2015年房地產(chǎn)估價(jià)師考試《開發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理》講義38

　　9. 資金時(shí)間價(jià)值計(jì)算公式的假定條件（補(bǔ)充）

　　9.1 實(shí)施方案的初期投資發(fā)生在方案的壽命期初

　　9.2 方案實(shí)施中發(fā)生的經(jīng)常性收益和費(fèi)用假定發(fā)生在期末

　　9.3 本期的期末為下期的期初

　　9.4 當(dāng)涉及P和A的換算時(shí)，第一個(gè)A是在P發(fā)生一個(gè)期間后的期末發(fā)生的

　　9.5 當(dāng)涉及F和A的換算時(shí)，最后一個(gè)A與F同時(shí)發(fā)生

　　9.1 實(shí)施方案的初期投資發(fā)生在方案的壽命期初

　　公式默認(rèn)的現(xiàn)金流量圖

　　非默認(rèn)的現(xiàn)金流量圖（不能直接適用公式）

　　9.2 方案實(shí)施中發(fā)生的經(jīng)常性收益和費(fèi)用假定發(fā)生在期末

　　只有初始投資是在第一個(gè)計(jì)息期的期初，其它年內(nèi)的投入或支出，都要?dú)w在這一個(gè)計(jì)息期的期末。

　　9.3 本期的期末為下期的期初

　　前一期的期末就意味著當(dāng)期的期初，除了第一個(gè)計(jì)息期個(gè)，一筆收入或支出如果發(fā)生在這一年的年初，則在現(xiàn)金流量圖中必須表示為上一年的流入或流出中。

　　9.4 涉及A和P的換算時(shí)，第一個(gè)A是在P發(fā)生一個(gè)期間后的期末

　　9.5 涉及A與F的換算時(shí)，最后一個(gè)A與F同時(shí)發(fā)生

　　10. 常見題型分析

　　1. 在三個(gè)值之間進(jìn)行直接的換算（初級(jí)－直接套公式）

　　2. 條件不符合公式的假定條件，需進(jìn)行一定的變換（中級(jí)－套用多個(gè)公式換算）

　　3. 綜合題，主要是計(jì)算題，結(jié)合運(yùn)用各知識(shí)，需要對(duì)題目有一個(gè)非常透徹的理解（高級(jí)）

　　11 解題方法（五步法）

　　第一步，審題。復(fù)雜題必須畫出現(xiàn)金流量圖幫助理解，注意現(xiàn)金流的位置是期初還是期末

　　第二步，確定換算關(guān)系。審題后確定其經(jīng)濟(jì)適動(dòng)的內(nèi)涵是哪兩個(gè)值之間的換算，寫出關(guān)系式，如A＝P（A/P，i，n），這需要熟練掌握六種換算的內(nèi)涵和公式

　　第三步，審查條件。題中的條件與公式換算的假定條件是否一致，如不一致，則需調(diào)整換算關(guān)系式

　　第四步，檢查一致性。注意i與n的內(nèi)涵是否一致

　　如果i是年（季、月）利率，則n就是以年（季、月）為標(biāo)準(zhǔn)的計(jì)息期。如果沒有明確告知，則季利率等于年利率除以4，月利率等于年利率除以12.

　　第五步，計(jì)算。將已知數(shù)據(jù)帶與關(guān)系式中計(jì)算

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