2008年房地產(chǎn)估價(jià)師考試輔導(dǎo)：估價(jià)方法及估價(jià)程序

　　估價(jià)方法

　　房地產(chǎn)估價(jià)有三大基本方法，即市場比較法、收益法、成本法。其他估價(jià)方法都是上述三大基本方法的派生。

　　一、市場比較法

　　指將估價(jià)對象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對這些類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格進(jìn)行交易日期、交易情況、區(qū)域因素、個(gè)別因素等的修正，以估算估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。市場比較法的理論依據(jù)是替代原理，適用于類似房地產(chǎn)交易實(shí)例較多的場合，在房地產(chǎn)比較發(fā)達(dá)的情況下，它是一種說服力較強(qiáng)，具有現(xiàn)實(shí)性，最常用的估價(jià)方法。

　　二、收益法

　　指預(yù)計(jì)估價(jià)對象未來各期的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)上的現(xiàn)值后累加，以估算估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。收益法適用于評估有收益或潛在收益的房地產(chǎn)。

　　三、成本法

　　指求取估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重置價(jià)格或重建價(jià)格，扣除折舊，以估算估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。成本法適用于房地產(chǎn)市場不發(fā)達(dá)，難以運(yùn)用市場比較法的房地產(chǎn)估價(jià)，對于既無收益又很少出現(xiàn)買賣的公用建筑也比較適用。

　　估價(jià)程序

　　一、明確估價(jià)基本事項(xiàng)

　　包括：

　　（1）明確估價(jià)對象的實(shí)體狀況，如對土地，應(yīng)明確它的地籍范圍和地籍號(hào)，以及坐落位置用途，面積、形狀等；對房屋，應(yīng)明確它的坐落位置（門牌號(hào)碼）、結(jié)構(gòu)、層數(shù)、面積、使用情況等。

　　（2）明確估價(jià)對象的權(quán)利狀態(tài)，如完全產(chǎn)權(quán)、已設(shè)定有某種他項(xiàng)權(quán)利的不完全產(chǎn)權(quán)，房屋的部分墻體的歸屬等等都必須明確

　　（3）明確估價(jià)對象的范圍，如單純評估土地的價(jià)值，或單純評估房屋的價(jià)值，或評估一幢房屋中的某個(gè)部位等等，都必須明確。

　?。?）明確估價(jià)目的，由于同一房地產(chǎn)出于不同的估價(jià)目的，其估價(jià)結(jié)果往往不同。所以，必須明確委托估價(jià)人請求估價(jià)的目的是什么，以區(qū)分不同性質(zhì)的估價(jià)。

　?。?）明確估價(jià)時(shí)點(diǎn)，某房地產(chǎn)的估價(jià)結(jié)果，是表示該房地產(chǎn)在某一個(gè)特定時(shí)點(diǎn)上的價(jià)格。因此，必須明確估價(jià)時(shí)點(diǎn)，如果不確定估價(jià)時(shí)點(diǎn)，房地產(chǎn)估價(jià)是沒有意義的。

　?。?）明確估價(jià)報(bào)告交付的日期，交付估價(jià)報(bào)告的日期一般由委托估價(jià)方提出，也可由委托估價(jià)方和受理估價(jià)方協(xié)商確定，一般估價(jià)報(bào)告的作業(yè)日期為7-15個(gè)工作日。

　　二、擬定估價(jià)作業(yè)方案

　　主要是就估價(jià)所要做的各項(xiàng)工作作出日程進(jìn)度安排，包括對估價(jià)作業(yè)內(nèi)容、作業(yè)人員、時(shí)間進(jìn)度、所需經(jīng)費(fèi)等的安排，以便于控制進(jìn)度及協(xié)調(diào)合作。

