2015房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營與管理》復(fù)習(xí)指南（9）

　　三、抵押價(jià)格與交易價(jià)格的比較

　　抵押價(jià)格與交易價(jià)格是兩種不同性質(zhì)的價(jià)格類型，評(píng)估過程中應(yīng)注意加以區(qū)分，才能更好地保證銀行資產(chǎn)的安全性和盈利性。

　　（一）兩者的產(chǎn)權(quán)權(quán)能不同。

　　房地產(chǎn)的價(jià)格是反映房地產(chǎn)各種權(quán)能的價(jià)格，不同的產(chǎn)權(quán)所對(duì)應(yīng)的價(jià)格內(nèi)涵就會(huì)有所不同。房地產(chǎn)交易依據(jù)其產(chǎn)權(quán)交易的內(nèi)容不同，有房地產(chǎn)所有權(quán)交易價(jià)格、使用權(quán)價(jià)格、房屋所有權(quán)價(jià)格等，這些價(jià)格基本體現(xiàn)的是房地產(chǎn)的所有權(quán)、占有權(quán)和用益物權(quán)。而房地產(chǎn)抵押是指?jìng)鶆?wù)人或第三人以其所擁有的房地產(chǎn)作為履行債務(wù)的擔(dān)保，當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)從其抵押的房地產(chǎn)的價(jià)值中優(yōu)先受到清償?shù)臋?quán)利。這種抵押權(quán)是一種擔(dān)保物權(quán)、一種處分權(quán)，它不以利用標(biāo)的物的交換價(jià)值為目的，而是以取得標(biāo)的物的交換價(jià)值為目的，它能給抵押人帶來的經(jīng)濟(jì)收益，實(shí)際上是一種經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。房地產(chǎn)抵押價(jià)格所體現(xiàn)的就是這種抵押權(quán)權(quán)能的價(jià)格。

　　（二）價(jià)格內(nèi)涵不同。

　　房地產(chǎn)交易價(jià)格也稱為“房地產(chǎn)買賣價(jià)格”。它是房地產(chǎn)通過買賣交易而形成的一次性轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)成交價(jià)格，反映房地產(chǎn)商品的一定效用，同時(shí)受市場(chǎng)供求關(guān)系、地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顟B(tài)、房屋的地段、結(jié)構(gòu)、質(zhì)量等因素的影響。它的價(jià)格構(gòu)成包括房屋建筑成本、利潤和稅金。抵押價(jià)格是為抵押貸款而評(píng)估的價(jià)格，由于房地產(chǎn)抵押是對(duì)債權(quán)的一種擔(dān)保形式，因而房地產(chǎn)抵押價(jià)格應(yīng)能充分保證對(duì)抵押人債務(wù)的清償能力，構(gòu)成房地產(chǎn)抵押價(jià)格的組成部分應(yīng)是處分抵押物時(shí)實(shí)際能用于償債的部分。因此房地產(chǎn)抵押價(jià)格的內(nèi)涵表述如前所述公式。

　　（三）價(jià)格形式的市場(chǎng)背景不同。

　　市場(chǎng)交易價(jià)格在一個(gè)交易雙方都認(rèn)為經(jīng)濟(jì)的狀態(tài)下，交易雙方遵循公正、公平、公開的原則，在綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的基礎(chǔ)上，達(dá)成令雙方都能接受的價(jià)格。它是在正常交易情況下，房地產(chǎn)所能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格。但房地產(chǎn)抵押價(jià)格的形成卻不能完全具備以上條件。因?yàn)楫?dāng)債務(wù)履行期滿而抵押權(quán)人未受清償時(shí)，債權(quán)人總是想方設(shè)法盡快與抵押人協(xié)議以抵押房地產(chǎn)依法拍賣、變賣該房地產(chǎn)，甚至向人民法院提起訴訟。通過強(qiáng)制出售達(dá)到受償?shù)哪康摹＿@個(gè)處置價(jià)格不是在客觀合理的市場(chǎng)背景下形成的，買賣雙方處于不平等的地位，該市場(chǎng)類型于企業(yè)破產(chǎn)時(shí)清算市場(chǎng)。

