房地產(chǎn)估價師：戶型在房產(chǎn)評估中的重要性

　　在房產(chǎn)價值的影響因素中，戶型其實(shí)占著十分重要的比例，在二手房市場中，同一地段、同一樓盤、常會出現(xiàn)戶型設(shè)計優(yōu)秀的單位成交速度快，成交價高，而戶型差的單位則較難成交，甚至在開發(fā)商出售時，也會出現(xiàn)銷售困難，說明戶型對房屋的價值影響重大。

　　仔細(xì)分析，不難理解戶型對房屋價值的影響，因?yàn)閼粜推矫嬖O(shè)計是否合理直接影響居住的質(zhì)量，可以說，戶型是影響居住質(zhì)量和居住方式的最直接因素。優(yōu)秀的戶型平面需有下列基本特征。

　　1、有足夠的朝陽面和采光面。

　　合理的戶型應(yīng)有2－3個開間的朝陽房（廳），3房的南面寬度應(yīng)在10－12米，進(jìn)深在10－12米（多層）和12－14.5米（高層），日照、采光、通風(fēng)都能滿足基本要求，而差的戶型進(jìn)深在15米左右，有的甚至達(dá)16.5米（不包括邊套），開間在8米左右，北向的客廳進(jìn)深在6－9米，采光嚴(yán)重不足，黑洞洞的家只能靠電燈采光；而且通風(fēng)也不暢，常常靠人工通風(fēng)，否則，室內(nèi)空氣潔凈度差，尤其是裝修不久的房屋，空氣的污染程度遠(yuǎn)高于大開間、小進(jìn)深的房屋。因此，可以說大開間、小進(jìn)深的房屋因其居住質(zhì)量高，物業(yè)的價值也高于小開間、大進(jìn)深的房屋。

　　其實(shí)，按規(guī)范的建筑標(biāo)準(zhǔn)，開間和進(jìn)深都有合理的標(biāo)準(zhǔn)，而且開發(fā)商也深知這一點(diǎn)，但為什么還會建造大進(jìn)深的戶型呢？應(yīng)該說大進(jìn)深的產(chǎn)生并不是設(shè)計師的原因，而是因?yàn)楦叩貎r和嚴(yán)格的規(guī)劃條件。&泛普軟件-工程項(xiàng)目管理系統(tǒng)$大進(jìn)深容易出容積率，即使開發(fā)商不增加容積率來降低樓面地價，在一系列嚴(yán)格的規(guī)劃條件下，開發(fā)商也只能用增加進(jìn)深的方法來達(dá)到預(yù)定的容積率，否則為設(shè)計好戶型犧牲應(yīng)得的容積率，意味著樓面地價的提高，使得原已相當(dāng)高的銷售價格更高。所以，開發(fā)商往往在樓面地價、容積率、建筑高度、建筑間距、中心花園等幾大繩索捆綁下，通過加大進(jìn)深來達(dá)到既不犧牲容積率，又能騰出較大空間建設(shè)中心花園的目的，有時地塊形狀不湊巧，放三排建筑間距不夠，放兩排又出不了容積率時，開發(fā)商也不得不把單體得進(jìn)深加大2－3米，因此在最近幾年大進(jìn)深的戶型越來越多。

　　2、客廳最好朝南。

　　客廳的使用率往往高于臥室，在江浙一帶對日照要求較高的地區(qū)，能在一個南向的、陽光充足的客廳中娛樂休息，實(shí)在時居住質(zhì)量的重要體現(xiàn)；但目前較多的高層建筑戶型都朝北或居中，采光都不足，更不用說日照了。正因?yàn)榭蛷d采光十分重要，邊套往往比中間套更受歡迎，盡管西邊套日照強(qiáng)烈，但人們寧愿接受其這一缺點(diǎn)，也不愿選擇中間套，正是說明客廳采光的重要性。

　　3、衛(wèi)生間盡可能開窗（明衛(wèi)）。

　　在傳統(tǒng)的觀念中，衛(wèi)生間似乎并不重要，但在現(xiàn)代生活中衛(wèi)生間成為居住質(zhì)量的重要組成部分，不僅衛(wèi)生潔具的不斷升級要求衛(wèi)生間面積越來越大，而且對衛(wèi)生間的采光和通風(fēng)要求也在提高，明衛(wèi)采光和通風(fēng)遠(yuǎn)強(qiáng)于暗衛(wèi)，尤其是通風(fēng)，對衛(wèi)生間而言，通風(fēng)十分重要，非典時期更說明這一點(diǎn)。因明衛(wèi)的舒適程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于暗衛(wèi)，一些高檔次的樓盤在設(shè)計時不惜犧牲建筑面積，盡可能設(shè)計成明衛(wèi)。但實(shí)際上許多樓盤往往不能做到這一點(diǎn)，絕大多數(shù)高層或小高層的衛(wèi)生間都是暗衛(wèi)。

　　4、功能布局緊湊，走道面積或功能不確定的面積應(yīng)盡可能少。

　　優(yōu)秀的戶型平面經(jīng)過設(shè)計師的精心劃分，每一塊面積都有明確的功能，可謂合理緊湊，幾乎沒有浪費(fèi)的空間，讓付出高房價的消費(fèi)者心理平衡，但近幾年開發(fā)的樓盤有相當(dāng)比例的大戶型房，雖然面積很大（多在150平方米以上），但功能布局很不合理，很多空間沒有明確的功能定位，被消費(fèi)者視為浪費(fèi)的空間，不但在新房銷售時困難重重，在二手房轉(zhuǎn)讓時也難以達(dá)到與功能緊湊的中小戶型同樣的價格，這一點(diǎn)在估價時也應(yīng)充分關(guān)注。

　　5、過渡的錯層。

　　前幾年流行錯層，有南北向的錯層，也有東西向的錯層，尤其是大進(jìn)深的房型，為了增加變化，往往有南北方向的錯層，較低高度

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