胡港文：海外投資需要考慮投資房地產(chǎn)優(yōu)劣勢

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世邦魏理仕華西區(qū)董事總經(jīng)理 胡港文

近年來，隨著國內(nèi)房地產(chǎn)投資回報率的縮水，不少人將投資目標(biāo)放置到海外，這一趨勢不僅在迅速擴張，更帶動國內(nèi)眾多知名企業(yè)投資海外打造項目。

世邦魏理仕提供的《中國資本進軍海外投資報告》顯示，我國快速城鎮(zhèn)化及2008年相關(guān)部門主導(dǎo)的大規(guī)模投資計劃帶動了房地產(chǎn)投資開發(fā)熱潮，與此同時，消費者及投資需求的膨脹推動各地物業(yè)價格大幅上漲，令國內(nèi)房地產(chǎn)投資，尤其是住宅投資的調(diào)控規(guī)管日趨嚴(yán)厲。

其中，一方面是信貸收緊、國內(nèi)房地產(chǎn)投資嚴(yán)重受管控、短期內(nèi)供應(yīng)過剩的壓力令投資風(fēng)險日益上升;另一方面，全球信貸寬松、人民幣對外不斷升值、部分富裕個人移民資產(chǎn)保值需求日益高漲、中國經(jīng)濟體的可投資金規(guī)模不斷增大。在這樣的背景下，海外房地產(chǎn)投資開始成為個人及機構(gòu)投資者等各方關(guān)注的熱點投資渠道。同時，處于拓寬融資渠道或基于遠(yuǎn)期戰(zhàn)略考量，部分國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)亦開始積極進軍海外。

隨著國內(nèi)海外投資熱潮的逐漸升溫，萬達(dá)、碧桂園、綠地等房企先后進入海外市場。8月下旬，萬達(dá)集團帶著其在美國、西班牙、澳大利亞等國的投資項目回國，在成都首先召開全球預(yù)售發(fā)布會。很顯然，萬達(dá)雖然去了國外投資項目，而他們主要想吸納的投資對象，依然是中國人。

不過，隨著全球經(jīng)濟環(huán)境的不斷變化，國內(nèi)熱衷投資的海外目標(biāo)城市、物業(yè)形態(tài)開始發(fā)生轉(zhuǎn)變。對此，我們專訪世邦魏理仕華西區(qū)董事總經(jīng)理胡港文，以了解趨勢變化背后的原因，海外投資熱潮對國內(nèi)投資市場的影響，以及當(dāng)前在海外投資需要考慮的因素等。

Q：近兩年，中國機構(gòu)投資者、企業(yè)和高凈值人群海外房地產(chǎn)投資額急速上升，是什么原因?qū)е逻@種趨勢的變化?

胡港文：過去，海外投資主要受到移民和留學(xué)兩種因素的驅(qū)動，而近兩年來，海外投資額急速上升與中國越來越跟國際接軌緊密相關(guān)。中國企業(yè)的發(fā)展壯大，使其產(chǎn)生了分散投資國際資產(chǎn)配置的需求，同時，國內(nèi)外經(jīng)濟環(huán)境也發(fā)生著微妙的變化。

一是，近十年來人民幣持續(xù)升值的趨勢在今年遇到拐點，使得人們加深對國際資產(chǎn)配置的考慮，匯率的改變無形推動了海外投資需求的利好，也影響了海外投資者對中國房地產(chǎn)的投資欲，而國內(nèi)房地產(chǎn)價值吸引力的下降，間接推動了人們進行國際資產(chǎn)配置的考慮。

二是，近幾年中國的房產(chǎn)稅立法，盡管目前尚未完成，但也僅是時間問題，將來持有越多房產(chǎn)，意味著繳納更多的持有稅，中國個人投資買房等升值的做法將變得不現(xiàn)實，未來，投資者將會與國際接軌，從整體來看持有成本和回報率。

三是，目前中國經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的調(diào)整，近兩年中國經(jīng)濟增速放緩，使得人們開始考慮進行國際資產(chǎn)配置。

四是，美國經(jīng)過2008年的金融危機以及歐元區(qū)經(jīng)過2010年的金融危機，這些國家的房價已經(jīng)調(diào)整到具有吸引力的水平。

五是，隨著李嘉誠拋售中國資產(chǎn)開始投資海外，也推動國人追隨其腳步。

Q：海外投資額急劇上漲會對國內(nèi)投資帶去哪些影響?

