喬新生：房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)斷臂求生

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喬新生

最近，筆者從南到北，游歷了許多地方，發(fā)現(xiàn)一些城市的經(jīng)濟(jì)明顯陷入停滯的局面。透過(guò)觀察，筆者認(rèn)為，其中一個(gè)重要因素，是因?yàn)槌鞘械陌l(fā)展過(guò)度依賴房地產(chǎn)。由于居民將畢生積蓄用于購(gòu)買商品房，結(jié)果導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展。但由此帶來(lái)的問(wèn)題是，居民在其他領(lǐng)域的消費(fèi)支出直線下降至少是無(wú)力增加，中央政府提出的刺激消費(fèi)擴(kuò)大內(nèi)需，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)目標(biāo)始終難以實(shí)現(xiàn)。

現(xiàn)在的問(wèn)題是，一些地方政府仍然抱有幻想，他們?cè)噲D通過(guò)囤積土地，促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展。然而事實(shí)證明，此路不通。正確的解決方案應(yīng)該是，積極消化現(xiàn)有的商品房存量，并且采取積極的措施化解房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，通過(guò)發(fā)展實(shí)體經(jīng)濟(jì)，為城市經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定增長(zhǎng)打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

筆者曾建議一些地方政府盡快對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行評(píng)估，如果發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的資金斷裂，或者負(fù)債率過(guò)高，那么，應(yīng)當(dāng)采取堅(jiān)決有力的措施，幫助房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商盡快出售開(kāi)發(fā)的樓盤，因?yàn)橹挥羞@樣才能避免出現(xiàn)多米諾骨牌效應(yīng)，也只有這樣才能最大限度穩(wěn)定地方社會(huì)治安秩序。

首先，地方政府應(yīng)當(dāng)重新評(píng)估建立在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)基礎(chǔ)之上的經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃?，F(xiàn)在一些地方政府在預(yù)期土地升值的前提下，大興土木，進(jìn)行大規(guī)模的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。為了防止土地升值速度放緩，一些地方政府和開(kāi)發(fā)商沆瀣一氣，共同制造繁榮的假象。許多地方政府采取放松銀根、購(gòu)買住房落戶等方式，鼓勵(lì)外地居民到城市購(gòu)買商品房。所有這些舉措都是為了防止房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格下跌，使整個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)泡沫化。這些措施雖然在短期內(nèi)可以收到立竿見(jiàn)影的效果，但是從長(zhǎng)期來(lái)看，由于房地產(chǎn)在城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展中所占的比重越來(lái)越大，房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格完全背離了供求關(guān)系，因此，政府刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的政策不可能長(zhǎng)期發(fā)揮效用。正確的做法應(yīng)該是，盡快調(diào)整城市的發(fā)展規(guī)劃，在土地出讓金大規(guī)模減少、房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格迅速下跌的前提下，壓縮城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)規(guī)?！，F(xiàn)在一些地方政府試圖通過(guò)招商引資，改變城市經(jīng)濟(jì)的結(jié)構(gòu)，但是從目前的情況來(lái)看，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格調(diào)整不到位，部分城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格過(guò)高，結(jié)果導(dǎo)致投資者望而卻步。政府應(yīng)當(dāng)下決心調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)政策，因?yàn)橹挥羞@樣，才能讓投資者大膽進(jìn)入，也只有這樣才能讓生產(chǎn)企業(yè)迅速降低經(jīng)營(yíng)成本，提高產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)能力。

第二，對(duì)那些缺乏資金投入的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行專項(xiàng)審計(jì)。如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商空手套白狼，通過(guò)購(gòu)買土地囤積居奇，那么，地方政府應(yīng)當(dāng)果斷地收回土地，防止房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)移商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，從而使地方政府和商業(yè)銀行以及購(gòu)房人遭受重大損失。對(duì)于那些前期投資巨大，墊資進(jìn)場(chǎng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)給予必要的政策扶持，讓他們充分意識(shí)到政府愿意幫助他們解決問(wèn)題，希望他們通過(guò)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)獲得合理的利潤(rùn)。政府應(yīng)當(dāng)鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商通過(guò)降價(jià)迅速出售開(kāi)發(fā)的樓盤，從而減少自己的損失。對(duì)于那些購(gòu)買土地長(zhǎng)期不進(jìn)行建設(shè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，地方政府應(yīng)當(dāng)果斷地收回土地，用于修建社會(huì)保障性住房，因?yàn)橹挥羞@樣，才能確保中低收入階層“居者有其屋”，也只有這樣，才能防止城市出現(xiàn)新的房地產(chǎn)供需矛盾緊張現(xiàn)象。

第三，政府應(yīng)當(dāng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行全面的稅務(wù)檢查，如果發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商拖欠土地增值稅，或者在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的過(guò)程中沒(méi)有及時(shí)繳納法定的稅金，那么，應(yīng)當(dāng)責(zé)令房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商履行納稅人的義務(wù)，防止房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商突然宣告破產(chǎn)，損害國(guó)家的利益。住房和建設(shè)部應(yīng)當(dāng)在全國(guó)公開(kāi)各地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)情況，應(yīng)當(dāng)規(guī)定地方政府必須按期公布房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商已開(kāi)發(fā)商業(yè)樓盤的基本信息，并且將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商銷售商品房屋價(jià)格公之于眾，因?yàn)橹挥羞@樣，才能防止房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商簽訂虛假合同，損害國(guó)家的利益，也只有這樣才能防止房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商發(fā)布虛假?gòu)V告，損害消費(fèi)者的利益。