09年房地產(chǎn)估價(jià)師輔導(dǎo)：物權(quán)法解釋（七十八）

　　物權(quán)法解釋：第七十八條[業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)決定效力]

　　第七十八條　業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定，對(duì)業(yè)主具有約束力。

　　業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷。

　　[解釋]本條是關(guān)于業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)決定效力的規(guī)定。

　　業(yè)主大會(huì)是由建筑區(qū)劃內(nèi)的全體業(yè)主參加，依法成立的自治組織，是建筑區(qū)劃內(nèi)建筑物及其附屬設(shè)施的管理機(jī)構(gòu)。業(yè)主大會(huì)依據(jù)法定程序做出的決定，反映了建筑區(qū)劃內(nèi)絕大多數(shù)業(yè)主的意志與心聲。業(yè)主委員會(huì)是由業(yè)主大會(huì)從熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、具有一定組織能力的業(yè)主中選舉產(chǎn)生出來(lái)的，作為業(yè)主的代表履行對(duì)建筑物及其附屬設(shè)施的具體管理職責(zé)，為全體業(yè)主服務(wù)的組織。業(yè)主委員會(huì)作為業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，具體實(shí)施業(yè)主大會(huì)做出的決定。業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作為自我管理的權(quán)力機(jī)關(guān)和執(zhí)行機(jī)關(guān)，其做出的決定，對(duì)業(yè)主應(yīng)當(dāng)具有約束力。

　　對(duì)業(yè)主具有約束力的業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定，必須是依法設(shè)立的業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)做出的，必須是業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)依據(jù)法定程序做出的，必須是符合法律、法規(guī)及規(guī)章，不違背社會(huì)道德，不損害國(guó)家、公共和他人利益的決定，上述三點(diǎn)必須同時(shí)具備，否則業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的決定對(duì)業(yè)主沒(méi)有約束力。《物業(yè)管理條例》第十九條第二款規(guī)定，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)做出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)，應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

　　業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)主要對(duì)建筑區(qū)劃內(nèi)，業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)如何行使，業(yè)主的合法權(quán)益如何維護(hù)等事項(xiàng)做出決定，涉及許多方面，例如可以對(duì)制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則做出決定，對(duì)制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約做出決定，對(duì)選舉、更換業(yè)主委員會(huì)做出決定，對(duì)選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人做出決定，對(duì)籌集、使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金做出決定，對(duì)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施做出決定。無(wú)論業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)做出的哪一項(xiàng)決定，對(duì)業(yè)主都具有約束力。

　　現(xiàn)實(shí)中，有可能有的業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)不遵守法律、法規(guī)、管理規(guī)約，或者不依據(jù)法定程序做出某些決定，侵害業(yè)主的合法權(quán)益，針對(duì)這一情形，為了切實(shí)保護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，本條第二款規(guī)定：“業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)做出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷。”這一規(guī)定，賦予了業(yè)主請(qǐng)求人民法院撤銷業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)做出的不當(dāng)決定的權(quán)利。業(yè)主在具體行使這一權(quán)利時(shí)，還要依據(jù)民法通則、民事訴訟法等法律的規(guī)定。例如，除法律另有規(guī)定外，應(yīng)當(dāng)在知道權(quán)益被侵害之日起二年內(nèi)向人民法院提出撤銷的請(qǐng)求，要向有管轄權(quán)的人民法院提出，要有明確的訴訟請(qǐng)求和事實(shí)、理由等。

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