1.房地產(chǎn)法律行為

　　作為房地產(chǎn)法律事實(shí)的主體行為，可以被界定為在主體意識(shí)支配下的，能產(chǎn)生房地產(chǎn)權(quán)利義務(wù)關(guān)系的活動(dòng)，主要包括以下幾種：

　?。?）房地產(chǎn)管理行為

　　房地產(chǎn)管理行為，是指房地產(chǎn)管理主體對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和交易活動(dòng)進(jìn)行計(jì)審批、檢查監(jiān)督、登記發(fā)證等行為。這些行為不同于房地產(chǎn)當(dāng)事人所實(shí)施的房地產(chǎn)法律行為，它不是為產(chǎn)生、變更或消滅一定的房地產(chǎn)法律關(guān)系而以意思表示為特征的行為，而是其職責(zé)所要求的必須實(shí)施的行為。這些行為也是房地產(chǎn)法律關(guān)系產(chǎn)生、變更和消滅的重要法律事實(shí)。

　?。?）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行為

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行為，是指在依法取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。所謂基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，是指給水、排水、供電、供熱、通訊和道路等設(shè)施建設(shè)和土地的平整。所謂房屋建設(shè)，即在完成基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的土地上建設(shè)房屋、工業(yè)廠房、商業(yè)樓宇、寫(xiě)字樓以及其他專門(mén)用房。

　?。?）房地產(chǎn)交易行為

　　房地產(chǎn)交易行為，是指房地產(chǎn)主體之間進(jìn)行的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押以及房屋租賃活動(dòng)。房地產(chǎn)交易行為是為實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)價(jià)值的核心環(huán)節(jié)。

　?。?）房地產(chǎn)服務(wù)行為

　　房地產(chǎn)服務(wù)行為，是指在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、交易以及使用過(guò)程中的服務(wù)活動(dòng)。房地產(chǎn)服務(wù)行為對(duì)于完善我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)、促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展具有重要意義。

　　2.房地產(chǎn)法律事件

　　房地產(chǎn)法律事件，是指由房地產(chǎn)法律規(guī)定的不以當(dāng)事人的意志為轉(zhuǎn)移的、能夠引起房地產(chǎn)法律關(guān)系產(chǎn)生、變更或消滅的客觀情況，主要是指房地產(chǎn)法律法規(guī)的頒布實(shí)施或者修改、廢止和不可抗力事件等。一般認(rèn)為，導(dǎo)致房地產(chǎn)法律關(guān)系產(chǎn)生、變更或消滅的事件包括自然現(xiàn)象和社會(huì)事件（此二者也時(shí)常并稱為法律事件）

　　（1）自然現(xiàn)象

　　作為房地產(chǎn)法律事實(shí)的自然現(xiàn)象，是指能夠引起房地產(chǎn)法律關(guān)系產(chǎn)生、變更與消滅的一切來(lái)自人類意志之外的事實(shí)。如山洪暴發(fā)沖毀房屋、地震阻礙交通等等。

　?。?）社會(huì)事件

　　作為房地產(chǎn)法律事實(shí)的社會(huì)事件，是指能夠引起房地產(chǎn)法律關(guān)系產(chǎn)生、變更和消滅的不以人們意志為轉(zhuǎn)移的重大社會(huì)事實(shí)。如戰(zhàn)爭(zhēng)、罷工、社會(huì)變革、法律的頒布和廢止等等。

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