09年房地產(chǎn)估價(jià)師輔導(dǎo)：物權(quán)法解釋（七十七）

　　物權(quán)法解釋：第七十七條[將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房]

　　第七十七條　業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。

　　[解釋]本條是關(guān)于將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的規(guī)定。

　　將住宅改變?yōu)楦鑿d、餐廳等，使原本用于居住的房屋改為用于經(jīng)營(yíng)的房屋，住宅的性質(zhì)、用途由居住變?yōu)樯逃?。這一改變帶來(lái)許多弊端，危害性大，主要表現(xiàn)有：（1）干擾業(yè)主的正常生活，造成鄰里不和，引發(fā)社會(huì)矛盾，這是當(dāng)前物業(yè)小區(qū)主要矛盾之一；（2）造成小區(qū)車位、電梯、水、電等公共設(shè)施使用的緊張；（3）容易產(chǎn)生安全隱患，例如，來(lái)往小區(qū)人員過(guò)多，造成樓板的承重力過(guò)大，外來(lái)人員流動(dòng)快且雜，增加了小區(qū)不安全、不安定的因素，防火防盜壓力大，隱患多；（4）使城市規(guī)劃目標(biāo)難以實(shí)現(xiàn)。本來(lái)某個(gè)地區(qū)的住宅原規(guī)劃是用來(lái)居住的，但由于將住宅大量改為經(jīng)營(yíng)性用房，用于商業(yè)目的，結(jié)果造成該地區(qū)交通擁堵、人滿為患；（5）造成國(guó)家稅費(fèi)的大量流失。因此，物權(quán)法頒布前已有法規(guī)、規(guī)章對(duì)業(yè)主是否可以將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房做了規(guī)定，例如《物業(yè)管理條例》第五十條規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，不得改變用途。業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)在依法辦理有關(guān)手續(xù)后告知物業(yè)管理企業(yè)；物業(yè)管理企業(yè)確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)討論決定同意后，由業(yè)主依法辦理有關(guān)手續(xù)。隨著這方面實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的不斷積累和完善，國(guó)家有關(guān)部門(mén)還將對(duì)這一問(wèn)題做出具體的規(guī)定。另外，作為業(yè)主自我管理、自我約束、自我規(guī)范的建筑區(qū)劃內(nèi)有關(guān)建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約也可以依法對(duì)此問(wèn)題做出規(guī)定。

　　物權(quán)法，作為規(guī)范業(yè)主建筑物區(qū)分所有權(quán)的基本法律，在本條中明確規(guī)定，業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房。據(jù)此，業(yè)主不得隨意改變住宅的居住用途，是業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守的最基本的準(zhǔn)則，也是業(yè)主必須承擔(dān)的一項(xiàng)基本義務(wù)。如果業(yè)主確實(shí)因生活需要，如因下崗無(wú)收入來(lái)源，生活困難，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房，必須遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約的規(guī)定。如要辦理相應(yīng)的審批手續(xù)，要符合國(guó)家衛(wèi)生、環(huán)境保護(hù)要求等。在遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約的前提下，還必須征得有利害關(guān)系的業(yè)主同意。這兩個(gè)條件必須同時(shí)具備，才可以將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房，二者缺一不可。如何確定業(yè)主為有利害關(guān)系的業(yè)主，因改變住宅為經(jīng)營(yíng)性用房的用途不同，影響的范圍、程度不同，要具體情況具體分析?？傊?，不論是否為隔壁的業(yè)主，還是相鄰或者不相鄰的業(yè)主，凡是因住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房受到影響的業(yè)主，均是本條所說(shuō)的有利害關(guān)系的業(yè)主。

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