09年房地產(chǎn)估價(jià)師輔導(dǎo)：物權(quán)法解釋（十八）

　　物權(quán)法解釋：第十八條[不動(dòng)產(chǎn)登記資料查詢、復(fù)制]

　　第十八條　權(quán)利人、利害關(guān)系人可以申請查詢、復(fù)制登記資料，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)提供。

　　[解釋]本條是關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記資料查詢、復(fù)制的規(guī)定。

　　現(xiàn)行法律法規(guī)對土地登記查詢問題有一些規(guī)定。擔(dān)保法規(guī)定，登記部門登記的資料，應(yīng)當(dāng)允許查閱、抄錄或者復(fù)印。土地管理法實(shí)施條例規(guī)定，土地登記資料可以公開查詢。

　　為了規(guī)范土地登記資料的公開查詢活動(dòng)，保證土地交易安全，保護(hù)土地權(quán)利人的合法權(quán)益，國土資源部2002年制定了土地登記資料公開查詢辦法，主要內(nèi)容如下：

　　1．關(guān)于查詢范圍和有權(quán)查詢的單位、個(gè)人。土地登記資料是指：（1）土地登記結(jié)果，包括土地登記卡和宗地圖；（2）原始登記資料，包括土地權(quán)屬來源文件、土地登記申請書、地籍調(diào)查表和地籍圖。對第（1）項(xiàng)規(guī)定的土地登記結(jié)果，任何單位和個(gè)人都可以依照本辦法的規(guī)定查詢。對于第（2）項(xiàng)規(guī)定的原始登記資料，有權(quán)查詢的單位和個(gè)人是：（1）土地權(quán)利人、取得土地權(quán)利人同意的單位和個(gè)人有權(quán)查詢其土地權(quán)利范圍內(nèi)的原始登一記資料；（2）土地登記代理機(jī)構(gòu)有權(quán)查詢與其代理業(yè)務(wù)直接相關(guān)的原始登記資料；（3）國家安全機(jī)關(guān)、公安機(jī)關(guān)、檢察機(jī)關(guān)、審判機(jī)關(guān)和紀(jì)檢監(jiān)察部門有權(quán)查詢與調(diào)查、處理案件有關(guān)的原始登記資料。

　　2．關(guān)于查詢機(jī)關(guān)?？h級以上人民政府國土資源行政主管部門（簡稱查詢機(jī)關(guān)）負(fù)責(zé)土地登記資料的公開查詢工作。查詢機(jī)關(guān)根據(jù)工作需要，可以委托有關(guān)單位具體承辦土地登記資料的公開查詢事務(wù)。

　　3．關(guān)于查詢程序。查詢?nèi)瞬樵兺恋氐怯涃Y料，應(yīng)當(dāng)向查詢機(jī)關(guān)提供本人的身份證明，并填寫查詢申請表。查詢?nèi)藶榉ㄈ嘶蛘咂渌M織的，還應(yīng)當(dāng)提交單位的證明文件。查詢原始登記資料的，還應(yīng)當(dāng)提交其他證明材料。查詢?nèi)瞬樵兺恋氐怯涃Y料，應(yīng)當(dāng)在查詢機(jī)關(guān)設(shè)定的場所進(jìn)行。任何單位和個(gè)人不得擅自將土地登記資料帶離設(shè)定的場所。查詢?nèi)嗽诓樵儠r(shí)應(yīng)當(dāng)保持土地登記資料的完好，不得對土地登記資料進(jìn)行圈點(diǎn)、劃線、注記、涂改或者拆頁，也不得損壞查詢設(shè)備。查詢?nèi)丝梢蚤喿x或者自行抄錄土地登記資料。對符合本辦法規(guī)定的查詢申請，查詢機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)當(dāng)場提供查詢；因情況特殊，不能當(dāng)場提供查詢的，應(yīng)當(dāng)在5日內(nèi)提供查詢。應(yīng)查詢?nèi)艘?，查詢機(jī)關(guān)可以摘錄或者復(fù)制有關(guān)的土地登記資料。查詢機(jī)關(guān)摘錄或者復(fù)制的土地登記結(jié)果，查詢?nèi)苏埱蟪鼍卟樵兘Y(jié)果證明的，查詢機(jī)關(guān)經(jīng)審核后可以出具查詢結(jié)果證明。查詢結(jié)果證明應(yīng)當(dāng)加蓋查詢機(jī)關(guān)印章，并注明日期。查詢結(jié)果證明復(fù)制無效。對無土地登記結(jié)果的，應(yīng)查詢?nèi)苏埱螅樵儥C(jī)關(guān)可以出具無土地登記記錄的書面證明。涉及國家秘密的土地登記資料的查詢，按照保守國家秘密法的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。查詢土地登記資料所發(fā)生的費(fèi)用由查詢?nèi)顺袚?dān)。