胡港文：首先會分流一部分國內(nèi)投資的需求，國內(nèi)投資需求的降溫有助于使房產(chǎn)價格回歸到合理水平。

二是，促使中國房企或是加快去貨速度，或是進行財務(wù)重組以降低融資成本。相信中國房價新一輪調(diào)整勢在必行。與此同時，當(dāng)國內(nèi)房價調(diào)整到合理水平，人民幣貶值到一定程度時，也會吸引外資重新進入中國市場。

Q：中國內(nèi)地房企進軍海外市場動作頻繁，致使國內(nèi)企業(yè)進入海外開發(fā)項目的原因是什么?

胡港文：萬達(dá)、碧桂園、綠地等實力雄厚的房企已經(jīng)進軍海外市場。比如萬達(dá)今年在西班牙馬德里、美國芝加哥和澳大利亞黃金海岸推出高端地產(chǎn)項目。世邦魏理仕作為萬達(dá)三個海外住宅項目的獨家銷售代理，最近協(xié)助萬達(dá)分別在上海、北京、深圳和成都舉辦了全球預(yù)售發(fā)布會。

中國個人投資者往海外投資，是房企向海外發(fā)展的動力之一，對內(nèi)地機構(gòu)投資者來說，他們也需要追求穩(wěn)定的租金回報項目。

Q：2009年開始，中國海外投資主要目的地是亞洲。到2013-2014年，海外投資目標(biāo)轉(zhuǎn)向歐美。出現(xiàn)這種變化的原因?

胡港文：這是房價周期原因，中國投資者從2009年第一輪投資亞洲到2013年，已經(jīng)過去了好幾年，香港、新加坡的房產(chǎn)到了拋空的階段，投資者拋售亞洲房產(chǎn)投向歐美，這也是國際投資者應(yīng)該具備的視野。

英國、美國和澳大利亞是中國投資者比較熱衷的幾個目標(biāo)國家，都是留學(xué)和投資移民大國，其所具有的投資移民計劃對內(nèi)地投資者很有吸引力。

Q：在幾個熱門投資國家中，2014年中國海外投資在英國出現(xiàn)了較大幅度下滑，澳大利亞則出現(xiàn)大幅增長，美國小幅上漲，是什么原因?qū)е逻@種投資風(fēng)向的變化?

胡港文：這是房價周期問題，英國倫敦的房價在2012年奧運會之后已經(jīng)增長了很多，投資者主要來源地是中東、俄羅斯、香港、新加坡等，這些地方的投資者對倫敦房產(chǎn)市場相對更敏感，在房價上升階段，已經(jīng)獲得很大收益，而中國內(nèi)地投資者才開始接盤。

倫敦是歐洲主要金融中心，其房價上升周期與美國是不同的。2010年，倫敦房價開始進入上升軌道，而美國房價受08年金融危機影響，2010年還處于房價下行階段，另外，澳大利亞由于前幾年澳元匯率的因素，對人民幣匯率偏高，而近一兩年開始走低，也促使了中國海外投資在澳大利亞的增長。

Q：以物業(yè)形態(tài)而論，2013年，酒店和寫字樓占了中資海外資產(chǎn)類型中的90%。2014年，這一比例下降到78.5%。同時，零售和工業(yè)地產(chǎn)異軍突起，為什么會發(fā)生這種變化?

胡港文：在海外，酒店和寫字樓是租金回報型投資物業(yè)，投資風(fēng)險相對較低，在歐美國家的CBD區(qū)域，酒店寫字樓主要被機構(gòu)投資者持有，移民和企業(yè)海外市場擴張的趨勢使得投資項目變得更為多元化，對零售和工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)生新的需求，酒店和寫字樓比例的下降并不能說明問題，也要取決于總的投資額。

Q：您對中國投資者海外投資有哪些建議?

胡港文：一、把握恰當(dāng)?shù)娜胧袝r機，尤其是個人投資人及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，避免盲目及跟風(fēng);二、對企業(yè)投資者而言，通過選取恰當(dāng)?shù)漠?dāng)?shù)睾献骰锇?、雇傭有?jīng)驗的本地員工、借助網(wǎng)絡(luò)全面的房地產(chǎn)專業(yè)咨詢機構(gòu)等深入掌握海外房地產(chǎn)市場知識，縮短學(xué)習(xí)曲線;三、對機構(gòu)投資者尤其是保險企業(yè)而言，整合集團資源，充分利用集團內(nèi)資產(chǎn)投資團隊在國內(nèi)積累起來的房地產(chǎn)投資經(jīng)驗以搭建合適的投資結(jié)構(gòu)，選取最佳投資管理方式;四、充分做好風(fēng)險管理，充分考慮直接及間接投資房地產(chǎn)的優(yōu)勢及劣勢，做出最佳投資組合。