2015房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》：商業(yè)輻射區(qū)域分析

　　4.1.2零售商業(yè)物業(yè)的商業(yè)輻射區(qū)域分析

　　商業(yè)輻射區(qū)域概念

　　是指某一零售商業(yè)物業(yè)的主要消費(fèi)者的分布范圍

　　分析內(nèi)容

　　可能的顧客流量

　　消費(fèi)者行為

　　喜好和偏好

　　購買能力分析

　　三個部分

　　主要區(qū)域

　　次要區(qū)域

　　邊界區(qū)域

　　4.1.3特色、位置和停車

　　特色

　　特色對小型商場并不很重要，但對較大型的購物中心很重要

　　位置

　　位置的優(yōu)劣取決于消費(fèi)者到達(dá)該地點(diǎn)是否方便，即物業(yè)的易接近性或交通的通達(dá)程度，而一定是離交通主干道的距離

　　停車位設(shè)置的衡量指標(biāo)

　　一是停車系數(shù)：停車位面積與零售商業(yè)物業(yè)建筑面積的比率，約為1/3

　　二是停車指數(shù)：即每100平方米營業(yè)面積應(yīng)設(shè)置的車位個數(shù)

　　4.2 零售商業(yè)物業(yè)租戶的選擇

　　聲譽(yù)

　　財務(wù)能力

　　組合與位置分配

　　需要的服務(wù)

　　4.3零售商業(yè)物業(yè)的租金

　　基礎(chǔ)租金

　　又稱最低租金，是業(yè)主獲得的，與租戶經(jīng)營業(yè)績不相關(guān)的一個最低收入

　　百分比租金

　　在基礎(chǔ)租金之外收取的，以零售商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營成果為基數(shù)計算百分比的租金

　　確定平衡點(diǎn)，僅對超出某一營業(yè)額以外的部分收取超額百分比租金

　　沒有統(tǒng)一的百分比標(biāo)準(zhǔn)，隨經(jīng)營的商品種類和經(jīng)營方式不同有很大的差異

　　代收代繳費(fèi)用和凈租約

　　種類

　　·毛租：物業(yè)運(yùn)營費(fèi)用包括在租金中，由業(yè)主支付

　　·凈租：物業(yè)經(jīng)營費(fèi)用由租戶直接支付

　　凈租的形式

　　·租戶僅按比例分?jǐn)偱c物業(yè)有關(guān)的稅項

　　·租戶要按比例分?jǐn)偱c物業(yè)有關(guān)的稅項和保險費(fèi)

　　·所有的經(jīng)營費(fèi)用，包括與物業(yè)有關(guān)的稅項、保險費(fèi)、公共設(shè)施設(shè)備使用費(fèi)、物業(yè)維護(hù)維修費(fèi)用、公用面積維護(hù)費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)等，都由租戶直接支付，而業(yè)主只負(fù)責(zé)建筑物結(jié)構(gòu)部分的維修費(fèi)用

　　租金的調(diào)整

　　租期長需調(diào)整

　　調(diào)整方式與寫字樓同

　　租金調(diào)整僅針對基本租金，經(jīng)營費(fèi)用每五年或一年調(diào)整一次

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