2015年房地產估價師考試《理論與方法》復習資料（21）

　　企業(yè)有關經濟行為的需要

　　企業(yè)合并、分立、改制、上市、對外投資、合資、合作、資產重組、產權轉讓、租賃、清算等經濟行為，往往需要對企業(yè)整體資產或者其中的房地產進行估價，為有關決策等提供參考依據。

　?。?）企業(yè)合并是指兩個以上企業(yè)合并為一個企業(yè)的行為。企業(yè)合并有吸收合并和新設合并。吸收合并是指兩個以上企業(yè)合并時，其中的一個企業(yè)吸收了其他企業(yè)而存續(xù)，被吸收的企業(yè)解散。新設合并是指兩個以上企業(yè)合并設立一個新的企業(yè)，合并各方解散。在現實中，一個企業(yè)吸收其他企業(yè)的動機之一，是看中了被吸收企業(yè)的場地和房屋，以取得企業(yè)發(fā)展所需要的場所。在這種情況下，根據具體情況，需要評估被吸收企業(yè)的價值或者其場地和房屋的價值。

　　（2）企業(yè)分立是指一個企業(yè)分為兩個以上企業(yè)的行為。企業(yè)分立的，其財產需要作相應的分割，從而需要估價為財產分割提供參考依據。

　?。?）企業(yè)改制是指國有或集體企業(yè)、事業(yè)單位整體或者部分改為有限責任公司、股份有限公司或者股份合作制等形式。

　　（4）企業(yè)上市是指股份有限公司按照法律法規(guī)的規(guī)定及監(jiān)管機構要求的程序在證券交易所公開發(fā)行股票并掛牌交易，為企業(yè)發(fā)展融通資金的行為。

　?。?）企業(yè)對外投資是指企業(yè)以貨幣、實物、無形資產或者購買股票、債券等有價證券方式向其他單位投資的行為。其中，企業(yè)以房地產或者房地產為主的非貨幣財產對外投資的，通常需要房地產估價提供服務。

　　（6）企業(yè)合資是指兩個以上企業(yè)共同出資成立另外公司并分享股權，以進行某些新產品、新技術或新事業(yè)的開發(fā)。其中，企業(yè)以房地產或者房地產為主的非貨幣財產出資的，通常需要房地產估價提供服務。

　　（7）企業(yè)合作是指不同企業(yè)之間通過協(xié)議或其他聯合方式，共同開發(fā)產品或市場，共享利益，以獲取整體優(yōu)勢的經營方式。例如，一方提供土地、房屋，另一方或多方提供資金、設備，開展有關合資、合作，然后各方按照一定比例分配相關的利益。在這種情況下，需要評估所提供的土地、房屋的價值，以便與所提供的資金、設備的價值進行比較，從而為確定各方的利益分配比例提供參考依據。

　?。?）企業(yè)資產重組是指根據業(yè)務重組的需要，對同一企業(yè)內部或者不同企業(yè)之間現存的各類資產進行重新組合。

　?。?）企業(yè)產權轉讓是指企業(yè)產權持有者將所持有的企業(yè)產權有償轉移給他人（法人、自然人或者其他組織）的行為。在企業(yè)產權轉讓中，轉讓方需要估價為其確定企業(yè)產權轉讓價格提供參考依據，受讓方需要估價為其確定出價或報價提供參考依據。

　?。?0）企業(yè)租賃是指企業(yè)的所有者在一定期限內，以收取租金的形式，將企業(yè)整體資產或者部分資產的經營使用權轉讓給其他經營使用者的行為。

　?。?1）企業(yè)清算是指企業(yè)違反法律法規(guī)被依法關閉、出資人決定解散、被依法宣告破產、公司章程規(guī)定的營業(yè)期限屆滿或公司章程規(guī)定的其他解散事由出現等情況下的企業(yè)財產清理、處理等。

　　此外，企業(yè)運營中的房地產，根據會計計量的需要或者有關監(jiān)管的要求，對其公允價值或市場價值進行評估。例如，為財務報告或相關會計事項進行的估價?！镀髽I(yè)會計準則第3號—投資性房地產》（2006年2月15日財會[2006]3號）第三章第十條規(guī)定：“有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的，可以對投資性房地產采用公允價值模式進行后續(xù)計量。”投資性房地產是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產?！蹲C券法》第一百四十九條規(guī)定：“國務院證券監(jiān)督管理機構認為有必要時，可以委托會計師事務所、資產評估機構對證券公司的財務狀況、內部控制狀況、資產價值進行審計或者評估。”

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