房地產(chǎn)估價師名詞

　　名詞：市場法（market comparison approach）

　　解釋：又稱市場比較法、比較法，是將估價對象與在估價時點的近期發(fā)生過交易的類似房地產(chǎn)進行比較，對這些類似房地產(chǎn)的成交價格做適當?shù)奶幚恚源饲笕」纼r對象的客觀合理價格或價值的方法。

　　名詞：收益法（income approach）

　　解釋：又稱收益資本化法、收益還原法，是預(yù)測估價對象的未來收益，然后利用報酬率或資本化率、收益乘數(shù)將其轉(zhuǎn)換為價值，以此求取估價對象的客觀合理價格或價值的方法。

　　名詞：成本法（cost approach）

　　解釋：是求取估價對象在估價時點的重新購建價格，然后扣除折舊，以此求取估價對象的客觀合理價格或價值的方法。

　　名詞：房地產(chǎn)（real estate，real property）

　　解釋：是指土地、建筑物及其他土地定著物，是實物、權(quán)益、區(qū)位三者的綜合體。

　　土地是指地球的陸地表面及其上下一定范圍內(nèi)的空間。建筑物是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑構(gòu)配件和建筑設(shè)備等組成的整體物，包括房屋和構(gòu)筑物兩大類。其他土地定著物是指固定在土地或建筑物上，與土地、建筑物不可分離的物；或者雖然可以分離，但是分離不經(jīng)濟，或者分離后會破壞土地、建筑物的完整性、使用價值或功能，或者會使土地、建筑物的價值明顯受到損害的物。

　　實物是指房地產(chǎn)中看得見、摸得著的部分。權(quán)益是指房地產(chǎn)中無形的、不可觸摸的部分。區(qū)位是指房地產(chǎn)的空間位置。具體地說，一宗房地產(chǎn)的區(qū)位是該宗房地產(chǎn)與其他房地產(chǎn)或事物在空間方位和距離上的關(guān)系，除了其地理坐標位置，還包括它與重要場所（如市中心、機場、港口、碼頭、火車站、汽車站、政府機關(guān)、同行業(yè)等）的距離，從其他地方到達該宗房地產(chǎn)的可及性，從該宗房地產(chǎn)去往其他地方的便捷性，以及該宗房地產(chǎn)的周圍環(huán)境、景觀等。

　　名詞：房地產(chǎn)估價（real estate appraisal）

　　解釋：是指專業(yè)房地產(chǎn)估價人員根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用適宜的估價方法，并在對影響估價對象價格的因素進行綜合分析的基礎(chǔ)上，對估價對象在估價時點的客觀合理價格或價值進行測算和判定的活動。

　　名詞：估價時點（date of value）

　　解釋：是指評估價值對應(yīng)的時間，即在該時間上估價對象才有該價值。由于同一宗房地產(chǎn)在不同的時間價值會有所不同，所以，估價通常是對估價對象在某個特定時間的價值作出估計。估價時點通常用公歷年、月、日表示。

　　名詞：估價原則（appraisal principle）

　　解釋：是指人們在房地產(chǎn)估價的反復(fù)實踐和理論探索中，在對房地產(chǎn)價格形成和運動的客觀規(guī)律認識的基礎(chǔ)上，總結(jié)出的一些簡明扼要、在估價活動中應(yīng)當遵循的法則或標準。

　　對房地產(chǎn)估價總的要求是獨立、客觀、公正。這應(yīng)作為房地產(chǎn)估價的最高行為原則。同時，在具體估價作業(yè)中應(yīng)當遵循的技術(shù)性原則主要有合法原則、最高最佳使用原則、估價時點原則、替代原則。

　　名詞：估價目的（appraisal purpose）

　　解釋：是指一個房地產(chǎn)估價項目的估價結(jié)果的期望用途，或者通俗一點講，委托人將未來完成后的估價報告拿去做什么用，是為了滿足何種涉及房地產(chǎn)的經(jīng)濟活動或者民事行為、行政行為等的需要。例如，是為房地產(chǎn)買賣或租賃提供價格或租金參考依據(jù)而估價，還是為銀行衡量擬抵押房地產(chǎn)的價值而估價，還是為確定被拆遷房屋的貨幣補償金額而估價，或是為政府掌握劃撥土地使用權(quán)進入市場應(yīng)補交的土地使用權(quán)出讓金等的數(shù)額而估價。

