2015房地產估價師理論與方法考點總結：房地產特性七

　　八、易受限制

　　房地產由于具有不可移動、相互影響的特性，并且是各種生產、生活活動都不可缺少的基礎要素，關系民生及社會、經濟穩(wěn)定，所以世界上幾乎所有的國家和地區(qū)，即使是那些標榜“私有財產神圣不可侵犯”的私有制國家和地區(qū)，對房地產的利用、交易等都有一些限制，甚至是嚴格管制的。“私有財產神圣不可侵犯”的國家和地區(qū)對房地產進行限制的一種理由是：“正為了要維護自由才限制自由”-“私有財產的存在是美國生活方式的基礎之一……但‘私有財產’這個名稱很需要詮釋一番，因為不論聯(lián)邦、州或市政府都時常為了公眾利益而干預私有財產，或規(guī)定所有人如何才能享用其財產，或向私產所有人抽稅，甚或把他的財產完全沒收。”“一個地主享有‘天然權利’使其土地不受鄰人開掘工作的損害，可是倒過來說，他自己的自由也不免受到限制。同樣，如果他的土地沿著一條水道，那末他有權要求上游的地主不使流到他那里的水受到‘不合理’的污染或在量方面減少。更廣泛地說在不成文法里有一項有關‘騷擾’的理論，要求每一個業(yè)主避免在自己的土地上進行‘不合理’的侵擾附近土地使用或享受的活動（例如以煙、氣味或嘈雜聲）。”

　　政府對房地產的限制一般是通過下列4種特權來實現(xiàn)的：

　?。?）管制權（police power）。政府為了增進公眾安全、健康、道德和一般福利，可以直接對房地產的利用作出限制。例如，通過城市規(guī)劃規(guī)定用途、容積率、建筑高度、建筑密度、綠地率，限制在居住區(qū)內建設某些工業(yè)或商業(yè)設施等。

　?。?）征收權（eminent domain）。政府為了公共利益的需要，例如修公路、建學校等，可以強制取得單位和個人的房地產，哪怕是違反了被征收單位和個人的意愿，但要對被征收單位和個人給予公正、合理的（just，fair）補償。

　?。?）征稅權（taxation）。政府為了增加財政收入等，可以對房地產征稅或提高房地產稅收，只要這些稅收是公平課征的。

　　（4）充公權（escheat）。政府在房地產業(yè)主死亡或消失而無繼承人的情況下，可以無償收回房地產。

　　房地產易受限制的特性還表現(xiàn)在，由于房地產不可移動（不可搬走、不可攜帶）、不可隱藏、難以變現(xiàn)，所以難以逃避未來制度、政策等變化的影響。這一點既說明了房地產投資的風險性，也說明了政府制定長遠房地產政策的重要性。一般地說，在社會動亂、戰(zhàn)爭年代，房地產價格低落，而動產特別是食品、黃金的價格暴漲；在社會安定、經濟發(fā)展時期，房地產價格往往有上漲的趨勢，而動產的價格趨于平穩(wěn)或者低落（不考慮通貨膨脹因素）。

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