　　（四）價(jià)格評(píng)估的原則不同。

　　對(duì)市場(chǎng)價(jià)格的評(píng)估實(shí)際上是模擬市場(chǎng)價(jià)格的形成過程，遵循房地產(chǎn)價(jià)格形成的供求原則、最高最佳使用原則、預(yù)期原則、替代原則等。而房地產(chǎn)抵押價(jià)格評(píng)估要體現(xiàn)安全原則，要求抵押物在整個(gè)抵押期內(nèi)都能起到擔(dān)保作用。

　　四、房地產(chǎn)抵押估價(jià)中幾種常用方法時(shí)應(yīng)注意的問題

　　房地產(chǎn)抵押估價(jià)中常用的方法主要有三種：市場(chǎng)比較法、成本法和收益法。

　　下面分別介紹這三種方法的適用范圍及應(yīng)用時(shí)應(yīng)注意的問題。

　　（一）市場(chǎng)比較法。

　　市場(chǎng)比較法是將待估對(duì)象房地產(chǎn)與交易實(shí)例房地產(chǎn)加以比較對(duì)照，以交易實(shí)例房地產(chǎn)的己知價(jià)格為基礎(chǔ)，對(duì)它們之間的差異進(jìn)行修正得出待估房地產(chǎn)真實(shí)、客觀、合理的價(jià)格的一種估價(jià)方法。其理論依據(jù)是房地產(chǎn)交易中替代原理。在抵押貸款中，由于抵押物變現(xiàn)的難易直接影響到貸款的安全系數(shù)，因此，在確定抵押物價(jià)值時(shí)，更應(yīng)考慮它的變現(xiàn)性，評(píng)估抵押物價(jià)格應(yīng)充分建立在市場(chǎng)因素上，一般在房地產(chǎn)市場(chǎng)較發(fā)達(dá)的地區(qū)，抵押房地產(chǎn)評(píng)估的首選方法應(yīng)該是市場(chǎng)比較法，它正是建立在市場(chǎng)因素上充分考慮房地產(chǎn)市場(chǎng)特征與交易情況的一種常用方法，因而應(yīng)用市場(chǎng)分析法評(píng)估的結(jié)果更能準(zhǔn)確反映現(xiàn)實(shí)情況，便于變現(xiàn)。在應(yīng)用市場(chǎng)比較法時(shí)，應(yīng)做好：

　　1、廣泛搜集交易實(shí)例，把評(píng)估工作與房地產(chǎn)中介信息服務(wù)工作緊密結(jié)合起來，認(rèn)真搜集市場(chǎng)交易資料。再者，應(yīng)注意可比實(shí)例應(yīng)是與待估房地產(chǎn)為同一類別，在同一區(qū)域，由于處置房地產(chǎn)抵押屬強(qiáng)制性出售，通常時(shí)間比較緊迫，而某些類型的房地產(chǎn)抵押又僅面臨特定的購買者，所以不同區(qū)域、不同類別的房地產(chǎn)具有不同的變現(xiàn)能力，其價(jià)格自然不同。

　　2、掌握整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，分析本地區(qū)各類用途房地產(chǎn)市場(chǎng)供需狀況，以便對(duì)各因素能進(jìn)行客觀、科學(xué)的修正，最大限度地符合市場(chǎng)行情。

　　3、掌握城市規(guī)劃及城市發(fā)展情況。對(duì)評(píng)估對(duì)象在評(píng)估的日后在環(huán)境、交通等方面可能出現(xiàn)的變化要充分考慮，但一般不考慮抵押物將來增值的可能，而要特別注意其減價(jià)的可能。我們對(duì)抵押物的估價(jià)不能因行情上揚(yáng)而調(diào)高估價(jià)，但對(duì)未來下跌的可能要予考慮，可適當(dāng)調(diào)低估價(jià)額。

　　4、以市場(chǎng)比較法評(píng)估房地產(chǎn)抵押時(shí)還必須注意到年期修正問題。市場(chǎng)比較法是由歐美引入我國的，但在引入應(yīng)用時(shí)，常常忽視了我國的土地制度與歐美諸國的差異，即歐美的市場(chǎng)比較法是建立在土地私有制這一基礎(chǔ)上，土地使用權(quán)不存在使用年限問題，而我國實(shí)行土地使用權(quán)有償、有期限使用。如果運(yùn)用市場(chǎng)比較法時(shí)仍只采用基本操作步驟而沒有進(jìn)行必要的年期修正，那么評(píng)估價(jià)可能與實(shí)際情況相矛盾。