　　名詞：估價程序（appraisal process）

　　解釋：是指一個房地產(chǎn)估價項目運作的全過程中的各項具體工作，按照其相互聯(lián)系排列出的先后進行次序。通俗一點講，就是圓滿地完成一個房地產(chǎn)估價項目，從頭到尾需要做哪些工作，應(yīng)當先做什么、后做什么。

　　房地產(chǎn)估價的一般程序是：

　　（1）獲取估價業(yè)務(wù)；

　　（2）受理估價委托；

　?。?）擬定估價作業(yè)方案；

　?。?）搜集估價所需資料；

　　（5）實地查勘估價對象；

　?。?）選定估價方法測算；

　　（7）確定估價結(jié)果；

　?。?）撰寫估價報告；

　?。?）審核估價報告；

　　（10）出具估價報告；

　?。?1）估價資料歸檔。

　　名詞：估價對象

　　解釋：是指一個房地產(chǎn)估價項目中需要評估其客觀合理價格或價值的具體房地產(chǎn)。

　　估價對象是豐富多彩、復(fù)雜多樣的。從實物角度來看，估價對象主要有：

　?。?）無建筑物的空地；

　　（2）有建筑物（包括尚未建成的建筑物）的土地；

　?。?）建筑物（包括尚未建成的建筑物）；

　?。?）土地與建筑物（已建成的建筑物）的合成體；

　?。?）在建工程（土地與尚未建成的建筑物的合成體）；

　?。?）未來狀況下的房地產(chǎn)；

　　（7）已經(jīng)消失的房地產(chǎn)；

　　（8）現(xiàn)在狀況下的房地產(chǎn)與過去狀況下的房地產(chǎn)的差異部分；

　?。?）房地產(chǎn)的局部；

　?。?0）包含有其他資產(chǎn)的房地產(chǎn)或者以房地產(chǎn)價值為主的一個企業(yè)整體；

　　（11）作為企業(yè)整體中的一部分的房地產(chǎn)。需要指出的是，上述估價對象雖然是從實物角度來劃分的，但評估其客觀合理價格或價值仍然包括實物、權(quán)益和區(qū)位三個方面。從權(quán)益角度來看，估價對象主要有：

　　（1）“干凈”的房屋所有權(quán)和出讓土地使用權(quán)的房地產(chǎn)（這里的“干凈”的意思是指該房地產(chǎn)的手續(xù)完備、產(chǎn)權(quán)明確且未租賃或者未設(shè)有抵押權(quán)、典權(quán)、地役權(quán)或其他任何形式的他項權(quán)利，下同）；

　?。?）“干凈”的房屋所有權(quán)和劃撥土地使用權(quán)的房地產(chǎn)；

　?。?）“干凈”的房屋所有權(quán)和農(nóng)民集體所有土地的房地產(chǎn)；

　?。?）部分產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)；

　?。?）共有的房地產(chǎn)；

　?。?）有租約限制的房地產(chǎn)；

　?。?）設(shè)定了抵押權(quán)的房地產(chǎn)（即已抵押的房地產(chǎn)。抵押人在通知抵押權(quán)人并告知受讓人的情況下，可以將已抵押的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給他人。抵押人將已抵押的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給他人的，不影響抵押權(quán)，受讓人處于抵押人的地位）；

　?。?）設(shè)定了典權(quán)的房地產(chǎn)；

　　（9）設(shè)定了地役權(quán)的房地產(chǎn)（即該房地產(chǎn)為他人提供了有限的使用權(quán)，如允許他人通行）；

　?。?0）拖欠工程款的房地產(chǎn)；

　?。?1）手續(xù)不全的房地產(chǎn)；

　?。?2）產(chǎn)權(quán)不明或權(quán)屬有爭議的房地產(chǎn)；

　　（13）臨時用地或臨時建筑的房地產(chǎn)（又有未超過批準期限的和已超過批準期限的）；

　　（14）違法占地或違章建筑的房地產(chǎn)；

　　（15）已依法公告列入拆遷或征收、征用范圍的房地產(chǎn)；

　?。?6）被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn)；

　?。?7）房地產(chǎn)的租賃權(quán)，即承租人權(quán)益；

　　（18）房地產(chǎn)的典權(quán)；

　　（19）房地產(chǎn)的空間利用權(quán)（又有地下空間利用權(quán)和地上空間利用權(quán)）；

　　（20）房地產(chǎn)中的無形資產(chǎn)。

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