　　此外，林木和林地權(quán)屬登記管理辦法規(guī)定，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)公開登記檔案，并接受公眾查詢。

　　不動(dòng)產(chǎn)登記制度是建立和完善物權(quán)法律制度的基礎(chǔ)。但是，究竟哪些人可以查詢和復(fù)制登記資料，在立法征求意見過程中有不同的意見。有一種觀點(diǎn)認(rèn)為，任何人都可以查詢和復(fù)制，所有的社會公眾都可以進(jìn)行查詢。持這種觀點(diǎn)的主要基于以下三個(gè)理由：第一個(gè)理由是，物權(quán)公示的目的就是要公開登記資料，讓社會公眾都能夠知道物權(quán)歸屬的狀況。第二個(gè)理由是，如果權(quán)利人選擇進(jìn)行登記，登記行為本身也就表明他并不把所要登記的內(nèi)容作為個(gè)人隱私，登記的資料就是準(zhǔn)備要公開的，因此不屬于隱私的范疇，也不屬于商業(yè)秘密。第三個(gè)理由是，如果一部分人可以進(jìn)行查詢、復(fù)制，而另外一部分人不能進(jìn)行查詢、復(fù)制，就需要做出一些限制性的規(guī)定，在實(shí)際操作中所需的成本比較高。還有一種觀點(diǎn)認(rèn)為，對于享有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)而不想進(jìn)行交易的權(quán)利人來說，沒有必要使其不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記信息讓社會公眾都知道。對于想要受讓不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的當(dāng)事人來說，也無須了解所有的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記信息，需要了解的只是對方需要出讓的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)信息。因此，沒有必要規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)登記資料向全社會公眾開放。

　　對于這個(gè)問題，國外的規(guī)定也不一樣，有的國家、地區(qū)是允許大家都可以查詢，有的則做出某種限制。瑞士民法典規(guī)定，任何人均有權(quán)獲悉在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上登記的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)人為何人。經(jīng)初步證據(jù)證明為有利益關(guān)系者，有權(quán)請求查閱不動(dòng)產(chǎn)登記簿或請求就此制作內(nèi)容摘要。任何人不得提出其不知不動(dòng)產(chǎn)登記簿上登記的抗辯。日本不動(dòng)產(chǎn)登記法規(guī)定，任何人都可以繳納手續(xù)費(fèi)，而請求交付登記簿的謄本、節(jié)本或地圖及建筑物所在圖的全部或一部的副本。并且，以有利害關(guān)系部分為限，可以請求閱覽登記簿及其附屬文件或地圖、建筑物所在圖。德國法律規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人和相關(guān)利害關(guān)系人可以申請查詢不動(dòng)產(chǎn)登記簿。

　　立法機(jī)關(guān)經(jīng)研究，認(rèn)為物權(quán)公示本來的含義或者真正目的，不是要求全社會的人都知道特定不動(dòng)產(chǎn)的信息。物權(quán)公示雖然是針對不特定的人，但這個(gè)不特定的人不是全社會的人。登記資料只要能夠滿足合同雙方當(dāng)事人以外或者物權(quán)權(quán)利人以外的人中可能和這個(gè)物權(quán)發(fā)生聯(lián)系的這部分人的要求，就達(dá)到了登記的目的和物權(quán)公示的目的了。如果不加區(qū)別地認(rèn)為所有人都可以去查詢、復(fù)制登記資料，實(shí)際上是一種誤導(dǎo)，做了沒有必要做的事情，甚至?xí)頉]有必要的麻煩。因此，本條規(guī)定，權(quán)利人、利害關(guān)系人可以申請查詢、復(fù)制登記資料，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)提供。

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