　　三、搜集估價(jià)所需資料

　　由于估價(jià)對象和所采取的估價(jià)方法的不同，房地產(chǎn)估價(jià)所需的資料也不同。一般來說，所搜集的估價(jià)資料包括：

　?。?）產(chǎn)權(quán)資料

　?。?）房屋建筑資料

　?。?）市場交易資料

　　（4）土地資料

　?。?）法律和規(guī)劃資料。

　　四、實(shí)地查勘估價(jià)對象

　　實(shí)地查勘是就估價(jià)對象的有關(guān)內(nèi)容到實(shí)地查清核實(shí)，從估價(jià)對象房地產(chǎn)的實(shí)體構(gòu)造、權(quán)利狀態(tài)、環(huán)境條件方面的具體內(nèi)容進(jìn)行客觀確認(rèn)。

　　五、選定估價(jià)方法計(jì)算

　　在房地產(chǎn)估價(jià)中，對房地產(chǎn)價(jià)格的計(jì)算有多種方法，（如市場比較法、收益法、成本法）。在房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，宜用兩種以上方法進(jìn)行評估，以求各估價(jià)方法之間的相互補(bǔ)充，印證。但在實(shí)踐中，因房地產(chǎn)的種類、所在地的實(shí)情、資料的可信程度等因素，多種方法有時(shí)并不一定能夠同時(shí)并用。在具體選定估價(jià)方法時(shí)，應(yīng)根據(jù)估價(jià)對象具體情況，有條件用市場比較法的，應(yīng)以市場比較法為主要的估價(jià)方法；收益性房地產(chǎn)的估價(jià)，應(yīng)選用收益法作為其中一種估價(jià)方法；在無市場依據(jù)或市場依據(jù)不充分而不宜采用市場比較法、收益法的情況下，可采用成本法作為主要的估價(jià)方法。

　　六、最終確定估價(jià)結(jié)果

　　對不同估價(jià)方法估算出的結(jié)果，應(yīng)進(jìn)行分析比較；經(jīng)檢查確認(rèn)無誤后，應(yīng)根據(jù)具體情況，采用算術(shù)平均或加權(quán)平均的方法計(jì)算出一個(gè)綜合結(jié)果；在這個(gè)綜合結(jié)果的基礎(chǔ)上，還應(yīng)考慮一些不可量化的價(jià)格影響因素，對該結(jié)果進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，或取整，或認(rèn)定該結(jié)果，作為最終的估價(jià)結(jié)果。

　　七、撰寫編制估價(jià)報(bào)告

　　估價(jià)報(bào)告是記述估價(jià)過程、反映估價(jià)成果的文件，應(yīng)當(dāng)體現(xiàn)全面性、公正性、客觀性、準(zhǔn)確性以及高度的概括性。估價(jià)報(bào)告應(yīng)記載下列事項(xiàng)：

　?。?）估價(jià)項(xiàng)目名稱；

　?。?）委托方名稱或姓名和住所；

　?。?）估價(jià)方（房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)）名稱和住所；

　?。?）估價(jià)對象；

　　（5）估價(jià)目的；

　?。?）估價(jià)時(shí)點(diǎn)；

　　（7）價(jià)值定義；

　?。?）估價(jià)依據(jù)；

　?。?）估價(jià)原則；

　　（10）估價(jià)技術(shù)路線、方法和測算過程；

　?。?1）估價(jià)結(jié)果及其確定的理由；

　?。?2）估價(jià)作業(yè)日期；

　　（13）估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期；

　　（14）估價(jià)人員；

　　（15）注冊房地產(chǎn)估價(jià)師的聲明和簽名、蓋章；

　?。?6）估價(jià)的假設(shè)和限制條件；

　?。?7）附件。

　　八、估價(jià)資料歸檔保存

　　完成并出具估價(jià)報(bào)告后，應(yīng)對有關(guān)該估價(jià)項(xiàng)目的一切必要資料進(jìn)行整理、歸檔保存和妥善保管。這樣做有利于估價(jià)機(jī)構(gòu)、估價(jià)人員的估價(jià)資料積累和估價(jià)水平提高，同時(shí)也有助于以后可能發(fā)生的估價(jià)糾紛的解決，并且，有助于政府主管部門、行業(yè)協(xié)會(huì)對估價(jià)機(jī)構(gòu)的資質(zhì)年檢審查。估價(jià)資料的保存期一般應(yīng)為15年以上。

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