房地產(chǎn)工程開發(fā)項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本控制的優(yōu)化路徑

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 　　成本管理作為房地產(chǎn)項(xiàng)目的重要組成部分，在項(xiàng)目的總成本管理中占有重要地位隨著我國房地產(chǎn)企業(yè)生存和發(fā)展的壓力越來越大，房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理的重要性進(jìn)一步提高?；诖耍疚膶⒑?jiǎn)單分析房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理中項(xiàng)目成本控制的常見問題，并深入探討房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理中項(xiàng)目成本控制的優(yōu)化路徑，希望能為相關(guān)企業(yè)提供一些參考。

　　一、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理項(xiàng)目成本控制常見問題

　　1、缺乏成本控制意識(shí)

　　缺乏成本控制意識(shí)屬于房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理中項(xiàng)目成本控制的通病。在設(shè)計(jì)、在施工階段，責(zé)任不明的造價(jià)控制問題往往出在設(shè)計(jì)上、成本、工程等部門都有反映，比如設(shè)計(jì)部門盲目提倡保守設(shè)計(jì)、成本管理部不參與設(shè)計(jì)方案的討論、工程部門對(duì)施工方案的拆除和修改，以及談判變更滯后時(shí)造價(jià)管理部門只負(fù)責(zé)事后核算，都會(huì)加劇造價(jià)控制意識(shí)的缺失。此外，項(xiàng)目成本控制手段不夠精細(xì)，也會(huì)導(dǎo)致成本失控的問題，而設(shè)計(jì)、工程部門的“置身事外”負(fù)面影響深遠(yuǎn)。

　　2、不完善的市場(chǎng)

　　隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，經(jīng)濟(jì)越來越好，但與發(fā)達(dá)國家相比，還有很長的路要走房地產(chǎn)企業(yè)雖然發(fā)展很快，但還不成熟。首先，行業(yè)的價(jià)格設(shè)定、交易的公開性和透明度有待提高，還存在一些與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不符的內(nèi)容。另外，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營時(shí)間長了，供求關(guān)系會(huì)出現(xiàn)問題，這就使得房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)市場(chǎng)的供求關(guān)系觀察不夠敏感。

　　3、動(dòng)態(tài)成本控制不當(dāng)

　　由于目標(biāo)成本未公開等因素，目標(biāo)成本偏離計(jì)算、超目標(biāo)成本預(yù)警、無法進(jìn)行成本整改，很多問題只能在結(jié)算核算中發(fā)現(xiàn)此時(shí)房地產(chǎn)項(xiàng)目已經(jīng)完工，成本控制無法發(fā)揮作用。此外，由于談判的延遲變化、由于臺(tái)賬不完善等因素的影響，動(dòng)態(tài)成本控制無法有效進(jìn)行，因此必須重視房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理中的項(xiàng)目成本控制。

　　4、不重視財(cái)務(wù)預(yù)算管理制度建設(shè)

　　部分企業(yè)在獲得某項(xiàng)目土地開發(fā)經(jīng)營權(quán)后，對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)預(yù)算管理制度缺乏重視，不利于項(xiàng)目的管理。在實(shí)際工作過程中，成本指標(biāo)的衡量似乎是不存在的，完全忽視了成本控制的重要性。忽視成本控制工作，導(dǎo)致建設(shè)和運(yùn)營過程中成本不斷增加，影響企業(yè)整個(gè)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益更嚴(yán)重的是，由于企業(yè)運(yùn)營過程中成本負(fù)擔(dān)較高，企業(yè)的項(xiàng)目資金鏈出現(xiàn)問題。

　　二、房地產(chǎn)工程開發(fā)項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本控制的優(yōu)化路徑

　　1、詳細(xì)進(jìn)行對(duì)于土地的選購

　　因?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目的每個(gè)階段都有不同的基礎(chǔ)管理方法，所以一定要保證把最基礎(chǔ)的東西做好，才能有一個(gè)完美的結(jié)果。所以房地產(chǎn)也是一樣，只有最大程度的做好初始階段的成本管理，才能有效降低資金的消耗。通常，人們?cè)谫徺I房地產(chǎn)用地時(shí)，是根據(jù)有效性價(jià)比來購買的，沒有參考其他因素，所以在購買房地產(chǎn)的后期過程中會(huì)出現(xiàn)很多問題。