　　（二）收益還原法。

　　當(dāng)?shù)盅悍康禺a(chǎn)不具有市場(chǎng)比較法評(píng)估條件時(shí)，如有收益或潛在收益，可用收益還原法評(píng)估。但對(duì)于在建工程為了遵守保守原則不可采用此種方法。

　　收益還原法是運(yùn)用適當(dāng)資本化率，將預(yù)期的估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)未來各期的正常純收益折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)的現(xiàn)值，求其之和得出估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的一種估價(jià)方法。它是基于預(yù)期原理，即未來收益權(quán)利的現(xiàn)時(shí)價(jià)值。收益還原法中的純收益與還原利率，求取時(shí)均需具備各種準(zhǔn)確的參數(shù)。若對(duì)某些參數(shù)不能確定時(shí)，應(yīng)盡可能放棄用收益還原法。且由于利率、通貨膨脹、經(jīng)濟(jì)周期性變化對(duì)房地產(chǎn)的影響，加之目前我國房地產(chǎn)經(jīng)營受許多非市場(chǎng)因素的影響較大，缺乏市場(chǎng)真實(shí)性，起伏不穩(wěn)，與公式成立的假定情況相距甚遠(yuǎn)，特別在考慮抵押期限情況下，對(duì)未來市場(chǎng)預(yù)測(cè)就帶有更大的不可知性，因此在進(jìn)行房地產(chǎn)抵押評(píng)估時(shí)應(yīng)慎用收益法。

　　（三）成本估價(jià)法。

　　一般在建工程抵押貸款大多采用成本法，因?yàn)樵诮üこ讨粚?duì)特定需求者有吸引力，故變現(xiàn)較難，所以對(duì)其價(jià)值的確定要體現(xiàn)保守原則，只能以其所需的必要成本為依據(jù)。但現(xiàn)實(shí)生活中房地產(chǎn)價(jià)格多取決于其效用，而非花費(fèi)的成本，也就是說房地產(chǎn)成本的增加并不一定能增加其價(jià)值，投入的成本不多也不一定說明其價(jià)值不高，因而在房地產(chǎn)抵押價(jià)格評(píng)估中較少采用成本法。運(yùn)用成本法應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：

　　1、考慮房地相關(guān)性原則。成本法是遵循房地分離評(píng)估的原則的，即分別評(píng)估建筑物與土地的重置成本，再將兩種相加就得到成本估價(jià)法所估計(jì)的市場(chǎng)價(jià)格，但由于建筑物與基地共同創(chuàng)造了房地產(chǎn)的價(jià)值和使用價(jià)值。雖分離估價(jià)，其間依然存在著不可分割的相關(guān)性，憑借基地條件分析更可以肯定建筑物價(jià)值存在的理由。所以在運(yùn)用成本法進(jìn)行評(píng)估時(shí)，既要遵守分離評(píng)估原則，又要注意考慮房地之間的相關(guān)性。

　　2、運(yùn)用成本法時(shí)應(yīng)采用重置成本法。成本法評(píng)估并非對(duì)房地產(chǎn)成本的簡單審計(jì)，而是根據(jù)房地產(chǎn)生產(chǎn)費(fèi)用的替代原理推算該房地產(chǎn)的現(xiàn)值。有人以預(yù)決算書或財(cái)務(wù)報(bào)表求算在建工程的價(jià)值，這是不可取的，因?yàn)檫@只是反映了在建工程的實(shí)際和歷史的投資成本，但卻不能反映在建工程的社會(huì)平均的和現(xiàn)實(shí)的成本，而抵押價(jià)值的實(shí)現(xiàn)卻是以社會(huì)平均現(xiàn)值為基礎(chǔ)，超量的投資并不能帶來超額的回報(bào)。因此在估價(jià)時(shí)應(yīng)當(dāng)采用重置成本法。

　　3、在建工程分割抵押時(shí)應(yīng)注意進(jìn)行修正。不同樓層、不同用途部分的在建工程造價(jià)可以是一致的，但由于樓面地價(jià)、建筑分?jǐn)偟仁遣煌模涫袌?chǎng)價(jià)值卻是不同的。因此在以整個(gè)在建工程向同一抵押權(quán)人抵押時(shí)直接運(yùn)用重置成本法是可行的，但是將在建工程分割抵押而要求分割評(píng)估時(shí)，應(yīng)注意樓面地價(jià)與建筑分?jǐn)偡矫娴男拚?

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