　　2、設(shè)計(jì)階段的成本控制路徑

　　結(jié)合房地產(chǎn)項(xiàng)目，是有風(fēng)險(xiǎn)的、周期長、為了優(yōu)化房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理中的項(xiàng)目成本控制，可以從設(shè)計(jì)階段的成本控制入手，結(jié)合精細(xì)化管理的理念、原始成本控制流程、對(duì)于具體的設(shè)計(jì)問題，梳理問題，分析流程節(jié)點(diǎn)，不僅可以優(yōu)化設(shè)計(jì)階段的成本控制流程，還可以實(shí)現(xiàn)各專業(yè)的限額設(shè)計(jì)、有序設(shè)計(jì)方案優(yōu)化、限額設(shè)計(jì)責(zé)任成本的科學(xué)評(píng)估。因此，優(yōu)化設(shè)計(jì)階段的成本控制流程需要以成本管理為重點(diǎn)、設(shè)計(jì)管理、工程管理要全面開展，原有的東西、事后控制轉(zhuǎn)為事前控制，在概念設(shè)計(jì)階段形成成本估算，在方案設(shè)計(jì)階段對(duì)設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)和建筑經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)進(jìn)行約束，從而成功獲得持續(xù)優(yōu)化的設(shè)計(jì)方案。

　　3、目標(biāo)成本的動(dòng)態(tài)管理路徑

　　房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理中項(xiàng)目成本控制的優(yōu)化也需要從目標(biāo)成本的動(dòng)態(tài)管理入手，一般涉及到目標(biāo)成本的編制、目標(biāo)成本分解、動(dòng)態(tài)管理等，但這種管理容易出現(xiàn)賬本機(jī)制執(zhí)行不力的情況、目標(biāo)成本不能指導(dǎo)中標(biāo)的合同價(jià)格、目標(biāo)成本不公開或編制依據(jù)不足。因此，有必要對(duì)目標(biāo)成本的動(dòng)態(tài)管理過程進(jìn)行優(yōu)化，其優(yōu)化措施可以從以下幾個(gè)方面入手：首先，準(zhǔn)備好目標(biāo)成本。基于房地產(chǎn)工程定位的可行性研究階段目標(biāo)成本的初步確立;基于項(xiàng)目計(jì)劃指標(biāo)建立概念階段的目標(biāo)成本;結(jié)合房地產(chǎn)工程定位、概念方案編制階段的目標(biāo)成本為項(xiàng)目成本控制提供了依據(jù)。在施工階段，需要結(jié)合施工圖設(shè)計(jì)結(jié)果和以上步驟編制的目標(biāo)成本，編制施工圖目標(biāo)成本，并對(duì)目標(biāo)成本偏差進(jìn)行調(diào)整。二目標(biāo)成本分解。按照分階段發(fā)展的步驟、業(yè)務(wù)分類分解目標(biāo)成本，定義項(xiàng)目成本控制單元，細(xì)化各單位的分項(xiàng)成本，得到項(xiàng)目的目標(biāo)成本分解指標(biāo)。

　　4、開展企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理

　　開展企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理有利于企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理。財(cái)務(wù)部門的主要任務(wù)是實(shí)施企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理，降低開發(fā)費(fèi)用、成本控制等預(yù)算工作落實(shí)。財(cái)務(wù)預(yù)算管理可以為企業(yè)一些項(xiàng)目的決策提供科學(xué)有利的數(shù)據(jù)支持，大大減少錯(cuò)誤決策的發(fā)生，減少錯(cuò)誤決策給企業(yè)帶來的經(jīng)濟(jì)損失。因此，企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身的實(shí)際經(jīng)營情況，不斷優(yōu)化和完善財(cái)務(wù)預(yù)算體系。

　　5、與時(shí)俱進(jìn)，善用信息技術(shù)

　　隨著互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的發(fā)展，現(xiàn)代財(cái)務(wù)管理模式也應(yīng)與時(shí)俱進(jìn)，利用信息技術(shù)中的大數(shù)據(jù)技術(shù)、財(cái)務(wù)共享技術(shù)提高財(cái)務(wù)管理效率。例如，建筑行業(yè)可以利用財(cái)務(wù)共享技術(shù)建立項(xiàng)目數(shù)據(jù)庫，促進(jìn)整體數(shù)據(jù)的快速傳輸和及時(shí)處理。比如建筑公司可以利用大數(shù)據(jù)技術(shù)，更全面有效地收集、記錄和分析施工財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，提高相關(guān)項(xiàng)目的數(shù)據(jù)準(zhǔn)確性。此外，建筑行業(yè)還可以加強(qiáng)信息化財(cái)務(wù)監(jiān)管機(jī)制，一方面提高財(cái)務(wù)人員的信息化工作能力，另一方面通過遠(yuǎn)征監(jiān)控等手段主動(dòng)了解建筑實(shí)時(shí)財(cái)務(wù)信息，最終變得更加透明、公平的金融監(jiān)管體系。

　　綜上所述，房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理中的項(xiàng)目成本控制需要注意各種影響。在此基礎(chǔ)上，本文涉及設(shè)計(jì)階段的成本控制路徑、工程變更成本控制路徑、目標(biāo)成本的動(dòng)態(tài)管理路徑等，直觀地展示了房地產(chǎn)項(xiàng)目可行的成本控制策略。為了更好的開展項(xiàng)目成本管理，大數(shù)據(jù)等新技術(shù)的應(yīng)用、數(shù)字化平臺(tái)建設(shè)、相關(guān)人才的引進(jìn)和培養(yǎng)也需要更加重視。